（来源：沧海一土狗）

文/沧海一土狗

ps：2700字

政策设计要顺应人性

在2015年前后，房地产市场的库存压力很大，于是，政府开启了所谓的“棚改货币化”。在一开始的时候，资本市场对“涨价去库存”并不买账，后来事实证明，“涨价”这一招很有效，去库存的任务得到了很好地完成。

10年之后，我们面临新的任务，全国需要城市更新。但是，单纯地靠政府补助，力量很薄弱，所以，需要想办法调动民间资本。

那么，我们该如何调动民间资本的积极性呢？？楼市温和普涨的大环境不可或缺。

一般来说，在涨价环境中，居民更愿意做资本开支，开展装修工作；相反，在跌价环境中，居民更不愿意做资本开支。然而，城市更新是更大规模的装修，是更大级别的资本开支。如果政府想要充分调动民间资本开支的积极性，那么，一个房价温和上涨的环境不可或缺。

在这里我们可以做一个简单的思想实验，有相邻的两个小区，一个“好小区”，单价8万，一个“坏小区”，单价6万，2万的价差足以让“坏小区”的居民团结起来一起做“小区更新”，毕竟人都是逐利的。但是，在楼市偏弱的环境中，居民自发做“小区更新”的动机是偏弱的，他们更愿意去等待“天上掉馅饼”——政府援助。

通过比较过往的“去库存”和今天的“城市更新”，不难发现，涨价都是重要的政策工具，它可以充分调动民间资本的积极性，协助政府达成政策目标。所以，在这里有一个“反直觉逻辑”：并不是“去库存”或者“城市更新”会导致涨价，而是，不涨价政策难以推进，这是因为，任何政策设计都要顺应人性。

价格是政策工具，是手段，而不是目的或者单纯的结果。

城市的横向生长和纵向生长

如上图所示，我们可以把城市生长的方向拆解为两个维度：1、横向生长；2、纵向生长。不难发现，“棚改去库存”更偏向于横向维度的生长，相反，“城市更新战略”更偏向于纵向维度的生长。

在《房地产行业的拨乱反正》一文中，我们已经讨论过了，如果楼市横向生长，那么，房地产开发行业类似于制造业；相反，如果楼市纵向生长，那么，房地产开发行业类似于服务业。

对于8.28一揽子新政，不少投资者担心，现房销售的新规会伤害到开发商的估值。事实上，大可不必。这是因为，城市横向生长已经走到了尽头，在这条路上行走的开发商已经是穷途末路。但是，城市横向生长刚刚开始，这是一条全新的路径，活下来的开发商将重获成长性。

如上图所示，“现房销售新规”给城市生长设立了边界，彻底锁死了城市无序生长并重新倒向横向生长的可能性。因此，“现房销售新规”是服务于“城市更新战略”的，是整个大战略的点睛之笔，是高层长远谋划的结果。

综上所述，“现房销售新规”在横向生长和纵向生长之间划了一道天堑，新旧时代的界线彻底分明，能熬过新规考验的开发商必将转型成为住房服务商和城市更新的执行者，不能熬过新规考验的开发商将彻底退出历史舞台。

楼市的融资市和投资市

关于横向生长和纵向生长，股市也给我们提供了十分丰富的经验教训。如果股市每年有大量IPO，那么，这个市场还是偏向于横向生长的，我们称之为融资市；相反，如果股市IPO数目较少，并且兼并重组较多，那么，这个市场还是偏向于纵向生长的，我们称之为投资市。

如上图所示，在横向生长的年代，房地产市场承担了两个相互冲突的功能，一、居民的储蓄终端；二、地方政府的融资工具。在这一模式下，居民的总体财富是有上限的，在边界条件附近，一方面，新房创造了增量价值；另一方面，新房毁灭了存量的价值。整个行业陷入了熊瞎子掰苞米的境地，掰一穗扔一穗。从整体住房服务的角度来看，在边界位置，居民获得的总服务没有增加，但是，居民的债务却不断增加。

所以，城市更新战略的推出不是无源之水无本之木，它是顺应事物发展规律的——我们已经到了城市发展的新阶段。

那么，我们到底该怎么办呢？？我们要转变思路，从横向生长转为纵向生长。

事实上，纵向生长是符合广大居民福祉的，一方面，房子的价格在上升；另一方面，房子的价值也在上升，这是因为附着在上面的住房服务在不断地提高质量。这其实是一个良性循环，只要没有快速膨胀的新房消灭价值，楼市的蓄水功能会越来越强，只有楼市蓄水功能加强，居民才愿意做资本开支提升住房的服务供给。

综上所述，在城市更新战略之下，楼市的融资属性会大大减弱，投资属性将大幅加强。此外，整个楼市所生产的服务流的增长瓶颈将被彻底打开：在横向生长的末期，服务流高位徘徊，原地打转；进入纵向生长阶段之后，服务流的上升空间才彻底打开。

城市更新战略，既给楼市带来了价格，也会给楼市带来价值，对，服务流才是价值。

固定资产投资的变化

站在固定资产投资的视角看问题，城市更新战略也会带来极其重大的变化。

在城市快速扩张阶段，房地产的主要职责是数量扩张，也就是说，它会让GDP中的投资项很好看。

但是，在上文的讨论中，我们已经讲过了，高周转的制造业负责创造价值，但不负责储存价值。因此，在棚改货币化那一波中，房地产行业就是那个打工的，真正的价值附着在高毛利的食品饮料板块。

因此，高周转模式并不是什么好的商业模式，它给整个社会做贡献，却很容易损害本行业的利益。

所以，快，往往意味着价值幻灭。

然而，进入纵向发展阶段之后，地产行业卸下了社会包袱，地产行业再也不用走数量去凑GDP中的投资项了。虽然整个地产行业也会带来不小的资本开支，但是，这种开支是民间自发的、精细的、缓慢的和有的放矢的。更为重要的是，这些开支是为了增加整个行业的服务流，而不是为了毁灭整个行业的服务流。

既然房地产行业卸下了短期冲量的角色，逆周期调节靠什么呢？？靠新基建，靠六张网。

如果整个“十五五”期间，“六张网”的建设能做到十五万亿，那么，新基建将会很好地填补“城市横向扩张”所留下的缺口。

站在更长期的维度，城市纵向发展所带来的投资一点都不比城市横向发展小，更为重要的是，这些投资能够沉淀下来，不断地给居民提供更好的服务，而不是一次性地冲冲数据。

结束语

综上所述，城市更新战略会给整个中国带来极其深刻的影响，值得我们认真学习领会，这篇文章也只是抛砖引玉，简单地介绍了几个方面：

1、对房地产行业的影响，制造业转服务业；

2、对居民储蓄的影响，进一步提升楼市的储蓄功能；

3、对地方政府融资的影响，进一步弱化土地财政；

4、对固定资产投资的影响，地产行业不再是冲量的工具；

5、对就业的影响，好房子政策将创造更多更好的服务业就业岗位；

6、对GDP质量的影响，GDP质量更高，更不依赖于债务拉动；

7、对信贷增速影响，地产行业对信贷增速的推动将大幅下降；

8、对居民体感的影响，居民的获得感将大幅增强；

ps：数据来自wind，图片来自网络