购买二手房的过程中，有哪些看房选房的技巧?在不同的时间段看房，购房者能发现房子的问题也是不一样的，有哪些方面需要注意的呢?一起来看下。选地段

(1)选择市中心繁华区域

选择的区域，代表着未来居住的便捷度和价值，无论是三四线城市还是一线城市，越是靠近市中心就代表该区域的城市功能最为齐备，代表着未来居住会更加便捷与方便。

(2)配套设施

居住的需求是满足基本的生活需要，也就是衣食住行的吃喝购物需要，一方面是商务配套的方便程度，另一方面如果再有教育资源、医疗资源的加持，就具备了相对更好的人文环境。

(3)通便情况

地段好的房子其周边的交通也不错，交通便利意味着出行方式的通达性，购房者在挑选地段的时候要注意查看周边的交通方式是否可以满足自己所需。关注居住区域内可选公共交通的多样性，同时也要有前瞻性，关注地铁、主干道等的建设动态。

(4)环境因素

对于购房者而言，好的地段还应该兼顾好的环境，包括自然环境和人文环境。自然环境包括:周围环境是否安静、是否临街、噪音情况等，人文环境则包括区域人文素质资源，例如周围是否有图书馆，体育馆、中小学教育资源等。

(5)升值空间

不同的地段之间的变迁是不确定的，我们应该用投资的目光选择一个有较大升值空间的地段。一个地段能否升值，关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色，未来的政策和城市规划又是如何制定的。选小区

(1)整体布局

判断小区的整体布局是否合理时，主要看小区的主次出入口与市政路以及公交站点是否接近，整体楼栋是否完好统一 有没有明确的楼号、平面指引图、无违规私自搭建等等。

(2)配套设施

全面的配套设施在居住的过程中可以带来舒适的宜居环境，在挑选小区的时候，购房者不仅要关注居住区内的配套公共设施是否方便合理，还要关注周边配套服务设施是否方便以及娱乐休闲设施是否丰富。一个配套完善的小区，在2公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果附近有幼儿园、学校、医院等，生活将更为便捷。

(3)生活便利度

生活的便利度可以体现在多个方面，例如小区垃圾处理状况如何 夜晚是否有噪音、小区绿化及污染等问题，是否实行人车分流，社区是否保证了交通的便捷性、安全性等。

(4)小区环境

绿化更是居住空间质量的重要标志，绿地率越高建筑面积越低，用户的舒适度就越高，居住环境更优美，小区环境绿化可以改善社区的卫生条件，有效地减轻污染，同时也是居住者的交往空间和活动场所。

(5)物业管理

在物业管理合格的情况下，小区的绿化和公共设施才能得到维护，所以在选房时不应该只关注房子本身的质量，还要关注售后服务好不好。居住生活中总会发生各种大大小小的问题需要麻烦物业，好的物业可以让你拥有更无忧的居住环境，更自如地享受平静的生活。

水:水质如何、水压多少、高楼层能否保证供水;

供电:供电容量多少、夏季用电高峰是都存在断电现象;

燃气:收费情况、充缴方式:

电梯:使用年限、维修限期、管理方式，

选房源

(1)楼间距

楼间距大小影响房屋的采光、通风效果，以及私密性的高低。如果楼间距过窄，可能会影响消防等车辆的正常出入，影响居住者的出行。

(2)楼层

从一栋楼的整体结构来看，中间楼层是居住体验最舒服的楼层。通常来说，1/3以上的楼层~2/3以下的楼层，是居住体验最优的楼层，也是购房者买房的首选楼层。

(3)户型

好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。看一个户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。通常来说，格局方正、明厨明卫、动静分明的户型是通常意义上的好户型。

(4)朝向

一般来说，房屋朝向若要按照优劣性进行区分的话，顺次排列应该是正南、东南、东、西南、北.西。南北通透的房屋，便于保持阳光充足和空气流通，在房屋户型选择时，可以尽量选择客厅朝南，双卧朝南的户型。

(5)得房率

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比，与与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，会降低居住质量，得房率过低则会提高使用面积的单价。影响得房率的最直接因素就是公摊面积的大小，通常来说，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多。

(6)房龄的选择

房龄过大的二手房需要谨慎选择。一方面可能会影响贷款，房龄越大，成数越低，贷款年限越短，对一些房龄过大的房子，银行甚至会拒绝放贷。其次无论是硬件环境还是舒适度，都会大打折扣，增加居住成本，房龄较小的房屋折旧率小，更易于进行再次转售。

实地看房

1实地看房技巧

(1)户型

查看房产证户型图:对比现格局，看一下原始户型，做到心中有数。

(2)房屋布局

看房时不单看这个房屋的建筑面积有多大，还需要衡量房屋真正可以使用的面积，有些户型的房子布局比较"反人类”，一定程度上会造成很大的面积浪费。

(3)内部结构

观察房屋管线是否杂乱、天花板、墙壁、窗沿是否有裂纹，发霉等情况，避免后期修缮过干麻烦。

(4)隔音情况

观察分户墙是否传来邻里间声音，楼板间是否传来上层住户的声音，楼上或隔壁房犀卫生间是否传来的冲水声、水管振动声，室外是否传来车流噪声

(5)观察窗外

注意观察楼与楼之间的间距，容积率和建筑密度四周污染情况，例如尽量远离工厂、马路等等。

(6)装修情况

确认原房屋是否带装修以及自己居住是否需要重新装修，了解装修水平和程度如何，原装修的管线的走向、承重墙的位置是否便于后期重装。

(7)小区环境和物业情况

购房者在看完房后，可以多逛一逛小区外部街道看看小区的环境如何，重点看物业的情况，比如小区的卫生情况、保安的情况、配套设施的情况等。

(8)特色问题

如果有孩子上学的问题，最好去教育局进行确认小区是否是以学区房为卖点的二手房:还要到派出所进行确认，小区是否是以保证落户为优惠条件的二手房。

(9)向旁人打听小区情况

多和邻居物业聊天了解小区的详细情况，例如物业管理是否严格、邻居整体素质如何等。

2选择看房时间

(1)白天看房

白天看房子质量，看房间采光，看小区环境，看周边车流，看小区业主品质:

(2)晚上看房

着重看小区物业管理是否重视安全、安全防范措施是否周全，听小区是否安静，有无摊贩等产生的噪音干扰、附近垃圾味道是否严重等情况。

(3)雨天看房

主要看街道、小区的排水情况，看房屋内部墙壁墙角、天花板是否有裂痕，是否出现漏水、渗水等问题。假如长时间阴雨天气时，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板有没有潮湿发霉等问题产生。

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