番禺正成为越来越多企业和人才“南下逐梦”的首选地。

广州南拓战略与粤港澳大湾区建设双重驱动下，番禺正成为越来越多企业和人才“南下逐梦”的首选地。2025年，实有市场主体45.5万户、总量全市第三，净增长7.48%，人才吸引力持续攀升——但“空间难找、落地繁琐、安居不易”，仍是不少新来企业最头疼的现实难题。

如何让企业“来了就能落，落了就能干”？扎根番禺20余年的区属国企——广州市番禺物业经营有限公司（以下简称“物营公司”），围绕这一命题，交出了一份务实的答卷。它把自己定位为政府政策落地的“执行端”和“服务端”，用一张覆盖全番禺的物业资产网，为新来企业提供从土地、厂房、写字楼到人才住宿的一揽子空间解决方案，让企业轻装上阵，让人才扎根番禺。

企业来了，空间先跟上

40万㎡物业矩阵做“承载底座”

招商引资，首先得有“地”接得住。番禺每年新增大量市场主体，不同规模、不同业态的企业，对空间的需求千差万别——大型制造企业要土地建厂房，总部型企业要整栋写字楼树形象，初创团队要灵活小单元降成本，商业品牌要核心地段抢客流。

物营公司的角色，正是把番禺区分散在各核心板块的物业资源整合起来，形成一个“随需而供”的空间池。目前，物营公司统筹管理600余宗经营性物业，总建筑面积达40万㎡；另有20余宗土地，面积合共约20万㎡；此外还运营着804套人才公寓，总面积约6万㎡。

这个空间池覆盖番禺区核心商圈及重点发展区域，无论是大型企业整栋整层进驻，还是中小微企业按需分割使用，都能在这里找到匹配的落脚点。

1.红八方广场

地铁上盖老商业体的“垂直扩容”实验

位于市桥地铁站上盖的20年老商业体，为单层布局。物营公司利用建筑19.5米层高优势，内部加建第二层，使地上商业面积从1.96万㎡跃升至3.83万㎡，且双层净高均超5.7米。首层规划轻餐、潮玩、数码等高频引流业态，二层引入大型超市、亲子主题及宠物友好场景，并利用露台打造夜经济聚集地。项目预计2027年初投用，目前已启动商户预招商——这一“存量改造+业态重构”方案，为老城区商业体焕新提供了可复制样本。

2.番禺交投大厦

总部办公集聚效应初显

地处番禺广场地铁站附近的甲级写字楼，总建面约4.5万㎡，周边永旺梦乐城、万科里等配套成熟。胡润中国500强企业爱尔眼科整体承租1-3层，中国人寿等机构相继入驻，商务集聚效应逐步释放。对于寻求区域总部或分支机构的成长型企业，这里已成为兼具形象与效率的优选地。

企业定了，成本要降下来

灵活机制护航“轻装上阵”

光有空间还不够，企业落地后能否“活得好”，成本是关键。物营公司主动打破国企物业的传统刚性约束，推出一系列降成本、降门槛的制度设计，本质上是配合番禺区招商大局，降低外来企业的落地成本与经营风险。

第一，租金随市而动，不让企业被“死租金”拖垮。以往国企物业租金调整周期长、反应慢，市场下行时企业租金压力无处释放。物营公司出台《物业租金调整机制实施细则》，将市场化灵活机制融入国企运营，让外来企业在番禺扎根初期经营状况出现阶段性变化时，能实实在在地减负。

第二，保底租赁，把前期投入风险降到最低。针对大宗空置物业，物营公司通过公开市场引入专业运营机构，由其承担装修改造与招商运营，在设置保底收益的前提下，出租方以实际运营面积计收租金。这一模式极大降低了运营方的启动门槛，让原本因为“前期投入太大、回报周期太长”而搁置的大面积物业得以盘活，也间接为更多中小商户创造了低成本入驻的机会。

第三，全周期陪伴服务，让企业“少跑腿、快办事”。物营公司组建了专门的服务团队，把服务链条拉长到企业落地的全流程：前期协助选址评估、业态规划；中期对接装修协调、工商登记、环评报批；后期跟进产业政策申报、人才补贴申领、上下游资源嫁接。对企业来说，这相当于在番禺多了一个“本地合伙人”，人生地不熟的问题有人帮，政府政策怎么对接有人教，综合运营成本自然降得下来。

人才留得住，安居先解决

804套公寓的“留人”实效

企业引进来，人才能不能留下来，往往是决定项目成败的最后一公里。番禺区近年来持续加大人才引进力度，人才公寓政策是其中的重要一环。物营公司正是这项政策的具体落地执行者——负责804套人才公寓的运营管理，分布在全番禺东、西、中三大产业平台区域（金地壹阅府、五矿万樾台、大华紫悦府、中海左岸花园），通勤便捷、环境宜居。

公寓全部精装交付，配置智能家居系统，真正实现拎包入住。项目面向新市民、青年群体开放，租金水平远低于市场同类型房源。

这意味着，一家从外地迁入番禺的企业，核心团队的人才住房问题可以一站式解决——企业不用自己操心租房，人才不用为高房租发愁，安家成本大幅降低，留下来的意愿自然更强。

站在湾区风口：甘当企业

来番禺的“第一站”和“同行人”

番禺正在全力打造大湾区投资兴业的首选地之一，招商引资的竞争，早已从拼政策优惠升级为拼综合服务能力。企业不再只看“给多少钱”，更看重“来了之后顺不顺心、能不能长久发展”。

物营公司20余年积累下来的，不仅仅是一张物业资产清单，更是一套服务外来企业和外来人才的能力体系。下一步，物营公司还将深挖土地与物业潜力，推动低效资产升级改造，搭建统一的资产数字管理平台，用数智化手段提升服务效率——所有动作指向同一个目标：让来番禺的企业和人才，找空间更快、落地成本更低、长期发展更稳。

在粤港澳大湾区建设纵深推进的当下，物营公司用一系列制度创新与项目实践表明：国企存量资产盘活，不止于“租出去”，更在于通过灵活机制、专业服务和长期陪伴，与企业共同穿越周期。其探索路径，或可为同类区属国企提供一份来自番禺的参考样本——而这份样本的内核，正是物营公司对自己“城市合伙人”角色的持续践行：企业来番禺发展，物营公司就是那个在空间上承接你、在成本上支持你、在服务上陪伴你的同行者。