2021年一二线城市写字楼空置率屡次刷新记录，竞争形势不容乐观。全渠道招商、线上招商也成了2021年的高频词汇，更快地、更好地触达更多潜在客户群体，成了商办招商部最普遍的诉求。

1月，匠人科技针对写字楼招商展开调研（完整调研报告：《2020年办公楼宇数字化趋势白皮书》），结果显示，中介渠道合作仍是重点，但是随着近年来互联网平台、短视频大行其道，商办招商不再局限于耕耘中介微信群的一亩三分地，开始尝试搭建多渠道招商。本文将列举7种行之有效的推广方式与君分享。

01中介渠道合作

中介生意的本质是帮助客户匹配合适的房源，因此，他们不可能特殊地只聚焦于某个项目。对招商部而言，中介渠道合作的核心是匹配无数多的经纪人，而不是只维护几个关系好的。

在传统招商场景里，扩大经纪人覆盖面靠的是点对点接触，比如同行推荐、端口发贴、经纪人上门踩盘等，拼的是重复性的勤奋；在数字化时代，重复性的工作可以被工具提速，例如利用匠人招商管理工具LikeCRM可以一键联系全城实名验证的商办经纪人。僧多肉少的竞争环境下，全面覆盖才能提高成交率。

例如苏州众创空间睿创汇，该项目体量只有 1000平，主要面向科技创业公司招商，当前就 1 个招商专员在负责，平常触达、联系的都是本区域经纪人和中介公司，每周带看 2-3 组，一直找不到突破口。而利用匠人 LikeCRM，每周带看组数增加至 4-5组，最终由跨区域经纪人成交 2单，1个月内实现 100%满租！

这里必须再提一个湃空间联合办公项目，与上述睿创汇众创空间一样的是，该项目同样由裕恒置业成交 2单，与上述案例不同的是，这两单是同区域成交案例。湃空间联合办公和裕恒置业同在一个区域，但是都不在各自覆盖范围。

从上面两个案例，我们可以总结一下“找到更多经纪人”两种思路：纵向加强同区域触达的深度，横向拓宽跨区域触达的广度。

02客户转介绍

客户转介绍，也就是“老带新”或者“全民合伙人”，很多项目都在做，但是并非人人都做得好。我们调研了一些老带新转化效果好和效果差，总结两大要点以供参考。

首先，我们自己的客户满意度一定要高；其次，我们千万不要仅仅把老带新奖励政策放一个海报里，应该思考如何才能将老带新政策宣传到位。我们需要多往客户处跑跑，主动请客户推荐身边的朋友，将老带新政策宣传到位；同时，我们也需要提供给客户足够方便的物料，方便对方在朋友圈转发、传播。

比如搭建云招商主页，客户的朋友扫码或者点击小程序即可查询项目所有在租房源详情；同时，在项目人员流动密集处放置项目图片及线上楼书二维码。让我们试着计算，一幢楼每日人来人往，数据积累下来至少有 500 ～ 1000 条，如果可以有效抓取这些线下场景的流量，不失为一种稳定拓客的好方法。

03微信私域流量

很多项目都有自己的公众号，并且每周发送 1 ～ 2 篇项目信息介绍推文。但是，我们通过大量调研发现，当客户通过阅读推文，对项目产生兴趣想要了解更多时，我们却没有在推文里提供会了解详情的入口，或者推文内嵌的图文和租控图已经过期（信息无法实时更新）。这直接导致高意向客户被错过和被流失。

选择点开推文的朋友大多数都有相关需求与意向，属于精准流量，关键的是，我们如何将这些精准但是零散的流量收集起来为我所用？我们可以在公众号菜单栏、推文中嵌入招商楼书小程序，促进这个转化过程！

当客户点击楼书时，一方面客户可以了解项目最新、最全的房源详情，并实现线上看房线上沟通；另一方面，小程序可获取客户真实手机号码，方便招商部与客户取得联系，促成转化。

04沉淀数据挖掘

很多项目沉淀着上千条客户数据，但是一直沉寂在数据库里，没有被利用起来。客户始终在流动着，需求也在变化。

企业行政岗位，往往她们人际圈子也是同样的岗位，通过不断地触达，我们无形中扩大传播范围，提高成交概率；另一方面，他们要是离职了，下一份工作大概率继续从事同岗位的工作，同样负责企业的选址工作。因此，当时没有达成成交，未必现在就没有需求。

针对这类客户我们可以定期发送短信和推送微信广告（通过导入手机号码即可定向推送朋友圈广告）刷存在感，内容可以包括空置房源、优惠政策、全民经纪人活动等等。因为，长期的触达一定会让潜在客户形成印象，当他或者身边朋友需要租办公室，可能第一时间就会想起你的项目；

另外，沉淀的数据库，一定存在当前团队未曾对接上的客户，比如离职销售曾对接过的，我们可以通过电话和加微信形式取得联系，重新建立联系，通过微信将潜在客户导入私域流量池，持续孵化。

当然，如果需要实现高效地沉淀数据、挖掘数据，人工往往出错率高，无法穿透，还可以借助第三方工具实现招商数字化，提高效率。

例如杭州魔办，靠着多渠道客户来源的开发，商办市场萎靡的大行情下，依然维持最高接近 100% 的计租率，其自身招商部门成交的占比接近四成，剩余六成来自渠道开发。另一方面，自营的 40% 中，数据库老客回访和项目转介绍占了成交大比例。这两类客户来源，同样依靠数字化系统的客户管理记录和运营服务的口碑相传。

