诸葛科技：5月新房、二手房市场降温 量落价稳成为主旋律
一、5月北京新房成交量止升转降，朝阳区位居区域成交首位
（一）成交：5月新房成交下滑超30%，累计成交同比涨约18%
2023年5月份，北京新房市场复苏放缓，成交量止升转降，不过同比仍然维持正增长态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月北京新建商品住宅成交5224套，环比下降34.12%；同比上升18.92%，同比升幅较上月扩大4.62个百分点。从累计成交规模来看，2023年前5月北京新房成交28906套，较2022年同期上升18.36%，累计成交规模赶超去年，但相较2021年同期成交缩减近20%。
当前来看，疫情期间积压需求基本已经释放殆尽，市场复苏动力开始显露不足，后续仍需要政策端的支持来巩固和提振购房者信心。6月进入房企冲刺上半年业绩的节点期，预计房企推盘力度及促销力度都会加大，6月份北京新房成交大概率将会好于5月。
（二）价格：5月新房价格微涨，同环比涨幅双双收窄
2023年5月份，北京新房价格呈现稳中趋升态势，同环比涨幅双双收窄，截至本月，北京新房价格同环比已连续3月维持上涨态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，北京新房成交均价为57784元/㎡，环比微涨0.05%，环比涨幅较上月收窄约10个百分点；同比上涨20.84%，同比涨幅较上月收窄8.81个百分点。
（三）供应、库存：5月新房供应力度仍稍显不足，库存量持续下降
2023年5月份，北京新房供应持续缩减，同环比实现“二连跌”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月新房批准上市套数1185套，环比上月小幅下降3.3%，环比降幅较上月收窄超80个百分点；同比下降44.8%，同比降幅较上月收窄近50个百分点。另外，本月库存量继续下降，数据显示，2023年5月北京新房库存量为88094套，环比下降3.57%，同比下降17.79%，这是库存量时隔19个月再次降破9万套。从去化周期来看，5月去化周期为15.1个月，较上月缩短0.7个月。
2023年5月，北京有13个商品住宅项目获取预售证，分布在朝阳、大兴、石景山等9个区域，其中，朝阳、房山、石景山分别有3、2、2个新领销许项目，其余6区各有1个新领销许项目。位于石景山区苹果园板块的和玥家园为本月预售套数最多者，推出4栋住宅楼，共382套房源可供销售，预售面积为39294.46㎡，该项目是越秀集团在京开发的首座“天”字系高端改善作品。项目不仅拥有四横三纵双轨畅达全城路网，还拥有成熟的商业配套资源以及多元的教育资源和医疗资源。
（四）分区：5月朝阳区位居区域成交首位，仅丰台、密云、延庆3区成交环比上升
从5月北京区域新房的成交表现来看，朝阳区跃居区域成交首位，5月成交676套，占比约13%；顺义、大兴紧随其后，分别以666套、659套的成交量位居区域第二、三，成交占比均超12%；与此同时，延庆、平谷、怀柔以及东西城成交量较低，单月成交均低于100套，成交占比均在1.5%以下。
较上月成交量的变化来看，仅有3个区域的成交呈现上升态势，且其中密云、延庆2区的成交量较上月翻倍，丰台较上月增加约100套至588套，环比涨幅为21.49%；其余13个区域成交量均较上月下降，其中东城、西城环比降幅超60%。
（五）板块：温泉板块成交超400套领跑，朝阳东坝板块升至第二
从5月各板块的成交表现来看，海淀区温泉板块升至成交首位，本月成交427套，成交均价75363元/㎡。其次为朝阳区东坝板块，5月成交267套，较上月增加约160套，成交均价为81588元/㎡。顺义区马坡板块由上月成交第九升至第三，本月成交226套，较上月增加55套。昌平区东小口板块和顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块分别以204套、197套跻身本月成交前五。除此之外，本月板块间成交活跃度差距较上月明显缩小，TOP15板块成交套数最大差值由上月705套缩减至342套。
（六）房企：11家房企销售额超10亿，中海地产近50亿领先
从各大房企在北京市场的表现来看，11家房企销售额突破10亿元，较上月减少2家。其中，中海地产长期霸居销售业绩首位，5月实现销售额49.37亿元，较上月缩减近70亿元；华润置地由上月第四升至本月第二，销售收金维持稳态，5月实现销售额28.84亿元，较上月基本持平；首开股份稳居第三，5月实现销售额28.1亿元，较上月减少约4亿元。城建发展和中国金茂的销售表现也依旧不俗，分别以24.9亿元、19.95亿元跻身销售额前五。整体来看，北京新房市场销售收金出众者多为老牌“京系”房企，如华润、金茂等，匠心打造的高端住宅项目依旧备受追捧。
（七）项目：栖海澐颂、中海·富华里位居成交量前二，和光煦境成交额领跑
从5月份北京新房成交套数TOP20项目来看，昌平、朝阳、大兴、房山、顺义5区的项目成交活跃度不相上下，均至少上榜3个项目。海淀区的栖海澐颂、中海·富华里分别以168套、162套霸居成交TOP2，朝阳区的和光煦境位居成交第三，5月成交148套，不难发现，上述3个项目不仅成交规模相近，价格水平也均在8.3万元/㎡左右。其中，栖海澐颂项目是国企海开控股集团联袂中建壹品，继圆眀天颂之后，打造的第二座TOP颂系作品，以北清贵重地段、滨河低密生态、自持全龄商配等优势，开创高品质的海淀生活。
从成交金额排行来看，和光煦境成交金额领先，本月实现14.54亿元的成交额。栖海澐颂、中海·富华里紧随其后，分别实现14.42亿元、13.98亿元销售额。此外，西城区中信城由上月首位退居本月成交金额第四，实现11.39亿元，较上月大幅减少约75亿元。
二、5月北京二手住宅成交量价齐落，业主涨价信心不足
（一）成交：5月二手住宅成交继续回落，环比降幅收窄
进入5月份，北京二手房成交继续回落，低基数下同比呈现正增长，但却不及疫情前的2020年及2021年同期成交水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月北京二手住宅成交12982套，环比下降6.79%，环比降幅较上月收窄27.86个百分点；同比上升52.1%。从累计成交来看，2023年前5月北京二手住宅成交71846套，较2022年同期上升20.72%，较2021年同期下降20.25%。
5月北京二手房成交持续回落，一方面由于购房者收入预期下降，入市信心仍然不足；另一方面，5月8日出台关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费，加大了购房者的观望情绪。另外，5月成交走低也给北京楼市传递一定的压力，如果政策以及市场没有积极信号发出，预计6月二手住宅成交量仍难以突破。
（二）价格：5月二手房市场均价小幅回落，同比涨幅持续收窄
自2021年底起，北京二手房市场均价大致呈现持续上涨态势，且价格走势较为稳健，月度涨跌幅均不超3%。2023年5月，北京二手房价格小幅回落，同比涨幅进一步收窄。数据显示，2023年5月北京二手住宅市场均价为62617元/㎡，环比下跌0.1%；同比上涨7.27%，同比涨幅较上月收窄1.37个百分点。
（三）调价房源：5月涨价房源占比“三连降”，较上月回落1.6个百分点
从涨降价房源来看，2023年5月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为8.2%，较上月下降1.6个百分点。进入3月份，市场回暖持续性开始显露不足，市场信心持续回落，截至本月，北京涨价房源占比呈现“三连降”，且占比不足1成，业主涨价信心明显不足。