三、违建房屋买卖过程中买受人与出卖人的买卖合同关系；

（一）合同无效

违建房屋具有违法性，应属于法律禁止买卖、交易的标的物，根据《民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”买卖违建房屋的合同因违反法律的强制性规定而无效。

【法律依据】

1、《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

2、2011年《山东全省民事审判工作会议纪要》规定：当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认违法建筑的买卖、租赁合同无效。

【相关案例】

1、(2021)豫16民申468号

案涉房屋建造在集体土地上，且相关建设未取得土地使用权证、建设许可证、规划许可证等审批手续，用地及建设等均不受法律保护，不能取得合法的房屋所有权。对此，周桂良明知案涉房屋的建设没有经过国家相关部门审批，也没有合法的不动产权证，无法办理房屋过户手续，其通过签订《购房协议》对案涉房屋进行的买卖行为也因标的物具有违法性而不具有合法性。

2、（2021）黑民终191号

案情简介：2015年5月15日，双阳河水库保护中心作为出卖人与购买人刘某签订了《房屋买卖协议书》将涉案房屋出售给刘某，同月，双阳河水库保护中心将案涉房屋及土地交付给刘某占有使用。2020年3月27日，依安县依龙镇人民政府下发《关于限期拆除违建的通知》，认定涉案房屋因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，违反了规定，已被列为违建项目，要求拆除。该通知下发后，案涉房屋及附属设施即被拆除。购买人刘某便起诉双阳河水库保护中心，要求确认合同无效。

裁判观点：案涉房屋及附属物因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，被依龙镇人民政府认定为违建项目并被拆除。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条和《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国河道管理条例》的规定，案涉《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，同时违背公序良俗，属无效合同。因案涉《房屋买卖协议书》无效，双阳河水库保护中心应当返还刘某购房款，刘某返还双阳河水库保护中心房屋。

（二）效力待定

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及其他相关规定，违章建筑本身并不是必然拆除的建筑物，法律或行政法允许在补办、改正、没收等责任产生后，使违章建筑物变为合法建筑。依法补办相关手续的，违章建筑能从违法转为合法，合同有效；不能补办相关手续，则合同无效。

【法律依据】

1、《城乡规划法》：第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【相关案例】

2、最高人民法院（2014）民提字第216号案例

案情简介：2008年11月28日，甘肃青旅作为抵押人及卖方、林某和陈某作为买方、某信用社作为抵押权人签订《房地产买卖合同》，约定，甘肃青旅依法取得位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权，该地块面积为453.25平方米，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。《房屋所有权证》号为：兰房（城公）产字第22602号。林某、陈某购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让。楼前、后院使用权归林某、陈某所有。甘肃青旅将上述房产的一整幢楼（一至九层，原建筑面积为2491.1平方米）抵押给信用社，并办理《房屋他项权证》，同时将该建筑物的电梯抵押。共计贷款545万元，已经偿还了5万元本金。林某、陈某购买该房地产的房价款总额为1010万元。同时，三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任及产权过户登记等事项进行了约定。

后双方发生纠纷。2009年9月，林某、陈某向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，认为案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，要求确认买卖违章建筑的合同应为无效。

裁判观点：首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。最后，案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林某和陈某占用案涉房产不属于无权占有，甘肃青旅要求林某和陈某返还案涉房产无法律依据。

（三）合同有效--物权行为理论中的区分原则

认为当事人订立的违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力，与出卖人的物权处分行为的效力无关。违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。房屋买卖合同的过程实质上存在两个法律事实：一个是作为物权变动原因的买卖合同；二是作为订立合同目的的所有权转移。订立房屋买卖合同的行为，即在当事人之间设立了债权债务关系，此种行为是双方当事人设定的负担行为，是物权变动的原因行为。转移所有权的行为是当事人的处分行为，是物权变动的结果行为。根据物权区分原则，作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为分别依不同的法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。因此，违法建筑买卖合同的效力之取决于合同本身的效力。违法建筑买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处就在于其标的物的违法性，但标的物的违法性不能等同于法律行为的违法性，标的物的违法不能决定法律行为的违法。标的物违法是指标的物的产生不符合法定的程序或法定的方式或其他法律禁止性规定，而法律行为被宣布无效或被撤销是由于该行为有损他人的利益或社会公共利益。因此，影响法律行为的效力并非取决于标的物，而应由法律行为本身是否有损他人或社会公共利益来决定的。对于违法建筑买卖而言，买卖合同的标的具有违法性，但这并不能否定买卖合同的效力。只有那些违反法律法规强制性规范中的效力性规范，构成对他人或公共利益重大侵害的买卖合同，才可否定其效力。

