首批公募REITs上市两周年调研行｜中金普洛斯REIT：仓储物流业动静之间皆蓄能
首批公募REITs上市两周年调研行｜中金普洛斯REIT：仓储物流业动静之间皆蓄能
编者按：2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）产品在沪深交易所上市，我国公募REITs市场扬帆起航。两年来，市场各方在资本市场服务实体经济的这又一创新跑道上衔枚疾进。730个日日夜夜，公募REITs市场克服了山林初启的忐忑，战胜了非理性波动的扰动，沿着既定轨道不断前行，并愈发茁壮，能够肩负重任。
与企业通过IPO上市募资投向新项目不同的是，公募REITs是将原有不动产资产打包发行上市，将其由静止资产转化为可流动的标准化金融证券产品，扩募也是吸纳已有资产进入REITs资产池。数据显示，沪深两市已上市的公募REITs现有27只，募集资金接近千亿元，可带动新增投资超4400亿元。公募REITs盘活存量资产、形成存量资产和新增投资良性循环的功效尽显。
党的二十大报告提出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。“十四五”规划作出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的重要部署。对于两周岁的公募REITs市场而言，蓝图已经绘就，路径十分清晰，惟有以梦为马，方能不负韶华！
本报记者 张歆 闫立良 昌校宇
六月的岛城气温持续攀升，平均年进出口值达1000亿元的青岛前湾综合保税区也一片火热，区内的前湾港区（我国北方最大的集装箱港）万吨巨轮云集，桥吊高耸林立，集装箱卡车往来不息……
（图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园航拍图 普洛斯供图）
作为首批9只公募REITs中的首单沪市仓储物流类项目，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）近期落地扩募的底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园（以下简称“青岛普洛斯”）正坐落于此。
《证券日报》记者在调研中发现，看似静立的仓储物流园内部，劳动力、资本、技术、数据等各项要素都在高效流动。这动静之间，实则暗藏仓储物流业助力产业积蓄的发展能量。
底层资产：
分布分散但不分化
中金普洛斯REIT的现金流，来源于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费。普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏对《证券日报》记者表示，“目前，中金普洛斯REIT项目底层资产租户结构稳定，涉及生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等行业，租金及管理费来源合理分散。同时，租户租赁时限以中长期为主，长期租约可达十年，可有效分散经济周期带来的风险。”
在一众公募REITs中，中金普洛斯REIT有一个标志性特点——底层资产数量最多且分布区域较为分散。具体而言，前述青岛普洛斯只是中金普洛斯REIT的扩募底层资产之一，首募资产还有原为2008年北京奥运会“定制”的物流中心——普洛斯北京空港物流园。自中金普洛斯REIT于2023年6月份完成首次扩募新购入3项基础设施资产后，持有的仓储物流园区数量达10个，可租赁面积约116万平方米，截至2022年末，10个园区平均出租率91.55%。
（图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园 昌校宇/摄影）
不过，与其他公募REITs底层资产大多集中于北上广深不同，中金普洛斯REIT部分底层资产分布在二、三线城市，而且这些资产是普洛斯在中国所投资开发和管理运营的逾400处仓储物流园区中优选出来的。看似分散的选择背后，其实有中金普洛斯REIT清晰的逻辑主线，即深度融入重大区域发展战略。
杨敏介绍，“中金普洛斯REIT原有底层资产分别位于北京市、广东省及江苏省的枢纽区位，周边产业基础好，经济发达、消费能力强。再加上项目的通达性好，这些都使得项目拥有优质租户，运营成熟稳定，区域及行业分散度高。而首次扩募底层资产在区位上能够吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，具有较强的经济活力与成长潜力，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值。”
