今年，不仅是北京和上海，整个华东地区的房子都呈现了井喷式的二手房成交潮。

许多人都说，小阳春到了，楼市见底了。但若仔细审视成交结构，会发现主力依然是100万到300万之间的超低总价房源，也就是俗称的"老破小"。

老破小的抬升是否真的意味着楼市回暖？这次结构性的行情究竟是反弹还是反转？

谈及上海的老破小，其定义基本属于100万至500万之间的房源，如此算来，八成以上的成交可能都是老破小。上

这正符合上海中环到外环的一些老房子，或内环里特别小的房子的特征。学区房也覆盖在这一区间，面积虽更小，但有其独特价值。

因此，老破小早已是上海成交的绝对主力，约占八成的房源属于这一类，往上则呈现出非常窄的金字塔形状。近期出现了非常明显的暖意：第一是成交流速变快；第二是价格普遍比业主原本预期要高出一些；第三是谈价的爽快程度和能来看房的客户数量都在明显增多。

从全国视角进行分析，小阳春在今年的上海是肯定来了，全国也有几个城市表现不错，但总的来说成色不够。第一，从成交结构上看，仍以低总价的二手房为主，谈劲量需要提高。

看二手房是看眼前，新房则有时间差。真正受益于这波小阳春、新房明显有起色的有但不多，主要还是性价比突出、产品比之前好的新规产品。

第二，与过去几年小阳春的刺激相比，真正达到效果的是2023年那一波，有三四个项目在三月份一个月就完成了全年指标的80%。相比之下，现在的成色要打个折扣。

进一步分析客户来源结构。目前成交的客户最主要来源是去年八九月份上海市场快速降温后，本来有购房需求却被市场冷度吓住的那部分人。

在三四个月内以如此高的斜率向下俯冲的速度，许多人没见过，因此吓住了一部分人。在行情趋稳后，他们重新释放了需求，而新增客户目前看来并不多。

从全国来看，这次小阳春反应比较明显的，可能是过去已经跌了四五年、市场非常差的几个城市，比如南京和苏州。今年小阳春数据反弹最大的城市可能是徐州，原因是它在地板上趴了太多年，基数比较低，且有一部分需求被压抑了很久。

今年可能是购房者从房地产市场，尤其是新房市场，获取正确而透明的信息开始变得无比困难的元年。开发商对各种销售去化和认筹数据，不仅有技术性操作，更是会越陷越深。

随着市场平稳和开发商之间竞争的加剧，这种现象恐怕还会进一步加剧。房子作为美好生活居住的空间，其资产属性可能会进一步下降。

房子不一定会一直像过去几年这么差，但短期内很难再看到它回归资产属性。市场从2015年开始往上走，一直走到2022年，上海可能要再延后一两年。

在这过程中，因为市场太热，全国各地都出台了限价政策，有明线有暗线。当时地方政府的说法是：房价的涨幅不要超过每年国内生产总值的增幅。

看到2026年的现在，如果期待房价真能保持跟每年增幅一样，相信大家还是挺满意的——至少保值，至少赶出了手。但现在来看，还需要更多更有力度的政策出台，才能达到这样的效果。

上海楼市好，但这套逻辑事实上有两个比较大的瑕疵。第一，现在是热度很高，但整体的挂牌和库存依然很高，这一个月的量不足以消耗所有库存。

第二，从价格上看，很大程度上仍是以价换量，敢于降价的开发商的房子在市场当中去化得更好。第二个逻辑发生了非常大的变化：以往上海最核心的置换链条，到现在是真的有点行不通了。

但现在新房的价格带，和我们看到的低总价段之间的鸿沟越来越大，传导的逻辑好像不再通畅。里面有很大一部分跟去年新规放开产品的突破有关系。

新规放开对新购房者肯定是好事，但某种意义上对原有的二手房东是一个灾难。因为新规的本质是变相降价，让你用看起来同样的面积获得了更多的空间。

这会导致二手房承交变难，置换链就会断掉。第二，二手房会被迫价格往下跌，因为新房流入市场，开发商会用更好的产品去卖更低的价格，必然导致普通产品的二手房价格随着往下走。

这个现象在全国其他城市以前已经看过很多。当前能跑得快的两类房子，一类是本身价格很合理，且产品在整个片区内是独一档优势；另一类是开发商已经一点希望都没了，干脆破釜沉舟。

市场的变化让开发商对费用管理越来越严格。因为以前好卖的时候，留再少的营销费都是有结余的；现在市场差了，营销费会紧张时，开发商希望每一分钱都能直接与成交挂钩。

所以一旦市场变差，中介依赖度变高基本是必然的。最后，关于未来哪类产品会率先走出低谷，能够有很明显动静的一定是从老破小先开始，因为它是整个上海的支撑和总量的中流砥柱。

相对悲观的品类是那些老大楼，总价和面积段都处于被历史淘汰的阶段。其次是新中产更喜欢的那一类产品也会有明显反应。

房地产最终来看还是说，第一是产业要发展；第二是有这些赚钱的产业，能够批量形成那些高预期的中产，这是一个城市房地产持续向前的动力。如果没有这个动力，即便现在有政策把房价救起来了，往后看也还是没有源源不断的人来接盘。

从一线从业者的真实观察回过头来看，曹德旺多年前那番被全网嘲讽的"逆耳忠言"，如今正一字一句被市场验证。当年他直言：有钱人手里都有几套房，剩下真正需要房子的人却没有钱，将来"有钱的人卖给有钱的人"，根本卖不出去。

2026年3月，全国商品房待售面积出现52个月以来的首次回落，盲目建房、被动堆库存的时代正式落幕。

由此，2026年的房地产正迎来五大转折：其一，房价逻辑反转，普涨彻底终结，市场极端分化，刚需主动权回到购房者手中，多套房尤其偏远房产将更难变现；其二，供给端从盲目扩张转向缩量去库存，烂尾风险下降，"保交楼"持续推进；

其三，居民预期逆转，房子回归居住属性，不再被视为暴富工具；其四，租房市场迎来颠覆性变化，保障性租赁住房批量入市，年轻人不必再透支几十年人生只为一套房；

其五，居住品质大幅提升，开发商和物业被迫拼口碑、拼服务，老旧小区翻新升级，公共收益透明公开。潮水退去，才知道谁在裸泳。

曹德旺并非什么预言家，他只是早早看透了那句最朴素的道理——房子是用来住的，不是用来炒的。当行业从狂热回归理性，普通人或许终于可以不再为一套房疯狂，让生活回到生活本身。