李宇嘉：郑州首推房地产优化政策落地，哪类城市会跟进？
作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
8月3日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布通知，推进落实“认房不认贷”政策，鼓励在郑州的各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行。这也成为中共中央政治局提出“适时调整优化房地产政策”后，首个全面出台房地产优化政策的城市。
此次郑州新政的推出，一是落实近期中共中央政治局会议、国常会、住建部等有关优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足刚需和改善型购房需求等指示；二是在热点城市中郑州房价下跌时间最长，下跌幅度最大，已经进入持续阴跌的过程，居民对市场的预期较悲观，稳楼市的迫切性也最强。
从政策内容看，仍着力于通过契税补贴、货币补贴、取消限售，落实“认房不认贷”政策，提高公积金额度，先卖后买退个税，出售自有住房免税、旧改房票安置等多个渠道降低购房成本，挖掘可能的购房需求。事实上，2022年以来，郑州是热点城市中纾困楼市频率较高、力度较大的城市，但近期量价数据显示，政策空间和效率有所减弱。
此次政策也释放出了希望通过以房引人的信号。比如，实施青年人才在郑州安居、多子女家庭购房补贴政策，加快推进租购并举等，都意在提高郑州人口的集聚度，提高对人口的吸引力，这也是郑州房地产存量未来能够消化的关键。
暂停限售，目的是为了激活换房需求，但在当前预期不佳、房价下跌的背景下，要考虑到可能抬升二手房挂牌量的可能性。此次郑州的政策还提出，推进商品房现房销售，提升商品住房品质。一方面，这是为了贯彻房地产新发展模式，另一方面也是为了稳定市场预期。
不过，未来楼市对需求端刺激政策的反应弹性将下降。需求端为主的政策，对地产销售端、开发端的带动效应将有限。关键要看，能否在吸引和留住人口，特别是新市民、年轻人、外来人员，并解决他们的就业，提供均等化、市民化的公共服务，降低居住、生育、养育、创业等成本，这才是楼市能够稳定下来的关键。
因为中共中央政治局会议和国常会已经明确各地要“调整优化房地产政策”，所以未来肯定还有其他城市会有类似的政策跟进，尤其是那些房价和成交量下跌比较大、市场预期下滑非常明显的城市。
随着更多地区新政策的落地，会对房地产市场企稳有比较大的影响，这将利好房企业绩，预计房企三季度表现会比二季度略好一点，或者与二季度相当。但正如前文所述，需求端的刺激对市场的影响并没有那么大，更多地还是要靠推进供给侧改革，慢慢地修复市场的内生动力和基本预期。