杨敏同时表示，首次扩募新购入的资产是对中金普洛斯REIT原有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于分散资产组合地域风险，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区的影响和辐射范围，形成全国网络化布局，发挥规模效应。目前，中金普洛斯REIT底层资产所在区域已覆盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。记者所见青岛普洛斯正是其布局在环渤海经济区中的一个。
基于高效稳健的运营，中金普洛斯REIT持续为投资者创造长期稳定的回报。据杨敏介绍，自产品上市以来，先后给投资者进行了4次分红，累计分红金额约4.17亿元。
如果进一步对中金普洛斯REIT进行“穿透”可以发现，底层资产的“抗周期自信”其实来自我国正在加速构建的以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。作为供应链的核心节点，仓储物流园区承担着商品存放与流通的双重职能，在“双循环”格局下，消费对于仓储物流业的牵引力显然是直接高效的。
仓储物流：
定位但不止于定位
起源于象形文字的“仓”，自古以来就代表“藏粮之处”，所谓“仓廪实而知礼节”也正出于此。时至今日，文字和产业均历经数千年演进，仓储物流园不仅能提供一份专属空间，更能敏锐感知产业脉动、更深层次促进产业发展。
一家主营化妆品的跨境电商企业在青岛普洛斯园区内的租赁面积达2.8万平方米（层高10米），自2020年将业务拓展至青岛市后，经过3年的发展，目前一线入区贸易额超60亿元。
该企业员工告诉记者，“公司主要承接天猫国际、拼多多、抖音、快手等平台的业务，员工数量达150人左右。选择青岛普洛斯后，我们还以仓为店，也就是说，这里不仅是物流仓库，还是直播基地。不少主播、网红来此地直播，就以仓库的高位货架为背景吸引人气。前不久进行的一次网红主播单场直播销售额超过1亿元。”
（图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园区内高标仓 普洛斯供图）
记者注意到，在仓库一隅，借助货架上安装的特定设备，该公司部分员工以及来自多家劳务公司的工作人员，正在对即将发货的化妆品进行打包和贴码，其中，成熟员工可以在6分钟内完成10件化妆品的打包贴码全流程。同时，计件的薪酬模式对于提升人员工作效率，应对“618”带来的订单暴增局面也十分有效。
据上述员工介绍，该公司有多年相关从业经验，之所以将仓库选在青岛市、选在青岛普洛斯，正是看好物流园的地理优势和其作为高标仓的建设、管理质效。
所谓高标仓，即“高标准仓储物流设备”，它不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，而是起到了资源提供者的角色。这一点在物流园与另一租户的默契配合中也有体现。该租户是一家以清关、仓储物流、运输为主业的第三方物流企业，至今已有10年的发展历史。目前，青岛前湾综合保税区内数量庞大的外资企业均是该第三方物流企业的潜在客户群体，青岛普洛斯高质量仓储空间为企业在高标业务中锁定新增订单增加了重要砝码。
自信表达：
成功但未来更精彩
首批产品上市两年来，我国公募REITs市场产品种类扩容、资产标的扩募，并从试点走向常态化发行。谈及与公募REITs市场发展一路同行的感受，杨敏表示，“通过中金普洛斯REIT的发行，普洛斯进一步加强了资产开发运营与资本循环的强有力闭环，并推动形成更多优质项目储备。我们深切感受到，两年来，监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励公募REITs相关市场发展，底层资产范围持续扩容，我们十分欢迎和期待公募REITs常态化发行的加速推进。”
中金普洛斯REIT基金经理刘立宇对《证券日报》记者表示，“公募REITs试点工作启动以来，在各监管机构和市场参与主体的共同努力下，行业政策和规则持续完善，市场规模持续提升，项目运营整体稳定。以中金普洛斯REIT首次扩募为例，扩募需要参与基金份额持有人大会的2/3以上份额投票支持才能通过，从实际投票的情况来看，同意扩募及新购入资产的份额占比达99.998%，代表扩募得到了基金份额持有人的大力支持。未来，中金普洛斯REIT争取实现资产增值，更好回报投资者。”
此外，为进一步推动多层次基础设施REITs市场的建立和发展，刘立宇以市场参与机构的身份建议，从四个方面构建制度体系。一是建议监管部门持续完善发行、信息披露等基础制度。二是建议巩固和拓宽公募REITs投资者群体。三是建议继续加强二级市场建设，健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制。四是建议推动完善其他配套政策，在公募REITs试点经验基础上，尽快推动基础设施REITs专项立法。
（编辑 白宝玉）