日前，闵行吴泾的澄江路巨无霸项目控规调整获准通过，三幢商办高楼从100米被砍至20米，住宅体量增加。至此，这个拿地已逾两年的93万方上海最大TOD综合体终于亮出了它的底牌：不是更高、更密、更商务，而是更低、更慢、更生活。

澄江路TOD项目概念效果图

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从100米砍到20米

调整的核心，是商办的瘦身与居住的扩容。

上盖层04B-02、04B-16地块，用地性质由商业商务混合用地C2C8调整为纯商业服务业用地C2，建筑高度从100米直接砍到20米，局部控制30米。04B-01地块的商务办公比例压缩至33%，建筑高度从100米降至20米，局部控制50米。

与此同时，住宅用地迎来反向操作。三幅地块均调整为三类住宅组团用地Rr3，容积率普遍下调，建筑高度反而有所提升，04B-04地块容积率从2.47降至1.54，高度从65米升至70米，04B-12地块容积率从2.4降至1.68，高度从50米升至65米，低密度、高品质的居住导向，跃然纸上。

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当然，TOD的魂并未被舍弃。04A-07地块规划保持不变，依然为商业办公混合用地，容积率2.82，限高120米，正位于23号线澄江路站TOD核心区域，成为片区地标性节点，呼应华之门、梅陇新中心。

一高一低，一收一放，意图清晰：地标留给城市，生活还给居民。

澄江路TOD项目概念效果图

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从生产导向到生活导向

传统TOD的逻辑链条很线性：地铁上盖＝人流密集＝高强度商办开发＝现金流更大化，但澄江路项目给出了另一套答案。

这个总建面约93万方的综合体，逾60%为居住设施，规划有幼儿园、九年一贯制学校等教育设施。北侧沿澄江路为公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区。

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调整之后社区氛围愈发浓厚，04B-24地块更规划了社区级公共设施，含社区行政管理、文化、体育、医疗、养老福利及商业设施。幼儿园、九年一贯制学校等教育功能，为商务商业提供了容量基础。

澄江路TOD项目概念效果图

当然，项目的立体交通底子并未丢掉。车行系统、步行网络、地下通道、空中连廊等多维流线，继续服务于轨交站点、住宅与商业空间的融合。

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中铁建的超级底盘

上海TOD的下一站

2023年12月，中国铁建地产华东公司与上海地铁资产投资管理公司签署股权交易合同，澄江路项目一二级开发正式易主，这是中国铁建在上海的首个TOD项目。

坐拥19号线与23号线双轨，规划体量约90余万方，这个数字超过了上海大多数城市更新单元，集商业、办公、住宅、教育及滨水景观于一体，也是上海目前规模最大的TOD地铁车辆段上盖工程。

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近日，23号线澄江路车辆段三工区项目（河西部分）主体结构顺利封顶，项目建设全面进入站后及附属施工阶段。盖板之上，一座新城正在生长，盖板之下，轨交网络正在延伸。

图片来源：中铁二十四局集团有限公司

至此，一个真正有生命力的TOD，才刚刚开始呼吸。

澄江路用三幢高楼的变矮，换来了一个更慢、更低、更有人间烟火气的未来，这或许才是上海TOD的下一站。