公司近期组织投资者开放日活动，就公司新零售推进、家装新业务开发、降杠杆等情况进行沟通。公司作为国内家居卖场龙头，凭借强大品牌影响力，积极拓展新业务，加速推进第二增长曲线，成为万亿家居行业的有力整合者。

　　积极推动新零售变革，增强家居商场业务核心竞争力：

　　1)为什么新零售：家居行业具有非标、消费低频、重场景体验、半成品/重服务、高客单/重决策的特点，使得线下消费场景仍然重要，因此适合通过新零售模式将线上、线下打通。借助新零售模式推进家居卖场“人货场”的重构，从过去重店效(核心在场，重点实现卖场快速扩张)，逐步向重坪效(核心在货，主攻精细化运营)和客效(核心在人，以用户为中心)转变，进一步增强公司的核心竞争力。

　　2)新零售模式：2019年5月公司牵手阿里，共同就大数据应用、商场数字化升级和线上线下一体化营销展开合作，天猫“家装同城站”即天猫平台的“红星美凯龙官方旗舰店”，采用LBS(LocationBasedServices，基于位置的服务)技术进行本地化商品展示和本地化服务承接，可根据消费者地理位置向其线上推送所在区域的本地化商品界面。同城站实现美凯龙线下门店品牌与线上一致，并根据消费者地理位置进行精准推荐，消费者可实现“线上逛店”，线上直接购买或到附近门店购买两种方式完成消费，下单后可选择于线下商场自提产品或由品牌经销商上门配送安装。

　　3)新零售进展：1、商场数字化升级：覆盖176座城市的241家商场，“天猫同城店”累计上线56家，覆盖22座城市，上线商户1.6万家，商品47.8万件，上线品牌3000个，累计实现站内流量5745万，商品流量3114万，全年总流量超过竞争对手65.2%。2、搭建起直播运营体系，抢占直播带货红利，累计培训导购超1.5万，过百万销售主播113个，线上引流成交9.6万单，已成为家居行业最大的MCN机构。3、618理想生活狂欢节表现优异(天猫、抖音等全域销售额33亿)，双十一全球购物狂欢季各项数据创新高(全国数字化卖场GMV152.98亿)。

　　4)后期数字化升级战略：用户数字化通过大数据收集用户信息，建立用户画像，维护用户权益，洞察新品、新品类，获取全域流量，扩展品牌自有流量。经营数字化要实现品牌发展、家居卖场、家装业务、增值服务数字化。管理数字化实现人资、财务、采购、风控、数字化，建立数据和业务中台，搭建基础云平台，实现全域大数据。通过对接阿里喵零POS和美凯龙的系统，实现“商品上架、订单、支付、服务”一体化。

　　家装业务持续发力，打造第二成长曲线：

　　1)发展进程：公司2014年开始探索家装业务，2019年4月成立家装事业部“扬帆起航”。2020年家装业务实现收入12.24亿元，同比+115.1%，2020年末家装门店拓展至214家，门店数同比净增93家，2020全年公司家装业务签约合同金额超过45亿元。2021年1月成立美凯龙尊科设计，提供一站式高端整装解决方案。

　　2)业务模式：1、零售家装业务：豪宅私邸(高端)主要由美凯龙·空间设计和环洋负责、全案定制(中端)主要由美凯龙星尚和BETTERHOME负责、全屋整装(大众化)主要由更好家等负责。2、批量家装业务：B2B业务主要由星居、环洋等负责、BBC定制精装主要由更好家负责。3、供应链业务：主要由红星仓等负责。

　　3)战略规划：赋能大中台，强大中后台。与重要合伙人和合作伙伴，设计师、家装职业经理、家居市场、品牌工厂、经销商、开发商、资源方式装修产业等建立紧密的合作关系。针对不同客户，给出有针对性的全案整装方案；精细化营销、设计研发、工艺研发、技术、金融平台。建立完善的供应链体系，助力家装产业发展。推进家装业务3D设计云平台及系统平台建设，打造强势中后台系统，增强家装业务数字化和信息化管理和服务能力，提升家装及批量精装的开展效率，有利于公司在家装领域获取更高的市场份额。

　　加大降杠杆力度，优化资本结构。伴随公司商场主业扩张和新业务发展，公司负债率和财务费用增加，2021Q1资产负债率61.4%，较2019、2020年分别提升1.4pct、0.2pct；2021Q1财务费用率17.1%，较2019Q1提升4.3pct。公司将主要通过以下举措降杠杆：1)2020年主营业务经历疫情波折拐点向上，预计2021年经营性现金流净流入不低于50亿元。未来公司将主要通过轻资产委管开发推进扩张，自营商场主要布局于空白核心城市，控制后期资本开支。2)取消分红，往年分红提现10亿元；3)A股定增过会，定增募集总额为37亿元，其中20亿元定向用于债务偿还；4)物流地产剥离，预计带来23亿元现金收入，预计将于2021年7月收回；5)上下游股权投资变现，预计带来约10亿元现金流入。

　　行业龙头，先发优势构建强品牌优势；创新业务模式，打造第二增长曲线，维持增持。公司以自营模式巩固一二线城市，锁定优质地段，占有先入者优势；以委管模式拓展三四线城市，以轻资产模式快速扩张。自营+委管双轮驱动，巩固市占率第一地位。通过家装、设计云、新零售等数字化模式相互协同，打造第二增长曲线，将公司的强品牌力转化为新的成长动能，也将带来公司估值体系的重构。维持2021-2023年盈利预测32.0、35.5、39.0亿元，分别同比+85.0%/+10.9%/+10.0%，对应PE分别为13X/11X/10X，维持增持评级。

　　风险提示：投资性房地产公允价值下降的风险，商场业务租金下滑的风险。