万科三季报：净利润下降22.5%，董事会主席和总裁薪酬将与股价挂钩
10月27日，万科发布2023年三季报。
报告显示，万科第三季度实现营业收入894.2 亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。
前三季度，万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.2亿元，同比下降20.31%；其中，房地产开发业务结算面积为1831.7万方，贡献营业收入2442.1亿元，同比分别下降19%和17.4%。
坚守安全底线，财务状况良好
万科在财报中表示，在行业波动之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流已连续14年为正，且今年1-9月在覆盖新项目投资支出后依然保持为正。
截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，短债477.4亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿。
万科前三季度境内新增融资综合成本3.64%，三季度发行信用债综合融资成本3.09%，是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业。与此同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7%。
经营业务有可圈可点的突破
1、开发业务销售额2806.1亿元，同比下降10.8%，投资质量提升
开发业务方面，今年前3季度，万科实现合同销售面积1818.4万方，同比下降6.1%，销售金额2806.1亿元，同比下降10.8%，位于行业第二；回款率98%。第三季度集团实现合同销售面积521.4万方，合同销售金额766.7亿元，同比分别下降19.3%和22.9%。
截至9月底，万科实现了超过16.2万套住宅的平稳交付。其中，在约153批次的项目交付上，实现了交付即办证。
今年以来，万科仍保持了一定的投资强度。新增获取了37个新项目，总地价合计793.9亿元，同比增加41%，新投资中一、二线城市占比100%，进一步强化了资源结构。万科称，项目资源可保障2-3年发展需要：在建项目6966.1万方，规划中项目3444.7万方，旧改项目373.9万方。
2、经营服务业务稳健增长，实现REITs试点突破，未来有望打通商业模式闭环，推动万科从开发商转变为不动产商。
经营服务业务前三季度全口径营业收入405.3亿元，同比增长8.8%，实现稳中提升。
（1）商业开发与运营方面，1-9月，集团商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元，同比增长5.2%，其中印力在管的商业项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。报告期内印力管理的商业项目的整体出租率为95%。
第三季度，商业业务（含印力）新拓展2个项目（含轻资产项目），建筑面积8.7万方；新开业3个项目，建筑面积34.9万方。上海龙华会、重庆印象城等项目顺利开业并取得良好的市场反响。
10月26日，中金印力Reit成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募Reits之一。郁亮随后表示，“今天的Reits，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”
（2）租赁住宅方面，1-9月，集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%。第三季度，租赁住宅业务新拓展房源4761间，新增开业6229间。截至9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。
租赁住宅业务持续洞察用户特征、强化在新媒体领域的拓客力度，自有渠道获客占比提升至83%；加强对B端企业客户服务，企业客户占比进一步提升至22.5%。
截至报告期末，集团所管理的租赁住宅中，已有9.05万间纳入保障性租赁住房。
（3）物流仓储方面，1-9月，集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。其中高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。
截至9月末，物流仓储业务累计开业141个项目，可租赁建筑面积989.9万方，其中高标库可租赁建筑面积848.9万方，稳定期出租率85.3%；冷链可租赁建筑面积141.0万方，稳定期使用率76.5%。
辛杰兼任副主席，深铁将长期持有万科股权
三季报公告同日，万科发布关于选举董事会副主席的公告，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席。在当选万科董事会副主席后，辛杰表示，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。“深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景，”辛杰强调，“万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资，将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。”
这一表态与深铁方面一贯的表态保持一致，在今年6月万科的股东大会上，作为大股东的代表辛杰也曾对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定。分析人士表示，深圳地铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务上的深入合作。
更新迭代激励约束制度及跟投制度
与三季报发布的同时，万科也更新迭代相关激励约束制度。
根据公告，万科董事会审议通过了公司2023-2025 年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标，其中董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。
此外，经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施。
与此同时，万科的项目跟投制度也进行了相应迭代。
万科称此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，但伴随行业发展阶段变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，因此重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）
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