北上广深齐发声要优化楼市政策，地产股再度翻红，出险房企领涨
7月31日，A股、港股出现普涨，港股高开约300点，上证综指盘间站上久违的3300点，虽然在午后出现窄幅震荡，但也走出近期不多见的上升行情。至今日收盘，恒指大市成交额连续第三个交易日突破千亿港元，沪深两市全天成交额约11000亿元，时隔近一个月重返万亿规模。
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A股多只地产股涨停，如华远地产（600743.SH)、中南建设(000961.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、建发股份(600153.SH)、城建发展(600266.SH)、金科股份(000656.SZ)、天房发展(600322.SH)等。
港股市场的内房股亦有强势表现，天誉置业（00059.HK)收涨18.75%，佳兆业集团(01638.HK)涨15.38%，景瑞控股(01862.HK)涨15.00%，港龙中国地产(06968.HK)、美的置业(03990.HK)、富力地产(02777.HK)等涨超10%。而在盘间，天誉置业一度大涨50%，富力地产上涨超过20.88%。
值得注意的是，几家出险房企天誉置业、佳兆业集团、富力地产等今日领涨，正荣地产虽然收跌7.69%，盘间涨幅曾达20%。其中，天誉置业是一家粤系老牌房企，2022年6月24日，因未能偿还一笔3.4亿港元抵押借款的本息而触发交叉违约，几天后提出清盘呈请。不过，清盘呈请聆讯日期多次押后，据其2023年7月31日最新公告，清盘呈请聆讯押后至2023年10月6日（百慕达时间）进行审理。
在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，地产股翻红在意料之中，这主要源于近期中央及地方接连释放楼市利好信号，在很大程度上提振了市场信心。
7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。此后，各方表态频出。
7月27日，住房和城乡建设部相关工作座谈会上，住建部部长倪虹提及要“稳住建筑业和房地产业两根支柱，大力支持刚性和改善性住房需求”，并明确提出要进一步落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随后，四个一线城市迅速响应。在刚刚过去的这个周末，北京、深圳、广州住建部门先后发文，表态要大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。
7月31日傍晚，上海的表态也在市场期待中落地。“上海住房城乡建设管理”微信公众号7月31日发文《大力支持刚性和改善性住房需求，促进上海房地产市场平稳健康发展》指出，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。至此，一线城市均已表态落实“适时调整优化房地产政策”。
中指研究院认为，整体来看，当前市场趋势下，二线城市优化调控政策带来的需求释放持续性可能有限。作为市场风向标，一线城市尤其是北京和上海，若政策进行适当调整，将能够为更多城市市场带来信心、强化预期，进而带动市场企稳。
不过，对房企而言，政策支持固然重要，市场信心的恢复、销售端的回暖才是真正的救心药、定心丸。
从数据来看，目前的市场行情并不乐观。中指研究院数据显示，新房方面，四个一线城市市场活跃度整体逐月走弱，6月并未如往年年中冲刺出现翘尾行情，基本与5月持平；7月，北京、上海、广州市场活跃度在6月基础上进一步下行，销售面积环比下降，其中广州7月一手房销售面积环比下降约20%，绝对规模仍处低位。
二手房方面，一线城市成交面积环比持续下降。其中，深圳二手房成交规模处在2019年以来低位。今年1-7月，深圳二手房月均成交面积仅26万平方米，不足2020年月均成交面积（约68万平方米）的50%，市场活跃度仍较低。
销售不振让房企感受到不小的运营压力。7月31日早间，碧桂园发布业绩预告，预期2023年上半年或录得净亏损，原因之一为房地产行业销售下行而非导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加。
碧桂园还表示，为确保现金流安全，将积极考虑采取各种对策，包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
关荣雪认为，近期政策端的暖风能否达到显著效果，有赖于纾困政策的真正落地、政策松绑的力度与维度，以及就业、居民收入等。因此销售端的企稳回升不是仅仅依靠购房门槛的降低，还需要扩大就业、提高收入、住房保障等相关实质性举措的加持。