界面新闻记者 | 何柳颖

界面新闻编辑 | 王姝

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。

同日，国家金融监督管理总局印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

有关部门负责人在答记者问时强调，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

个人住房贷款政策有哪些具体要求？

1、首先是贷款期限，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

2、发放时点方面，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

3、借款人还款能力考核方面，《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。

（图源:《个人住房贷款管理办法（试行）》)

对于单一申请的贷款，上述计算公式中的收入是指申请人本人的可支配收入，如贷款人将申请人配偶收入计算在内，应当先予以调查核实，并将配偶的债务一并计入。对于共同申请的贷款，上述计算公式中的收入是指主申请人和共同申请人的可支配收入，并将共同申请人的债务一并计入。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室副主任董希淼告诉界面新闻记者，这次调整房贷年限和偿债比例，核心是为了在风险可控的前提下，切实降低居民购房门槛、释放合理住房需求。“最长贷款期限从30年拉长至40年，直接降低月供压力，尤其利好收入不高但未来有增长空间的年轻人，本质上是以时间换空间；偿债比例从55%提升至60%，则变相提高可贷额度，帮助购房者应对当前总价较高的市场。”

4、贷款利率存在调整可能。对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。

变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。

5、对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

董希淼告诉界面新闻记者，债务重组灵活性的提升为遭遇阶段性困难的家庭提供了宝贵的缓冲空间，购房人的资金安全和合法权益将得到制度性保障。

6、《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。

围绕房地产开发贷款有哪些亮点？

1、实行主办银行制。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。

项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。

项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

2、贷款期限方面，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。

“对房地产行业而言，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资，同时贷款期限与建设周期匹配、首次还本安排在竣工之后，为‘十五五’规划推行的现房销售改革提供金融支撑，行业整体开发行为将更趋规范、透明和稳健。”董希淼告诉界面新闻记者。

3、要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险。有关负责人在答记者问时表示，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》强调，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

商业地产贷款引入了哪些管理制度？

根据《商业地产贷款管理办法（试行）》，商业地产贷款是指用于商业地产的建设、购买和运营，以其销售、出租、经营等产生的现金流为主要还款来源的贷款。

1、引入主办银行制。每个项目应当确定一家主办银行，单独或与其他贷款人以银团贷款模式发放贷款。主办银行应当强化主体责任，牵头履行好尽职调查、项目审核、信息共享、资金管理、贷后管理等职责。采用银团贷款模式的，应当由牵头行履行主办银行相应职责。

2、引入项目制和封闭管理。贷款人开展商业地产贷款业务，应当以项目为对象开展贷款全流程管理，以项目偿债能力为核心，并考虑项目发起人主体信用等因素，评估、发放和管理贷款。各项目应当单独建账、单独核算、独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。

指导设立专门的“城市更新项目贷款”，鼓励设计综合金融服务方案

1、有关负责人在答记者问时介绍，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。

2、贷款人可以根据城市更新项目特点，设计综合金融服务方案，组合运用相关融资工具，满足合理融资需求。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，鼓励采用多元化融资模式给予支持。

信托公司开展房地产领域信托业务时应注意什么？

1、引导信托公司坚持以项目为中心。《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》指出，坚持房地产信托业务以项目为中心，支持构建房地产发展新模式，公平对待各类所有制房地产企业的项目，提供与房地产业高质量发展相适应的信托投资和服务配套支持。

2、创新运用主办银行模式。信托公司应当和企业约定，将项目发放的信托资金存入该项目主办银行进行封闭管理，在主办银行以项目公司名义开立专门的管理账户，并以合同形式与项目公司进行约定。主办银行应当与信托财产专户的托管银行为同一家法人银行。

3、进一步完善资金封闭管理。信托公司应当对投资房地产开发项目的信托资金实施封闭管理，对每个项目实行专门开户、单独建账、单独调拨、独立运作，项目间资金不得相互混同，严禁项目资金挪作他用。

4、除法律法规和国家金融监督管理总局另有规定外，房地产信托业务应当满足以下集中度比例限制：

（一）房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%。

（二）投资于单一房地产企业（集团）的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20%。

（三）通过非标准化资产形式投资的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的50%。信托公司还应当对本机构信托资金投资于单一房地产项目、单一地域等审慎设置投资比例上限。

信托公司还应当对本机构信托资金投资于单一房地产项目、单一地域等审慎设置投资比例上限。