《民法典》第二百一十五条明确了我国物权行为认可区分原则，基于物权行为认可区分原则，合同本身的效力与房屋是否合法无关，合同本身效力的审查应以是否具有《民法典》中关于无效的情形为依据，而对于建筑物是否符合城市规划的问题系属一般行政法规法律的管理性规定，故因涉违章建筑的合同不违反强制性规定，亦不能认为合同无效。

【法律依据】

《民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【相关案例】

最高人民法院（2015）民申字第898号

案情简介：1998年12月31日，案外人周某与香坊农场签订了《承包自营经济区土地发展养殖业合同》，约定土地所有权归国家所有，周某在不改变养殖业用途下享有土地使用权，不得私自转让、出租承包土地和畜舍房屋，如遇特殊情况，经香坊农场同意，合理作价，交纳费用。1999年8月6日，经香坊农场同意，周某将承包的土地转包给张某，香坊农场将承包合同中承包人周某变更为张某，承包合同其他内容未变。2001年，张某在承包土地上建成厂房，该厂房无产权证。厂房建成后，张某利用该厂房在工商行政管理部门注册成立了华美园食品厂。

2009年12月6日，张某与杨某、张某二签订一份《买卖工厂协议书》，约定张某将独资企业华美园食品厂转让给杨某，转让价格300万元，出售的企业包括厂房、土地、生产设备等。后因双方发生矛盾，2012年5月7日，杨某、张某向法院提请诉讼，请求判令张某继续履行协议。张永生于2013年5月23日提起反诉，认为在承包土地上建成厂房改变土地用途，属于违法建筑，请求法院确认《买卖工厂协议书》无效等。

裁判观点：张某和杨某、张某二在缔结《买卖工厂协议书》时对案涉工厂厂房和土地的性质和用途是明知的，双方买卖工厂厂房和变更后续土地承包权的意思表示清楚，也是双方当事人自愿平等协商的结果，并不存在欺诈、胁迫等情形。案涉工厂厂房是否系违法建筑，并不影响双方在意思自治基础上对厂房进行的买卖。案涉房屋转让合同有效。

也就是说，合同本身的效力与房屋是否合法无关，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。

四、 违法建筑转让后，行政责任人是建设者还是继受着

由于违法建（构）筑物及设施的不动产特性，经常出现违建者和占有人分离的复杂情况，比如违法建设经过继承、交易、赠与，或者承租人搭建后解约、行为人死亡或解散、破产等，导致当事人难以查明或查明后无法继续查处。司法实践对此也认识不一，出现不一致裁判。

（一）违法建筑的处罚对象为违法建筑的实际建设单位或建设人

【法律依据】

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《

中华人民共和国行政处罚法》第三条第一款：公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。

【相关案例】

（2020）云01行终156号

行政处罚的对象依法为违法行为人，违法建筑的处罚对象依法为建设行为人。查明涉案建筑的建设人，是被诉处罚决定作出前必须查明的基本事实。本案中，昆明市官渡区城市管理局在查处涉案违法建筑的过程中，胡某向昆明市官渡区城市管理局提交了其系涉案建筑权利人的相应证据即《商品房购销合同》、《公证书》，且提出涉案建筑的房屋所有权人云南桃笑物业有限公司交付给其的房屋即本案涉案建筑属于半成品。昆明义滇物业管理有限公司亦认可胡某系涉案建筑物的权利人。在此情况下，昆明市官渡区城市管理局未对涉案建筑的实际建造人、建造时间、是否系半成品、产权人、权利人等事实做详细调查，仅根据租赁合同及胡某在昆明义滇物业管理有限公司的监事身份，就认定昆明义滇物业管理有限公司系案涉建筑的违法建设者和行为人，确定昆明义滇物业管理有限公司为被诉官综罚字（2019）NO.0001657号行政处罚决定的行政相对人，事实不清、主要证据不足。

（二）拆除违法建筑时行政机关要对买受人进行告知，买受人享有知情权、申辩权

【相关案例】

1、（2018）最高法行申2376号

案情简介：2006年底，罗某在颍州区××办事处××社区××队××栋，每栋四层，总面积2353.14平方米。2016年4月2日，安徽吉韵房地产估价咨询有限公司对涉案房屋评估面积为228.32平方米，房屋结构为砖混、简易。2016年6月21日，文峰办事处申请颍州区城建指挥部对罗桂忠违法建房进行查处。颍州区城管局经过立案询问、现场勘验检查，并请阜阳市颍州区住房和城乡建设局、阜阳市城乡规划局协助调查，认定罗某于2006年在文峰办事处红旗队建设的房屋没有办理建设工程规划许可证，属于违法建设。在履行告知听证、处罚前告知后，颍州区城管局于2016年7月20日向罗某下达州城管罚决字〔2016〕第156号处罚决定书，限其5日内自行拆除完毕，罗桂忠逾期没有履行。在履行了公告、催告程序后，经向区政府请示，颍州区城管局于8月5日下达强制拆除决定书，决定8月13日起组织强制拆除。2016年9月12日，颍州区城管局对涉案房屋实施了拆除。另查明，2008年刘某签订房屋买卖合同，出资购买了涉案房屋并居住。刘某认为其购买了涉案房屋，系该房屋的所有权人，强拆行为侵犯了其合法权益，遂诉至法院。

