随着7月10日中金基金披露旗下中证REITs全收益指数基金认购确认比例公告，易方达、华夏、南方、中金四大公募旗下首批4只REITs指数基金募集顺利收官，近12亿元增量资金为公募REITs市场注入新动力。作为国内首批标准化REITs指数投资工具，本次4只产品的成立推动国内公募REITs市场正式进入指数化发展的新阶段，填补了REITs指数化投资产品空白。有业内人士表示，REITs指数基金可以吸引险资、理财布局，而且逻辑比股基ETF更顺。

首发认购情绪高涨

7月10日，中金基金发布中金中证REITs全收益指数基金的基金合同生效公告。公告显示，该基金于7月9日成立，首募合计约3亿元，募集有效认购总户数为2547户。

随着中金中证REITs全收益指数基金的正式成立，易方达、华夏、南方、中金四家公募旗下首批4只REITs指数基金全部完成募集，近12亿元增量资金即将注入REITs市场。本次首批REITs指数基金落地节奏高效紧凑，产品于6月17日正式获批，7月1日启动发行，7月7日全部结束募集，发售仅用时7天。产品发行期间市场认购情绪高涨，其中南方基金相关产品实现“一日售罄”，7月1日开售当天即募超3亿元上限，提前结束募集，确认配售比例约81.2%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，这批产品募集恰好踩在中证REITs全收益指数6月25日创年内新低（926.26点）之后——“布局低位+稀缺新品”的反差，是火爆的底色。谈及火爆原因，柏文喜分析称，认购热有三层逻辑：一是估值处在相对低位；二是资产荒下的差异化属性。低利率环境中，REITs强制分红且与股债低相关，是“中等风险中等收益”的稀缺拼图；三是指数化降低了研究门槛。过去投REITs要逐只研究出租率、租约、底层资产，现在低门槛起购、一键打包51只，银行App就能买，散户和机构都省事。

作为国内首批标准化REITs指数投资工具，4只产品的集结完成，填补了REITs指数化投资产品空白。据悉，本次推出的REITs指数基金跟踪中证REITs全收益指数，指数成份券共51只。

中金基金表示，通过指数化一篮子配置，投资者有机会参与公募REITs市场，同时有助于分散单一项目的运营与波动风险。

“相比直接在场内买单只REITs，这批产品存在独特优势。”柏文喜指出，首先是低门槛、分散。无需股票账户，可以一键持有51只包含跨仓储物流、产业园、高速、保租房、商业不动产等各类项目，避开单项目风险。其次，采用全收益编制。指数REITs把强制分红再投资算进去，更贴合REITs“收租+分红”的本质。此外，成本低且运作透明。每年0.5%的管理费和0.1%托管费，基金净值增长率与业绩比较基准之间的日均跟踪偏离度的绝对值不超过0.35%、年跟踪误差不超过4%，并且不依赖基金经理主观选券。此外，为后续REITs—ETF、ETF联接基金、FOF打地基，这是从“项目型资产”走向“标准化配置工具”的关键一跳。

推动双向发力

柏文喜表示，本次四家公募同步落地REITs指数基金募集，释放的信号是REITs市场从“资产端扩容”走向“资产端和资金端双向发力”——6月商业不动产REITs刚开闸，7月指数基金就跟上的节奏，是政策层“补齐指数化工具短板”的有意设计。

从长期看，柏文喜认为，REITs指数基金可以吸引险资、理财布局，而且逻辑比股基ETF更顺。他给出了三个原因：一是险资体量大、久期长、要稳定现金流，本来就是REITs的天然买家，但过去缺少批量化布局通道，只能逐只筛选，如今实现了“像买沪深300一样买REITs”；二是叠加4月债基政策把REITs纳入二级债基投资范围，有望吸引更多增量资金涌入；三是从海外经验来看，公募REITs+指数基金深度融合后，险资养老金就成为了配置主力。银行理财机构方面，工银理财、中邮理财、信银理财已主动参与商业REITs战略配售和打新，“固收+”组合里REITs做底仓的逻辑在跑通。

对于想要参与进去的普通投资者，中金基金表示，产品10元起购，降低了普通投资者参与不动产基础设施投资的门槛。

柏文喜则给普通投资者提示了四个注意事项。首先，别把REITs指数基金当债基买。REITs有利率敏感性和不动产周期波动，净值会回撤，不是“高息理财”；其次，看清份额规则。C类有销售服务费，部分产品设置了最短持有期，急用钱前先核对公告；再次，建仓期有跟踪偏离。基金经理分批建仓时，短期表现可能跟不上指数。此外，建议把REITs指数基金当成股债之外的第三类配置（占比5%—15%），建议用定投平滑波动，赚的是长期分派率+利率下行带来的估值修复，不是短期博弈。

柏文喜总结道，“12亿可能只是个开始，年内如果第二批、第三批产品跟上，加上二级债基的积极布局，真正有望改变REITs市场‘存量博弈、流动性紧’面貌的，或是下半年被动+准被动资金的持续流入”。

北京商报记者 刘宇阳 实习生 王思奕