5月29日，上海2026年第四批次住宅用地集中出让收官。本次土拍共推出5宗宅地，总起始价82.73亿元，最终成交总额达110.45亿元，整体溢价率超33%。保利、华润、中海、大华等近20家头部房企悉数到场角逐，3宗地块溢价突破35%，两宗核心地块触发"双高双竞"机制，创下今年上海土拍热度新高。

土拍现场：两家房企豪掷数十亿夺"地王"

本轮土拍的激烈程度超出多数市场预期。5宗地块中仅1宗底价成交，其余4宗均高溢价出让，其中闵行浦江和浦东南码头地块更是上演了"百轮大战"。

闵行浦江地块率先点燃战火。该地块容积率仅1.05，是浦江镇近十年来推出的最低密度宅地，主打低密改善产品。经过136轮激烈竞价，本土民企大华集团以36.55亿元胜出，溢价率40.72%，成交楼面价4.36万元/平方米，刷新了闵行浦江板块的单价纪录。

压轴登场的浦东南码头地块将热度推向顶峰。这宗位于浦东内环附近的优质地块吸引了陆家嘴、保利置业、中海、绿城等9家房企参与。历经111轮竞价，保利置业最终以34.88亿元摘得，溢价率40%，楼面价8.2062万元/平方米。业内测算，扣除保障房和配套面积后，该地块实际可售楼板价已超过9.2万元/平方米。

抢地潮背后：新房市场回暖+年底业绩冲刺

房企之所以不惜高价抢地，核心原因在于近期上海楼市基本面的持续改善。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近两个月上海二手房成交量稳步回升，特别是总价500万-900万元的刚需和刚改房源流通速度明显加快。

"很多卖掉二手房的家庭，下一步都会选择购买总价千万级的新房。"卢文曦解释道，这种"卖旧买新"的置换链条正在加速运转，直接带动了新房改善型产品的去化。数据显示，今年4-5月，上海千万级新房成交套数同比增长超过40%，开发商回款速度明显加快。

另一个关键因素是时间窗口。据了解，上海将于6月下旬推出第五批次土地，但市场普遍认为该批次地块数量较少且位置相对偏远。而在本轮土拍中拿地的项目，只要加快开发节奏，完全可以在今年年底前实现部分业绩结转，这对房企优化全年财务报表至关重要。

民企逆势突围：大华14个月砸70亿重仓上海

在央国企主导土地市场的大背景下，本土民企大华集团的表现格外引人注目。本次拿下闵行浦江"地王"后，大华在过去14个月里已在上海连续拿下3宗高溢价地块，累计拿地支出超过70亿元。

2025年3月，大华以24.86亿元、溢价32.3%拿下静安大宁地块；同年11月，又以11.42亿元斩获宝山顾村优质宅地。同策研究院联席院长宋红卫认为，大华的连续大手笔投入，一方面印证了上海楼市的长期投资价值，另一方面也体现了其差异化的战略选择。

"上海内环核心区地价太高，竞争太激烈，而外围区域的低密改善产品正在成为新风口。"宋红卫指出，随着上海限墅政策适度松动，容积率1.5以下的低密住宅越来越稀缺。大华避开市中心的红海竞争，重仓闵行、宝山等外围区域的改善型地块，正是看准了这一市场趋势。

不过，业内也对大华的激进扩张提出了警示。截至2025年末，大华集团资产负债率约67.52%，总负债规模仍在千亿以上。同时，大华在上海的多个在售项目近期因品质问题遭到业主维权，品牌口碑受到一定影响。在这种情况下，继续高价拿地，对其产品打造能力和资金周转能力都是不小的考验。

市场展望：信心明显修复分化持续加剧

多位业内专家一致认为，本轮土拍标志着上海土地市场已正式进入回暖通道。卢文曦表示，本次土拍有三个重要信号值得关注：一是房企拿地积极性全面回升，不再是央国企单打独斗，民企也开始积极参与；二是地价表现出较强韧性，优质地块的价值得到市场普遍认可；三是房企"择优抢先"的心态明显，都想抓住当前的确定性机会。

专家同时提醒，市场的结构性分化将进一步加剧。核心区域的优质地块依然会遭到争抢，而偏远地段的地块可能继续遇冷。对于购房者来说，土拍市场的回暖可能会带动新房市场预期的提升，但短期内房价不会出现大幅波动，市场仍将以平稳运行为主。