魏宏旭：推动超大特大城市城中村改造目的是稳楼市
作者 魏宏旭 安邦智库宏观经济研究中心研究员
魏宏旭
在楼市持续降温背景下，7月21日，国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》被市场认为是一个大手笔的内需刺激政策。
政策将带来哪些良性效应？
本轮超大特大城市城中村改造政策的提出，笔者认为有几个方面的考虑：一是以城中村改造为依托，在政府主导下推动房地产市场恢复稳定。二是改善民生，提高和完善一二线城市公共服务质量。三是在区域融合发展背景下，推动城市更新，优化存量，为超大特大城市未来的发展打开一定战略发展空间。四是政策推出有借城市中心向外进行人口和产业疏解、优化的考虑。
城中村改造，必然将给经济转型升级带来机会，特别是给资本密集型、消费型服务业发展带来新机会。同时又能进一步改善居住环境，有助于房地产行业带动社会民生保障实现量与质的提升。
城中村改造对于一二线城市稳定楼市具有积极意义，因为其在短期内可给当地房地产市场带来新的发展题材和一部分刚性置换需求，但恐难带动新一轮楼市出现明显上涨，更不可能出现房价暴涨。
一方面，楼市长期需求在人口、经济等多因素作用下表现为增长放缓，城中村的改造，在优化存量之外，较难创造出更多新需求。另一方面，对地方政府而言，在财政压力增大、债务负担较重的情况下，只能依靠现有条件与自身实力稳步推进。另外，目前地价、房价已维持在高位，城中村的改造，在投资收益模式方面还有待于进一步实践总结。
与之前的棚改区改造政策有异有同
城中村改造政策其实我们政府一直都有在推进，有人将这一轮针对重一二线城市的城中村改造政策与2015年～2017年那轮席卷整个中国的棚户区改造相提并论。
笔者认为，两者有同有异，即在政策出台背景方面两者有一定相似性，即两大政策均是在房地产市场面临增长乏力，且楼市成交规模出现明显回落时出台。
同时，两者也有较大区别，一是此轮房地产市场放缓的程度较前者更甚。在“三道红线”门槛之下，相当一部分房企违约后较难“翻身”，这给市场恢复带来一定对冲影响。二是此次国常会提到的城中村改造政策，主要限定在超大、特大城市，与2015年主要集中在三、四线城市推动棚改有很大区别。
超大特大城市的城中村改造可能面临哪些挑战？
首先，大城市周边城市中村改造，首先要面临的是一些改造的历史遗留问题。目前，城中村改造常常要涉及到几代人，拆迁、补偿等问题较为复杂，因此改造周期相对要长，不确定性增多。
其次，新时期的城中村改造不再可能以过去“大拆大建”的方式推进，因此往往要面临一定的空间受限问题。因此，其需要改造方更精细地进行规划和布局，以此合理地推动城市更新和优化。
再次，城中村改造融资也是一大挑战。新时期的城中村改造已明确是由政府推动和主导的民生项目，而非一个纯商业化房地产开发项目，这对社会资本的吸引力将受到限制。
在房地产市场低迷的情况下，如何吸引民间资本投资，避免政府方面自己唱一台“独角戏”，也是其中需要考量的问题。