黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响
黄文涛系中国首席经济学家论坛理事，中信建投证券首席经济学家
存量房贷利率调整的政策目标是减少提前还贷，一方面能够帮助减少居民支出、修复居民脆弱的资产负债表，并在一定程度上通过“开源节流”帮助居民提高净收入、促进消费支出。另一方面也能够帮助部分银行减少因提前还贷造成的经营压力。
存量房贷调整的影响和节奏方面，2008年后金融危机周期，曾有银行对存量房贷利率进行打折。但本轮面临的地产周期、政策刺激意图等截然不同，按照央行目前的表述， “自主协商，变更合约或新发贷款”或许意味着“因城施策”乃至根据不同银行、不同合同条款进行差异化调控。
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会议继续体现对房地产市场平稳健康发展的政策支持，提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，对存量房贷利率的再次表态，体现对人民银行对此的高度关注。
存量房贷利率调整的政策目标
调降存量房贷能够帮助银行减少提前还贷现象，也能够减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。负债端房贷是大多数家庭最大的债务负担，而利率则直接影响借款人每月的还款额，纵然平均房贷利率随LPR持续下行，但生息资产的收益率下行更快，长期以往，居民的资产负债表有可能走向衰退。存量房贷利率下调可以直接减轻借款人的财务负担。下调利率意味着借款人每月需要偿还的房贷金额将会减少，修复居民的负债端。存量房贷利率调整助力促进消费，扩大内需，起到开源节流的作用。同时调整存量房贷利率进一步降低居民资产负债表对于房地产市场的依赖。
存量房贷利率调整的节奏和幅度
从历史上看，2008-2009年存量房贷利率下调已有先例，彼时最高优惠可达7折。但本轮存量房贷利率调整背景大为不同，在上半年金融统计数据新闻发布会中央行的表述为“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。从方式上来说，由于不同地区不同个人的合同情况差异可能较大，统一调整存量房贷利率的可能性较低，执行难度也较大，后续采取“因城施策”的概率较大。同时，比如新老贷款，不同条款贷款的具体调整，也需要更详细的应对处理。央行强调“按照市场化、法治化原则”意味着存量房贷利率的调整是在借款人和商业银行合理协商后的结果。
一、存量房贷利率调整的政策目标
调降存量房贷能够帮助银行减少提前还贷现象。货币政策司司长邹澜提到“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响”。借款人选择提前还清贷款，银行将无法获得原计划的全部利息收入。这在短期内可能会对银行的利润产生负面影响。而在收回贷款后，由于银行净息差持续回落，传统贷款业务的盈利空间持续被压缩，银行自营的压力上升，若原本的用于贷款资金流入金融市场，可能会带来资金空转、脱实向虚的风险。但需要看到的是，调节存量贷款利率也会降低银行利润，需要后续货币政策对银行进行支持。
调降存量房贷能够减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。邹澜司长在上半年金融统计数据新闻发布会上提到，“因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加”。用中国外汇交易中心的RMBS条件早偿率指数来衡量居民提前还款的情况，2023年以来的早偿率指数达到了2020年以来的高位。高早偿率的背后反应的是三年疫情导致的居民资产负债表受损，而疫后经济属于弱修复的状态，叠加较高的失业率以及较弱的信心，居民体现“去杠杆”的行为。负债端房贷是大多数家庭最大的债务负担，而利率则直接影响借款人每月的还款额，纵然平均房贷利率随LPR持续下行，但生息资产的收益率下行更快，长期以往，居民的资产负债表有可能走向衰退。存量房贷利率下调可以直接减轻借款人的财务负担。下调利率意味着借款人每月需要偿还的房贷金额将会减少，修复居民的负债端。
存量房贷利率调整助力促进消费，扩大内需。7月24日的政治局会议中研判总需求不足仍是经济运行中的主要矛盾，并强调要扩大消费。7月31日，恢复和扩大消费20条措施发布，旨在充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力。而存量房贷利率的调整为促进消费起到开源节流的作用，截止6月，金融机构个人住房贷款余额为386,000亿元，存量房贷利率若降低10BP，则对应减少约400亿利息支出。与20条形成政策组合拳，将对消费起到的支持作用。
调整存量房贷利率进一步降低居民资产负债表对于房地产市场的依赖。7月24日的政治局会议提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。进入2023年以来，第一季度的房地产市场有所起色，但在第二季度进入下行区间，各线城市的成交面积走低、新房和二手房的房价下降，叠加房企债务违约压力大，中央研判我国房地产供求关系发生“重大变化”。下半年工作会中提到要支持房地产市场平稳健康发展，“将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。”在多年房住不炒的坚持下，房地产市场的供求关系发生了变化，调整存量房贷利率配合限购等政策的调整有助于释放居民的改善性住房需求，改善居民生活质量并维护房地产行业的平稳健康发展，并推动家居等耐用品的消费
二、存量房贷利率调整的节奏和幅度
从历史上看，2008-2009年存量房贷利率下调已有先例，彼时最高优惠可达7折。2008年时值国际金融危机，房地产市场低迷，经济增长压力较大，人民银行扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，而对于存量房贷的利率，央行表态，金融机构应按原 贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。但在具体落实中，央行没有做出明确规定。在后续跟进中，许多大行制定存量房贷利率优惠政策，存量房贷利率优惠可达到7折，但有相关办理条件和限制。与当时情况相比，由于当前银行息差处于历史低位，且存量房贷余额已是当年的十倍以上，且按揭贷款占总贷款比例提升，达到之前的存量房贷利率调整力度的可能性较小，需要观察后续政策的进一步指导。
本轮存量房贷利率调整背景大为不同，影响几何？在上半年金融统计数据新闻发布会中央行的表述为“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。从方式上来说，由于不同地区不同个人的合同情况差异可能较大，统一调整存量房贷利率的可能性较低，执行难度也较大，后续采取“因城施策”的概率较大，同时，比如新老贷款，不同条款贷款的具体调整，也需要更详细的应对处理。央行强调“按照市场化、法治化原则”意味着存量房贷利率的调整是在借款人和商业银行合理协商后的结果。对于银行来说，提前还款会带来对银行经营的压力，而降低房贷利率也直接影响其利润，按揭贷款作为银行的优质资产，并且按揭客户会对银行的其他业务有衍生需求，客户流失不符合银行的利益，银行会综合权衡与客户协调。但从客户的角度来说，不具有提前还款能力的客户可能议价能力有限，在与银行的协商中能获得的让利较小。而且从法制化的原则来说，若全面统一降低存量房贷利率，房价下跌时降低合同利率，房价上涨时维持合同利率，实际上有转嫁房地产风险的感觉，对房地产市场的平稳发展并无裨益。后续法制化、市场化的政策落实还有待观察。
第一，宏观经济和金融体系仍然面临海内外环境的多重扰动，国内受到疫情余波、地产、地方政府债务的影响，国外受到贸易冲突、海外紧缩和极化思潮的影响，国内经济发展和改革都可能存在一定不确定性。第二，既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期，地方政府对于中央政策的理解不透彻、落实不到位。第三，经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧。第四，近期房地产市场较为低迷，国际资本市场风险传染也有可能诱发国内资本市场动荡。