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界面新闻记者 |王妤涵

在4月30日广州发布“穗八条”新政后，楼市热度显著升温，市场信心明显提振，新政效应持续显现。

5月10日，位于海珠区南泰路的保利海韵项目正式开盘，首推房源仅用时两分半钟即全部售罄，成为广州楼市新政出台后首个“日光盘”。

据界面新闻了解，该项目首批发售超300套房源，户型面积覆盖90-170平方米，主流售价在每平方米5.5万元—6.4万元，总价510万元起。开盘当日项目整体销售金额约18亿元，成交均价约5.97万元/平方米，开盘前认筹超过700组。

“项目销售成功的关键在于‘差异化供应和差异化竞争’，同时契合了区域内的改善型需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻分析指出。

据悉，项目所在的海珠西是广州主城区的老牌居住板块，存量房多为楼龄超过20年的老旧小区，大量家庭积压了迫切的改善型需求。近年来该区域新盘多为仅有几栋楼的小型社区，像保利海韵这样容积率仅3.4、自带完整配套的大社区项目十分稀缺，在产品和价格上都与周边形成了明显梯度。

在产品设计上，项目精准契合了区域内“一步到位”的改善型需求，最小户型92平方米起做三房，112、129平方米做到四至五房，配合“学铁商”全套优质配套，直击老城区家庭换房的核心痛点。

据了解，该项目认购客户中地缘客户占比高达六成，他们原本居住在周边楼龄较长的二手房中。目前片区内二手房价格约3.5万元/平方米，“卖旧买新”后换房门槛较低。即便不卖旧房，当前首付比例和房贷利率均处于历史低位，总价550万至650万元的主流房源对于老城区居民购置二套房而言，压力也相对可控。

价格方面，保利海韵实际售价与吹风价保持一致。李宇嘉指出，这一价位与周边荔湾、番禺等区域3.5万至5万元/平方米的价格形成合理价差，客户群基本不存在交叉，从而有效避免了同质化竞争与区域内卷。

市场踊跃表现的背后，是“穗八条”新政从多维度对住房需求的精准支持。4月30日，广州市印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从八大方面推出稳定楼市的政策措施。

最受市场关注的是住房公积金使用政策的优化：一人申请贷款的最高额度升至100万元，两人或两人以上共同申请升至200万元，符合相关条件的最高可贷360万元。这一额度在一线城市中居领先位置。据机构测算，2026年一季度广州新房和二手房套均成交总价均值分别为332万元和249万元，新政后最高可贷360万元，已能覆盖绝大多数购房需求。

“卖旧买新”专项补贴政策则精准命中置换群体的痛点。居民在2026年底前于广州购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售个人名下二手住宅的，可按所购新建商品住宅贷款总额的1%申请补贴，单套最高补贴3万元，补贴总金额2亿元，用完即止。该政策同时鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房，支持二手房业主卖旧买新。

此外，新政还拓宽了房票适用范围，将房票从住宅房屋征收拓展至商业用房、办公用房等多种物业形态，推动房票“跨区使用、全市通用”，探索“一二手联动使用”。土地供应方面坚持“以需定供”，完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制。同时持续深化“四好”建设，构建起系统性政策矩阵。

“此次广州出台的新政，并非单一刺激，而是一套覆盖需求端、供给侧、存量盘活及行业治理的系统性方案。其核心目标在于打破当前市场循环梗阻，构建‘人、房、地、钱’要素联动的长效发展模式。”中指研究院华南分院分析师杨永俊对界面新闻指出。

事实上，自今年一季度以来，广州二手房市场已显示出稳步回暖的迹象。据广州市房地产中介协会数据显示，4月份全市二手住宅网签套数和面积分别为10426套、104.06万平方米，受清明假期影响环比小幅下降3.33%和1.20%，同比分别增长4.84%和1.47%。至此，广州已连续两个月二手住宅网签量维持在万宗以上。

“五一”期间二手房市场延续活跃走势，同期累计看房量超过七千人次，成交量超过280套，较节前两天分别增加37%和11%。在二手房流转加速的同时，新房供应端也开始放量，克而瑞数据显示，4月份广州新房批准预售量环比增长147%。

结合保利海韵“日光”的热销事件，李宇嘉对界面新闻进一步分析指出，这给下一步市场供给带来了明确启示。在房子回归居住属性、潜在需求聚焦居住体验提升的背景下，只要项目“学铁商”等配套齐全，供给品质真正得到提升，就一定能获得市场认可。

在“金三银四”之后，目前市场正步入“五一”后的传统供应高峰期。在政策托底与置业信心修复的双重驱动下，广州楼市推盘速度预计将逐步加快，刚需及改善型需求有望进一步释放。