【高端访谈】连平：供求关系发生重大变化，未来房地产政策可能会在哪些方面发力？
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金融投资报记者 张璐璇 上海报道
7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
如何看待政治局会议对新形势下房地产市场平稳健康发展的新提法、新要求，金融投资报记者专访了植信投资研究院首席经济学家、研究院院长连平。
连平
植信投资研究院首席经济学家、研究院院长
记者提问
政治局会议提出，要适时调整优化房地产政策，这释放了什么信号？
连平：这次会议关于房地产所释放的积极信号是非常强有力的。
今年以来，经济复苏在很多方面已经很不错了，但仍不及预期，就是因为房地产表现不佳所致。消费和投资近几个月总的运行情况还可以，消费进一步复苏，而投资中基建和制造业的投资增速也不低，这两项的潜能基本释放出来了。但与房地产相关的一些数据，比如销售并不理想，房地产投资持续低迷，房企买地不积极，还有很多房企业面临一些困难。
在我国，房地产对中国经济的影响有一个提法叫“3456”，即房地产占GDP的比重大约在30%，有关房地产的信贷在银行信贷体系中占比接近40%，与房地产有关的收入占地方财政综合收入的比重接近50%，房地产在城镇居民资产中占比约60%。这些数据说明了房地产在中国经济中所处的地位。所以，房地产市场表现低迷，势必会影响中国经济的增长。
根据植信模型测算，房地产开发投资每下降1%，将拖累GDP增速约0.1%。今年一季度房地产经历了一个短暂的小阳春后，便在二季度掉头向下。今年上半年，房地产投资下行拖累固定资产投资增速1.6个百分点，拖累社会消费品零售总额增速2.3个百分点；直接拖累GDP增速约0.4个百分点，间接拖累GDP约0.5个百分点，房地产相关活动对经济增长尤其是刺激内需方面的影响是显著的。
去年下半年以来，考虑到住房销售和土地市场改善并未全面转好，今年房地产投资下行风险犹存，三季度压力相对大一些，四季度有望回升。房企风险仍然值得关注，下半年房企仍有不小的偿债压力，三季度房企将迎来年内第二个偿债小高峰，受退市和债务违约影响，年内“保交楼”专项借款存在较大资金缺口。目前，房企银行贷款利率高于其投资回报率，国有大行和大中型股份制商业银行房地产业贷款余额和不良率“双升”。
我们预计，全年房地产投资累计可能同比下跌7%。按植信模型测算，全年房地产的下跌将拖累GDP近1%。所以，如果中国要实现年初设定的发展目标，在国际形势复杂严峻的情况下，中国经济要保持韧性，都需要房地产市场向好发展。
记者提问
这次政治局会议提及房地产市场的主要变化有哪些？
连平：为了经济复苏向好，当前中国的房地产市场需要作一些调整优化。
有人担心房地产政策放开后，房价会不会又出现局部暴涨、暴炒现象。我认为，不会的。“房住不炒”已经提出7年，其政策意图是房价不能在短期内出现大幅上升，要控制出现炒房现象。与以往相比，此次政治局会议提及房地产市场的重要变化，主要体现在以下三个层面，具有非常明确的政策意图。
第一层意思是对当前房地产形势的判断。现在的房地产市场形势不同于过去，过去是供不应求的市场，所以相关的政策要着力于“房住不炒”。而现在的市场环境是供求关系已经发生重大变化，整个供求关系的基本格局改变了。
首先，“房住不炒”政策提出多年来，政策的效应仍在持续发酵，理念上也深入人心。
第二，这些年来，居民的收入增长速度有所下降，银行利率的下降水平跟不上收入下降的速度，所以，从整个收入角度看，购房能力和购房需求都受到了影响。
第三，很多城市的房地产库存较高，整体呈现供大于求格局，近期一些地方的房价出现下行压力。
第四，从中长期看，人口红利淡化、人口老龄化、少子化、结婚率低等综合因素，将导致房地产的供求关系出现明显变化，所以，未来炒房的风险会越来越大。
第五，近期银行存款的增长，资金回流银行，也从一定程度上表明资金对炒房风险的规避，房产投资意愿开始降低。
第二层意思是政策基调的改变，就是适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。这是基于前面对房地产市场形势判断后提出的政策上的要求。过去一段时间的房地产政策执行一段时间后，根据新的形势做出调整和优化是很有必要的。其中，因需施策非常重要的，这就要求各地根据当地的房地产市场的实际情况，来用好政策工具箱。
第三个层面，这次房地产政策的要求是要实现两个重要目标。一是满足刚性和改善性住房需求。住房是最大的消费品，是满足老百姓民生的需要。二是要促进市场平稳健康发展。一方面有助于控制市场风险，另一方面是助力中国经济增长，为中国经济保持良好的发展态势做出贡献。
记者提问
政治局会议定调后，房地产政策可能在哪些方面发力？
连平：在房地产新形势下，我认为接下来支持房地产的政策会进一步加大。其中，关键是要释放房地产的需求。上面提到，消费和投资方面的需求已经释放出来了，但房地产的需求释放相对还比较有限，因此，围绕释放房地产需求的政策是必要的。
针对消费者的购房需求，可以放松各种限制购房需求的政策。之前，在很多城市已经有所放松，但还有不少城市有待放松。此外，包括进一步实施一些相关政策，如限购、限售、限贷的取消或适度放松，下调首付比例等等。比如，对刚需的首付比例在很多城市可以进一步下调。
针对房企，需要更多的政策来支持，既要控制房企风险，又要让房企能够不断地强身健体，改善企业的经营状况、改善企业资产负债表，让房企提供更多的供给。
近年来，针对房企的政策也不少，例如开发贷等。目前由于房地产市场不景气，非银行的金融支持已经降到了最低水平，只有开发贷还在做，但在市场规则下，商业银行开发贷也不可能无限制地提供。
所以，对于一些质量较好的房企，如果需要从金融机构加大对他们的支持的话，就需要这些房企自身要健康。如何做到呢？就是要增加这些房企的销售以增强回款能力，改善公司的财务状况，让企业步入一个良性发展的轨道。更多的销售有利于房企改善经营状况，有利于整个房地产市场的回升。
记者提问
对下半年的房地产市场，您有何具体建议？
连平：近日，植信投资研究院在上海发布了2023年下半年房地产市场展望报告。
报告在展望下半年国内房地产市场时，提出了九点建议，包括：商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；重点支持刚性住房需求，保障较低的首套房购置成本；阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；一、二线城市适度松动限购限贷政策，以释放需求、扩大销售、回收资金；保持对优质房企合理的融资支持力度；加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模；加大力度创造宽松的房企非银金融环境；设立国家房地产基金，中长期应对房地产业不良资产处置；有效增加一线和重点二线城市土地供给等。
编辑|陈雨禾 校检|袁钢 审核|刘柯
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