今年8月，北京、上海、成都、西安、郑州、南京等多个城市密集出台楼市新政，通过调整限购政策、首付比例等方式，降低购房门槛，释放市场需求。

政策提振作用显著。8月7日“京七条”出台后，北京新房、二手房住宅网签量连续三周环比上涨。8月20日“沪八条”出台，上海新房、二手房住宅网签量也连续两周上涨。

不过，房价并没有明显上涨。8月，北京新房、二手房均价分别为59048元/㎡、54431元/㎡，环比分别下降0.3%、0.6%。成都、郑州、西安、南京二手房均价环比分别下降0.3%、0.2%、0.5%、0.4%，仅上海环比上涨0.4%。

过去几年，房地产已经逐渐从金融属性回归居住属性，各大城市房价普遍下跌，北京、上海较峰值回落24.3%、26.4%，成都、西安、南京、郑州分别回落27.9%、33.9%、42.2%、50.6%。“8·28”新政后，中国房地产市场运行规则即将重塑，房价恐怕再难出现大涨大跌行情。

-01-

8月北京二手住宅网签量同比增长3.9%

北京是这一轮楼市政策调整的领头兵。8月7日，北京出台7条房地产政策，重在释放外来刚需、家庭置换，包括非京籍家庭五环内购房社保/个税缴纳年限由2年减为1年；单人首套公积金最高贷款额度可叠加上浮至180万，夫妻双方最高340万等等。

政策的提振效果显而易见。新政出台当周，北京二手房网签2823套，此后三周分别上升至3104套、3387套、3490套；新房网签553套，此后三周分别上升至556套、613套、1129套。整个8月，北京新房、二手房网签量同比分别增长8.5%、3.9%。

上海紧随北京之后，于8月20日出台8条房地产政策，重点引导购买力向外环外疏导，包括公积金首付款支持范围从预售新房扩大到现房；外环外二套商贷最低首付比例从20%降至15%；实施“以旧换新”购房贷款补贴，外环外购房者可叠加享受最高8万元补贴等等。

“沪八条”的效果同样显著。新政出台当周，上海新房、二手房网签量已分别上升至1992套、5250套，8月最后一周又上升至2039套、5572套。整个8月，上海二手房成交量23137套，环比微涨0.3%，同比大涨16.2%。

京沪之后，成都、西安、郑州、南京于8月25日至29日密集出台房地产新政。其中成都、西安从供需两端同时发力，郑州、南京聚焦公积金改革，着重缓解库存压力。

成都的亮点在于从供给端调控土地供应，主城优质地块扩容，去化周期过高的区域控制土地上市节奏；需求端将新房公积金最低首付比例降至15%，并给予一年期限、20%的利息补贴，最高不超过2.5万元，该补贴不要求“以旧换新”。

西安的亮点在于从供给端明确企业可根据产品定位和市场行情自主确定商品住房销售价格，住建部门不再审核价格；需求端提高住房公积金贷款额度、支持购房者提取公积金支付首付、“卖旧买新”最高补贴2万元等等。

郑州将存量房公积金贷款最低首付比例下调至20%，同时推出家庭代际互助贷款政策，提升家庭整体贷款额度。南京将公积金异地贷款范围从江苏、安徽两省扩展至全国。

由于住宅网签成交需要一个不短的过程，因此成都、西安等城市政策提振效果尚待验证。不过可以肯定的是，新政或许能够释放市场需求，但对房价的影响微乎其微。

-02-

8月上海二手房价格环比上涨0.4%

出台楼市新政的几座城市，8月房价普遍没有回暖。房天下数据显示，8月北京新房、二手房均价分别为59048元/㎡、54431元/㎡，环比分别下降0.3%、0.6%。南京、成都、西安、郑州房价也普遍下滑，仅南京新房价格环比上涨0.5%。

上海是唯一例外，8月新房、二手房均价分别为76386元/㎡、51482元/㎡，环比分别上涨1.8%、0.4%。国家统计局数据显示，今年2月至7月，上海新房、二手房价格环比均上涨，是表现最稳的一线城市。

不过，上海均价走高并非全市普涨，而是结构性行情。太平洋房屋市场研究部分析指出，上海均价拉升主要受徐汇滨江、陆家嘴、外滩源等核心地段高端改善项目集中入市的拉动，高总价房源占比提升，从而推高整体均价。

自2021年以来，中国房地产行业进入深度调整期，各大城市房价普遍下跌，密集出台的楼市政策也未能阻止这一趋势。与历史峰值相比，北京、上海房价整体回落了24.3%、26.4%，成都、西安、南京、郑州分别回落27.9%、33.9%、42.2%、50.6%，其他热门城市亦不例外。

更严峻的是，随着中国陷入人口负增长，大部分城市人口增量收缩，新增购房需求已经见底。六普至七普时期，北京、上海常住人口年均增长22.8万、18.5万，成都、西安、郑州、南京分别增长58.2万、44.9万、39.7万、13.1万；

2025年，北京、上海人口增量下降至-3.2万、5.15万，成都、西安、郑州、南京分别增长6.1万、6.87万、5.2万、6.15万。5万的人口增量，已经能排进全国前25名。

随着“8·28”新政出台，中国房地产市场运行规则即将重塑，传统预售制度退出舞台，房价恐怕再难出现大涨大跌行情。中指研究院分析认为，现房销售对房价的影响整体有限，未来房价将更多由真实供需和房屋的区位、品质、服务等因素决定。

撰文 | 蓝桥

编辑 | 钱琪瑶