裁判观点：行政机关在处理违法建筑的法律关系中,应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况,由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人,即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。在涉及到本案中对违法建筑的处理上，即使当事人没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。

2、（2014）海执审字第47号

案情简介：2010年初，厦门市海沧区文圃花园1号楼102室原业主在装修过程中，未经相关行政主管部门批准，在该室东南侧（小区公共部位）搭建构筑物一处，一层，铁皮结构，建筑面积4㎡；并安装卷帘门一处，面积4㎡。2013年9月杨某某购得该室产权，2013年10月未经相关行政主管部门批准，在该室东南侧外墙破墙开门一处，拆除墙体面积5㎡。杨某某的行为违反了《厦门市城市规划条例》第三十四条第二款、《厦门市物业管理若干规定》第二十九条第二款之规定，海沧区城市管理行政执法局于2014年1月27日以杨某某未经批准违法建设为由，依据《厦门市经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》第五条第（二）项、《厦门市城市规划条例》第五十五条第（九）项、《厦门市物业管理若干规定》第四十六条第一款之规定，作出厦海城执罚字（2014）9号《行政处罚决定书》：（1）责令杨某某于收到《行政处罚决定书》之日起十五日内自行拆除上述违法构筑物，恢复房屋原貌；（2）处以罚款人民币3万元。

裁判观点：违法建筑物的买受人（所有权人）虽不是违法建设行为人，但其是违法建筑的现有使用人、受益人，其所有、管理的房产具有违反规划、物业管理等行政管理秩序的状态，可认为其具有“违反行政管理秩序的行为”，执法部门可以以其作为行政处罚相对人，责令其限期拆除，这符合行政法的比例原则、效率原则。

（三）违建行为人已故的情况下，以公告方式告知进行拆除

【相关案例】（2020）苏06行终4号

案情简介：陆冠某的父亲陆某（已故）原在海门“柿南村十一组”有使用面积为26.08的砖木房屋一处，2001年因南海路一期工程建设，该房屋进行拆迁，陆元精选择货币安置，并与拆迁公司签订了房屋拆迁货币安置补偿协议。同年，陆某以5000元的价格“永久性租借集体仓库两间，产权归其本人”。该仓库大概建成于上世纪60年代，因破败不堪，陆某于2001年花费约30000元进行了翻建，翻建后居住在内。2018年7月，海门执法局向陆冠某及原审第三人调查了有关情况。2018年7月，海门执法局向陆冠某等发出责令改正通知书。2018年8月10日，向陆冠某等发出行政处罚事先告知书。2018年8月15日，作出〔2018〕海城执罚字第220028号行政处罚决定书，责令陆冠某等三人三日内自行拆除其父亲擅自搭建的建筑物。

陆冠某等人不服，向市政府申请行政复议，在行政复议期间，海门执法局认为有新的情况需要进一步调查，于2018年10月25日撤销了上述行政处罚决定书。因陆冠某等人明确表示不愿意撤回复议申请，海门市人民政府遂作出〔2018〕海行复第35号行政复议决定书，确认行政处罚决定书违法。

2019年3月21日，海门执法局张贴公告，载明案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》第四十条第一款的规定，属于违法建设，因搭建当事人已经死亡，故公告告知有关利害关系人到海门执法局处主张权利、接受调查或者自行拆除案涉建筑物。2019 年3月25日，陆冠某及张某到海门执法局处主张权利。2019年4月2日，海门执法局作出责令限期拆除公告；2019 年4月4日，作出强制拆除事先催告书公告；2019 年4月11日，海门市政府作出责成强制拆除决定书；2019年4月18日，海门执法局作出强制拆除公告；2019年4月19日，案涉房屋被拆除。陆冠某不服，诉至法院。

裁判观点：违法建筑不能作为合法财产予以继承。在违法建设行为人已经死亡的情况下，违法建设行为人的子女不当然负有拆除违法建筑的法定义务。在无法确定责令限期拆除相对人的情况下，行政机关以公告的方式作出责令限期拆除决定既达到行政管理的目的，也避免了行为人已死亡，无处罚对象的执法困境，该行政行为的合法性应予确认。