刚刚过去的8月，楼市好像又支棱起来了。

不管是成交量，还是房价，并没有像以前一样，一到7，8月就开始自由落体。

而这其中，最能打的还是北上广深，毕竟只有这4个独苗苗。

你敢信？

一线城市的新房，竟然一口气连涨了6个月，8月份环比又涨了0.39%，同比更是大涨了5.30%。

二手房呢？虽然环比下跌了0.35%，但跌幅和7月份差不多，情况并没有恶化。

比房价更重要的，是成交量。

一线城市新房，同比增长了13%，上海、广州、深圳同比分别增长了16%、13%、32%，北京同比持平。

二手房更是杀疯了！8月份北京干了1.4万套，上海更狠，直接2.3万套，同比分别大涨3.9%和17.9%，深圳也涨了5%。

看到这里，你是不是觉得：形势一片大好？

呵呵，但你敢看成交结构吗？

北京上海的二手房，以300万内的低总价为主，纯纯的刚需在抄底。

而新房呢，成交量少得可怜，但价格一个比一个逆天，上千万的豪宅占比超过了13%。

你有没有发现？这其中，唯独少了楼市的主力——置换人群。

这也太反常了，他们人数最多啊，但为什么就是不买呢？

8月份北京1.4万套、上海2.3万套的二手房，300万以下的刚需盘，占比分别高达53%和49%，是妥妥的成交主力。

这些房子，要不是市区老破小，要不是比较偏的房子。

对于刚需来说，他们的逻辑很简单：先解决有没有，再说好不好。

2022年后，这些房子跌得最多，几乎都是腰斩，所以性价比一下子就跌出来了。

他们本来预算有限，而现在呢？首付、利率都是最低的，房价已经能接受了，那就买呗。

在北京、上海打拼了这么多年，终于有了一个家，这比什么都重要。

至于在外环、内环、海淀还是通州，那反倒不重要。

他们当然知道房价还在跌，但自己住的房子，本身又不贵，跌又能跌到哪里去呢？

算下账，还月供，可比交房租强多了，那还有什么犹豫的？冲了！

而富人抢豪宅的逻辑，就更简单了。

钱太多了，总要有个去处，对于他们来说，这叫分散投资。

看来看去，还是北京、上海最靠谱，这些核心资产，抗跌。

北京的懋源・御阁台、紫京宸园，上海的中海云锦华庭、嘉佰道・徐汇，这些项目全是2000万起步，但土豪们眼都不眨一下。

对于有钱人来说，那不是房子，而是可以穿越周期，传给下一代的硬通货。

相比之下，最尴尬的是置换人群。

心态上不着急买，合适了就买，不合适了再看看，反正自己有房住。

他们为什么就卡住了呢？

首先，得把老破小卖出去，才有钱换大平层。

但卖一套房子有多难？挂出去半年没人看，来了就是一顿屠龙刀，那种痛苦，只有经历过的人才懂。

最让他们难受的是，要卖掉的老破小跌了40%，而要买的大平层却只跌了20%。

这不奇怪，毕竟越好的房子，跌得越少。

一想到，自己置换一下，就要白白损失几十万，这谁下得去手啊？

所以，他们用脚投票，选择“装睡”，用不行动，来对抗未来的不确定性。

最近上海、成都、西安的救市，都有一个共同点：只要你卖旧买新，直接发补贴。

这样做，就是要把置换人群叫醒，让他们愿意下场买房。

但补贴的几万块钱，对于几百万的房子来说，纯属是逗你玩呢！这谁能被“叫醒”？

有人说，刚需在买，富豪也在买，说明楼市还行啊，不是回暖了吗？

但问题是，这种情况不可持续。

你想想，刚需总有被消耗完的时候，有钱人呢，本来就少，一旦他们折腾完了，楼市不是又凉凉了吗？

如果置换人群这个腰部一直塌方，楼市就相当于空中楼阁，你说它能稳吗？

所以，别被那几个上涨的数据忽悠了。

救楼市，还有很长的路要走。

到底能不能真正止跌回稳，就看置换人群给不给面子了。