十年之说非唱空，国际镜鉴照当下

2021年，全国城镇化率仍在向上突进，全民抢房叠加高杠杆推动，把整个行业的销售盘子送上了一个此前从未抵达、之后短期也难以复制的位置。

等狂欢戛然而止，接踵而至的便是漫长的深度收缩。那些一度被高杠杆遮盖起来的区域性泡沫，一个接一个地显了原形。

翻开近几十年的国际样本，无论是2008年席卷全球的次贷危机，还是东亚邻国那场持续数十年的资产泡沫破裂，核心资产完成价值修复的历程，都是以十年为单位来计量的。

周期这个东西不讲情面，规律性的东西也躲不开。来自国家统计局的最新数据，恰好为这个判断做了最直观的注脚。

根据国家统计局2026年8月17日公布的数据，2026年1至7月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%，其中住宅投资33172亿元，同比下降19.1%，个人按揭贷款6040亿元，同比下降23.5%。

同期新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；新建商品房销售额42718亿元，同比下降13.1%。7月末，商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%。

数字确实还没转正，但供给端的主动收缩、房企对扩表冲动的克制，正在让行业的沉疴一点一点被刮掉。这是国家宏观调控前瞻性与定力的具象化，也让不少海外唱衰中国经济的声音显得越来越站不住脚。

2000年前后海南泡沫破裂时，当年报价7万元每平方米的房子，如今大约只值3万元每平方米；

2011年温州房价一度冲到比一线城市还贵的位置，即便经历过2015年到2021年那波全国普涨，仍然没有摸回2011年的顶部；廊坊自2017年高点腰斩之后，想涨回原位就得再翻一倍，目前尚未做到。

四五六绑得深，此轮调整非彼轮

马光远反复强调一个观点，这一次不是2008年、也不是2014年，量级和病理完全不同。二十岁感冒、四十岁感冒、六十岁感冒虽说都叫感冒，可身体承受的东西根本不是一回事。

2008年那一波，上海抛售的主力是华侨、港澳台同胞和做外贸赚了钱的富商，情绪问题一被抚平，2009年6月市场便V型回暖。2014到2015年那一轮则是去库存与棚改双管齐下，从政策底走到市场底最多用了两年。

难就难在“四五六”这三个数字上。银行大约40%的贷款底层挂着房地产，地方财政收入约50%和土地房产相关，居民资产池里约60%沉淀在房子里。

当房地产预期走弱，地方政府、金融机构、老百姓三头都得跟着受一遍力，负面预期还会顺着时间轴往后蔓延。短期靠政策与资金加持能够撬动流动性，但拉到中长期，真正决定楼市底盘的还是老百姓对未来收入的稳定预期。

根据央行数据，2026年1月20日调整后，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，都处于历史相对低位。

宽松力度已经大过2015年那一轮。马光远把当下的政策与市场关系形容为“推绳子”，利好在往下发，可部分市场参与者反而更谨慎，甚至有人把利好读作利空，两端会有一段背离期。

回想2020年8月三道红线出台，到2021年6月全国市场才真正见顶，政策的传导本就有它自己的时差，但最终的效果一定会显现出来，这一点无需多虑。

国内房地产满打满算发展不到40年，已经跑出过好几轮区域性泡沫破裂的样本，那些泡沫地带的房子，十几年、二十年都没能爬回原位。

再看新老城分化，以成都为例，主城摊大饼，城南天府新区、金融城则是明确的延伸方向，2019年之后的五年里，城南这条延伸线的房价一度翻倍不止，同期不少老城区却是另一条曲线。也就是说，过去几年楼市的主线本就走在新区，和一部分老房子并没有多大关系。

房地产本身的体量很大，但不同城市、不同板块的价格修复速度并不会完全一致。真正影响不同房产能否回到历史高点的，仍是城市人口、产业、供需、房龄和地段等具体条件。

有些房子的价格，可能长期难以回到自己历史上的那个位置。行业本身的形态也在悄悄换挡。

据行业机构披露，我国房地产市场正从大规模增量开发逐步转向增量与存量并重，老旧住宅更新、家装厨卫“焕新”等存量需求的重要性明显上升。

这是中国房地产从大规模增量开发向存量运营、品质更新平稳过渡的一个鲜活切面，也是行业走向成熟的正面信号。

对于普通购房者，马光远把下一步走势拆成了三段。头一段是止跌，眼下全国已有相当一部分城市出现止跌信号，可能性很大；第二段是企稳，属于时间问题，或许3个月、或许6个月、或许1年；

第三段才叫回暖，就是全国范围内普遍性的城市级价格回升，目前还没看到明确迹象。给三类人的建议也不含糊。

刚需家庭已经可以持续看房，不用挤着上车，但遇到心仪的房子和合适的价格就可以动手；

置换家庭最好先卖后买，最佳窗口通常在新政落地的头两周，那时候流动性最好，也没什么急涨压力；单纯想投资的朋友，短期在大城市里很难找到清晰的机会，不用急着进场。

从今往后的中国房地产，会剥离掉狂热的投机色彩，走进以核心城市、核心地段、卓越产品力为主导的价值深耕阶段。

放下一夜暴富的执念，看清城市分化的大势，把资产配置拉回居住本源，或许就是普通人穿越这段周期最稳当的方法。