半年净利亏损13亿，华侨城A“文旅+地产”不再赚钱？
继2022年利润亏损超百亿后，2023年上半年，深圳华侨城股份有限公司（下称华侨城A，000069.SZ）仍未扭转亏损态势。
华侨城A日前发布的半年度业绩报告显示，期内该公司实现主营业务收入194.38亿元，同比上升18.56%；归母净利润亏损13.06亿元，与去年同期盈利1.05亿元相比下降1328.19%；扣非净利润亏损13.91亿元，同比下降562.13%。
《投资时报》研究员注意到，近几年，国内文旅和房地产板块均受到较大冲击，华侨城A以“文旅+地产”双轮驱动业绩增长的发展模式日渐式微，上半年该公司要面临来自文旅地产业务的双重压力。
同时，由于存在以前年度资产减值不及时、不充分等问题，华侨城A在今年7月还收到了深圳证监局下发的决定书和警示函。
华泰证券研报表示，“华侨城A上半年地产结转规模虽然有所提升，但毛利率下滑，全年来看，预计2023年仍面临存货减值压力，业绩不确定性有所加大。公司虽然拥有文旅地产龙头地位，但业绩仍在消化历史包袱。”
业绩低迷反映到资本市场上是股价持续走低。截至9月8日收盘，华侨城A股价报收于4.37元/股，较年内高点已累计下挫近三成，当前公司总市值为358.42亿元。
华侨城A近一年股价走势（元/股）
数据来源：Wind
房地产毛利率三年锐减62.5%
华侨城A成立于1997年9月，总部位于深圳市，是一家以旅游和地产为主业的综合性企业集团。公司业务涵盖旅游、地产、商业、酒店、文化等多个领域。
财报数据显示，今年上半年，华侨城A实现营收194.38亿元，同比增长18.56%。从业务结构来看，随着一系列利好政策和举措落地生效，上半年该公司旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。但这种增量水平或基于去年同期基数相对较低带来的结果，反映到收入端，该业务营收较上年同期下降2.30%，为103.06亿元，占总营收的53.02%。
房地产业务方面，上半年华侨城A房地产业务实现营收90.89亿元，同比增长56.47%，占总营收的46.76%。
具体在销售端，截至今年6月末，该公司累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。在土地获取上，今年上半年，华侨城A新增3个项目，合计新增土地面积34.08万平方米，计容建筑面积52.34万平方米，土地总价款62.26亿元。截至6月末，该公司累计土地储备面积1444.68万平方米，总计容建筑面积2358.10万平方米，剩余可开发计容建筑面积1144.55万平方米。
《投资时报》研究员注意到，尽管房地产业务营收较去年有所改善，但该业务的毛利率却在持续下滑。Wind数据显示，2020年中期至2023年中期，因成本的增加和收入的降低，华侨城A房地产业务毛利率已从80.71%降至18.22%，三年减少了62.5个百分点。
华侨城A在半年报中表示，公司始终把销售去化作为重点工作，下半年将继续保持营销热度，并结合行业变化情况，灵活调整销售策略，抓好市场窗口期，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。同时公司将根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。
2023年上半年华侨城A按行业划分的业务营收情况（元）
数据来源：公司财报
盈利能力大幅下滑
营收增长的同时，华侨城A却并未走出亏损泥潭。今年上半年，该公司归母净利润亏损13.06亿元，而去年同期则盈利1.05亿元，同比下降1328.19%，由盈转亏。
受地产业务毛利率的拖累，华侨城A在盈利能力方面出现了较大下滑。期内该公司基本每股收益为-0.1625元/股，相比上年同期的0.0131元/股，下降1331.06%；加权平均净资产收益率为-1.92%，较上年同期的0.13%下降2.05%。
从半年报数据来看，资产减值损失、投资亏损以及财务费用剧增是华侨城A亏损的主要原因。其中，上半年该公司确认的资产减值损失金额约4.5亿元；同时，华侨城A因联营公司亏损导致的投资亏损为0.91亿元，较去年同期扩大33.82%；另外，由于费用化利息支出增加及利息收入减少，华侨城A报告期内的财务费用猛增161.19%至13.83亿元。
《投资时报》研究员注意到，在净利润出现亏损的时间里，华侨城A正处于战略转型时期。
自去年3月底保利集团原总经理张振高调任华侨城集团任董事长、党委书记后，华侨城A对“文旅+地产”业务组织架构进行了专业化分割，原文旅综合业务由欢乐谷集团、酒店集团以及新成立的旅游发展集团等进行一业一企的“专业化”运营。与此同时，该公司全力推动“一体两翼三功能”新发展模式。日前，华侨城A董秘在投资者关系平台上表示，“抓机遇、谋发展”是公司2023年工作的主旋律。公司将坚持稳中求进，聚焦高质量稳增长，深入贯彻“调整、改革、创新、提高、安全”总体方略，全力以赴推动主业经营整体好转。
因存货减值问题被监管部门关注
值得关注的是，由于存货周转率低，华侨城A的库存压力并未得到有效缓解。
截至2022年末，华侨城A达到可售标准的住宅存货总量就高达1960.26亿元，占总资产的比例近一半，为49.89%。即便剔除546.67亿元已售未结转部分造成的合同负债，该公司待售住宅存货仍旧超过1400亿元，占公司总资产的36%。而今年上半年财报显示，华侨城A达到可售标准的住宅存货总量仍达到1940.89亿元，在当期总资产中的比重依然高达48.99%。
事实上，华侨城A已连续三年进行计提资产减值。2020年至2022年，该公司计提资产减值金额分别为8.49亿元、21.24亿元和127.05亿元，三年合计计提了156.78亿元。
特别是2022年，华侨城A计提资产减值127.05亿元，较2021年激增近5倍，其中房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，这直接导致了华侨城A在当年出现了上市15年来的首次年度亏损，全年归母净利润亏损额为109.05亿元。
公司大额资产减值计提，引起了监管层的高度关注。深交所先后在今年2月9日、4月22日向华侨城A发出关注函、年报问询函，要求该公司详细说明期内计提存货跌价准备及资产减值损失的具体情况，并直问该公司是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。
在回函中，华侨城A表示，公司按企业会计准则的要求，对2022年年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。
尽管华侨城A在回复函中强调减值是“合理合规”的，但7月13日，该公司及相关人员还是收到了深圳证监局出具的行政监管措施决定书。
根据决定书内容，该公司在以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分的情形，不符合相关规定。
同时，时任华侨城A董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红被认为对上述问题负有主要责任，根据相关规定，对三人分别采取出具警示函的监管措施。
来源：投资时报