前央行副行长朱民在央视面对面栏目里的一番话，直接把全网关于房价的讨论掀翻了。面对房价下跌会不会影响百姓信心的提问，他直言：要是还指望像 90 年代那样涨 100 倍，你这辈子甚至孙子都不会有信心。

紧接着又补了一句：房地产需求会减少，估值会下降，我们得接受这个现实。节目播出后网上瞬间炸开锅，毕竟这不是普通专家的随口一说，而是 IMF 前副总裁、前央行副行长说出的房价最不敢讲的真相。

更让人不安的是，他的话正在一条条变成现实。全国 70 个大中城市里， 62个二手房价格下跌。

百城二手房同比跌 7.37%，深圳部分区域从高点跌近四成，北京二手房连跌几个月，上海外环外放开限购后，成交量仅涨 21.2%。

买家观望等待下跌，卖家不愿割肉降价，整个市场像被按了暂停键。很多人想问，房价未来到底还会不会涨？

要回答这个问题，得先搞懂房价跌成这样的根本原因。表面看是政策打压、开发商爆雷、经济不景气，但这些都只是导火索，真正的问题是支撑房价上涨 30 年的底层机制失效了。

过去 30 年房价一路上涨，靠的是城镇化浪潮。农村人口往县城挤，县城人口往省会跑，省会人口涌向北上广深。

城镇化率从 30% 涨到 67%，大量人口进城带来旺盛需求，房价自然水涨船高。可现在上游水源断流了：全国出生人口 954 万，2016 年是 1786 万，8 年时间少了近一半。

00 后比 90 后少 4700 万，这代人正是未来买房的主力军，需求直接缩水。更关键的是年轻人观念变了，房子已经从必需品变成了可选项。

当人口根基动摇、年轻人观念改变，房价自然扛不住压力。

专家们对房价走向的争论彻底白热化。一边是以朱民为代表的成本派：房价太高吸走了老百姓的钱，还怎么拉动消费？

必须让房价降下来，腾出手来发展芯片、新能源和人工智能。朱民谈到中国制造业时甚至哽咽，他说中国制造业占全球 30.3%，是美日德韩总和，这才是中国经济真正的方向。

另一边是资产派：中国家庭大部分财富都在房子上房价下跌，家庭财富就直接缩水 。而且房地产连着上百个行业，开发商不拿地、农民工失业、建材商家没生意，连锁反应下经济根本扛不住。

两派争的从来不是房价涨跌，而是中国经济接下来要走哪条路。其实国家政策早就给出了答案：召开的十年一度中央城市工作会议明确，推动房地产市场止跌回稳，注意不是刺激上涨。

业内人士预测，十五规划可能不再提遏制投资投机这类严厉措辞，而是释放刚性和改善性需求，促进房地产合理健康发展。国家一边托底不让房价崩盘，一边不敢大水漫灌，因为方向已经明确：把资源从房地产腾出来，投向科技和制造业。

想清楚国家的选择，未来房价的走向也就有了判断依据。

高盛曾做过横跨全球 15 个主要经济体、21 轮房价周期的研究，结论很明确：从房价见顶到触底，平均需要大约 6 年时间。中国楼市在 2021 年达到高点，照此规律推算，大概 2027 年前后会走到谷底，通常跌幅在 30% 左右。

现在已经跌了约 20%，离底部还有距离，但已经不远。这只是全国平均水平，不同城市的情况天差地别。

一线城市教育医疗资源集中，人口仍在持续涌入，预计 2026 年底稳住，之后年均涨 3%-5%。强二线城市如成都、杭州、南京，有产业支撑就有工作机会，房价还能扛住。

但三四线城市的情况就不乐观，东北部分地方房价已经跌回 2015 年水平，年轻人持续流出、产业凋敝，没人接盘，房价根本撑不住。未来的常态就是：核心城市的好房子越来越值钱，偏远地区的房产越来越难脱手。

刚需和投资，该怎么选？很多人纠结到底要不要买房。首先可以明确，房价大概率不会崩盘。

毕竟老百姓 70% 的财富都在房子上，真要是房价崩盘，不仅会引发财富缩水，还可能带来系统性金融风险，还不起房贷、银行坏账、信贷收紧、经济下滑，连锁反应谁都扛不住。现在首套房贷利率已经降到 3%，就是国家在托底，但托底不等于推高房价。

也别指望房价会像过去那样暴涨，人口减少、经济转型的大前提没有改变，房价不可能再年年暴涨。未来房价大概率是 L 型走势：先跌一段，然后横盘很久，再温和上涨，能保值但不会暴富。

如果是刚需买房，为了结婚成家、孩子上学、改善居住，该买还是得买，住得舒服比抄底更重要。但如果是为了投资赚钱，就得好好掂量一下，房子从投资品回归消费品的趋势已经非常明显。

房子不再是一夜暴富的金融工具，也不会变成一文不值的负资产，它只是个让人住得舒服的家。过去 30 年加在房子上的财富增值、阶层跃迁、丈母娘门槛这些附加属性，正在一点点被剥离。

调整虽然会让很多人不舒服，但这是中国经济轻装上阵的必经之路。