05竞品定向拓客

今年招商一定是资源抢夺战，互相「挖客户」必不可少。任何一个项目出来，都会有竞争对手，尤其在今年这种新增需求持续萎缩的状态下。我们的客户来自哪里？我们的客户就在别人的楼里。

我们的项目，能不能把别的楼按在地上摩擦，能不能把客户挖出来非常重要。那么，我们要做的第一件事，就是评测我们自身项目的竞争力，找准拼得过的对手。

我们需要从距离相近、价格相近、相关联或者相近板块、定位相似这 4 大纬度梳理竞品。

竞品梳理出来，通过跑盘、全网搜索企业联系电话等方式接触目标项目客户，基于竞争对手的条件去打造自己的竞争力，把客户挖过来。我们了解到有个新项目出了狠招，空置率较高，价格有竞争力，竞品调研之后，他给竞对客户开出条件：什么样的违约条件，到我这里，全部给你补差，再加上一个月免租期。结果可想而知，成功撬走一大批客户。

06招商联盟合作

其他兄弟招商部推荐的客户，目前也成为很多招商部的成交客户来源。不同于上门客户（由中介公司或经纪人带过来的客户一定跟着他们走，我们不适合撬客户推荐给他们），招商部只服务于自己这个项目，这个客户不租可能就没了，特别是很多客户还会主动要求推荐适合的项目，这时就有合作空间。

如果我们可以联合几个兄弟招商部，大家一起来合作，互相推荐客户，再加上其他招商部的背书，特别容易成交。

要找哪些招商部？首先我们必须排除冲突项目！我们的项目跟对方的项目，存货不能冲突，比如户型、主力户型、定位相似的，我们需要找到跟我们互相匹配互补。另外，我们要建立好一个合作机制。招商联盟合作，与其堵不如疏，我们可以专门出合作政策，找几个兄弟的招商部来合作，将客户最大化匹配。

07付费广告投放

提起视频号、微信广告、抖音、直播等新兴渠道，目前大多数人可能只是围观，线上投广更多可能会选择一些房产网站（如 58、安居客等）的横幅横栏或者搜索引擎 SEM。

今天我们重点分享微信广告、视频号、抖音营销三种主流的线上投广方式的流量逻辑，希望可以帮助大家按照自身招商推广预算、招商人员配置等情况开拓新的渠道，获得增量。任何一个时代的红利，都是留给勤于尝试的人。

微信广告：让你的招商广告出现在客户朋友圈

投放微信广告，可以让我们的房源招商广告出现在目标客户的朋友圈、公众号推文、腾讯视频、腾讯新闻、QQ音乐等腾讯生态。

微信广告目前主要有2种方向，一是投放定向广告，将我们客户库的手机号码导入微信广告后台，即可精准向这部分人群投放广告，让未成交的客户持续想起我们；二是标签广告，我们可以根据地域、职业、客户近期行为（如正在找办公室）等标签选择高意向群体进行广告投放。

视频号：短视频红利，打通社交关系链

短视频作为新兴的媒介形式，不仅具有优秀的传播力、互动性、丰富性，也更符合新消费人群的获取信息习惯。

目前视频号支持发布最多 60 秒视频、9 张图、1000 个汉字，相比于朋友圈的 15 秒视频，可以给内容创作者更大发挥空间，招商人员只要掌握基本视频拍摄技巧即可。

微信视频号目前的分发机制是基于社交推荐和个性化推荐。一方面，你发布的视频号内容会被优先推荐给你的微信好友，如果你的微信好友 A 点赞了你的视频，你的视频将会出现在 A 微信好友的视频号列表里，以此类推，像滚雪球一样，通过好友之间的互相推荐来扩大流量。

个性化推荐指的是系统会根据用户的日常行为、活动轨迹和兴趣、职业、年龄等标签，通过一系列大数据算法推测出用户可能喜欢的内容，从而触达精准客户。同样的短视频素材，我们可以用于抖音平台。抖音的算法是中心化的，会根据用户的喜好推送视频内容，所以相对精准。

抖音对平台实施的是“计划经济”，流量都是由官方负责分配的。抖音会随机的给每一个短视频分配一个平均的小的流量池，比如说每一个短视频平均会让他有 1000 次曝光。再根据这 1000 次的初始反馈，结合你账号分值来分析是否给你加权，比如完播率、点赞、关注、评论等。简单来说，只有数据表现好的视频一直推荐，视频数据停止推荐。

因此，发布视频后，将视频链接发布到粉丝社群里，发红包鼓励社群好友第一时间给视频点赞并转发到朋友圈助推，对前期增粉很有作用。另外，相对于视频号，抖音号企业号推广、付费推广已经发展成熟，在优质视频基础上，招商部可以通过抖音的推广产品获得流量。

对于营销推广而言，亘古不变的是，客户在哪里，推广就应该在哪里。而如今数字经济下，信息透明化、碎片化的程度远远超出我们的想象。现在，客户会全渠道搜寻，全渠道选择和全渠道地反馈和传播。

只有搭建全渠道招商矩阵，才能增加被客户和渠道伙伴发现和选择的机会，突破当前的获客瓶颈。