观点指数 两会再提“深化住房公积金制度改革”，有效释放市场需求 时隔11年，深化住房公积金制度改革被再次写入政府工作报告，标志政策从单纯需求刺激转向制度重构。旨在通过优化公积金使用机制（支持租购并举、灵活就业人员缴存）降低购房成本。需求端政策呈现精细化特征，重点支持初婚初育及多子女家庭。同时，政策推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，引导高品质供给创造新需求，并通过“房票”、以旧换新贴息（如南京给予贷款总额1%贴息）等组合拳打通置换链条。

LPR连续10个月保持不变，外部通胀制约降息空间 2026年3月1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%，已连续10个月未变。尽管央行强调实施适度宽松的货币政策，但受外部局势（如伊朗局势、原油价格高位）引发的成本推动型通胀制约，全面降息空间受限。未来政策将呈现“总量平稳、结构定向”的特点。若市场修复不及预期，央行可能通过单独下调5年期以上LPR加点或放宽房贷利率下限的方式进行结构性降息。

一线城市领跑价格筑底，区域分化加剧下短期库存去化初显成效 2月一线城市新房价格环比降幅收窄，京沪止跌回稳（环比上涨0.2%），这也是京沪二手房价格自2025年3月以来首现环比上涨；二三线城市降幅亦收窄。库存方面，2月末商品房待售面积增速回落1.5个百分点，3年以下待售面积下降1.6%。

开发投资延续承压态势，房企多元化债务重组加速风险出清 1-2月全国房地产开发投资9612亿元，新开工、施工及竣工面积均延续承压态势，房企开工意愿谨慎。资金面高度依赖销售回款（定金及按揭占比44%），国内贷款占比偏低。风险出清加速：金融监管总局强调“保交房”白名单及新融资制度；优质房企获融资支持，民营房企通过“发新还旧”、高折让率债务置换（如花样年最高折让55%）、股权让渡等手段进行多元化债务重组。

3月重点城市楼市成交集中放量，复苏节奏持续加快 3 月前三周在政策托底、需求释放、预期修复三重利好的叠加下，各重点城市新房与二手房市场均呈现不同程度的回暖态势，刚需与改善型需求同步释放，市场信心持续修复。不同城市因政策落地力度、市场供需结构的差异，呈现分化复苏格局，核心城市市场韧性更为凸显，未来随着优质房源持续入市，市场短期回暖的态势有望延续。

质效优先锚定经营主线，房企聚焦高质量稳健增长 3月份头部房企普遍锚定稳健发展基调，销售收入实现平稳增长，资源布局进一步向高能级核心城市集中，聚焦有质量、可持续的业绩增长，推动行业回归居住本质，实现高质量发展。

两会再提“深化住房公积金制度改革”，有效释放市场需求

时隔11年，深化住房公积金制度改革被再次写入政府工作报告，标志着房地产政策正从单纯的需求刺激转向制度重构与信心提振的深水区。报告明确提出“深化住房公积金制度改革”，将其作为2026年房地产工作的核心任务之一，旨在通过优化公积金使用机制（如支持租购并举、灵活就业人员缴存等）来降低居民购房成本，从而有效提振市场信心。

在需求端，政策逻辑正从普惠性刺激向精细化、针对性扶持演变，初婚初育家庭与多子女家庭成为核心受益群体，深刻体现了“住房政策与人口生育政策”的协同发力。这种转变不仅将住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”的任务中，更在地方实践中得到了精准落实。

例如，四川南充市首次将结婚支持纳入政策体系，为首次结婚登记的夫妻提供贷款额度1%的财政贴息，并对生育二孩、三孩家庭给予最高15万元的购房补贴，且补贴范围覆盖商业办公用房和车位；杭州余杭区则通过直接给予新建商品住宅每套5万元的补助来刺激消费。这些举措表明，政策正试图通过降低婚育成本，从源头上激活刚性需求，并体现出“一类群体一策”的精细化特征。

与此同时，政府工作报告再提出有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，旨在通过高品质供给创造新需求，化解存量风险。南京等城市在政策中明确提出面向青年人、养老人群推出适配土地，并指导改善型住房项目执行高标准设计导则，不限于新建住宅，还包括高质量推进城市更新、稳步实施城镇老旧小区和城中村改造。通过推出好地块、提升物业服务质量、建设绿色智慧住宅，政策意图引导房企从价格竞争转向产品力竞争，为改善性需求的释放提供优质载体，进而促进“以旧换新”链条的良性循环。

值得注意的是，地方政府正灵活运用“房票”、以旧换新贴息及财政补贴等组合拳工具，试图打通一二手房置换链条。南京市全面推行“人才房票”政策，精准匹配人才置业需求，并拓宽跨区安置房源，同时对年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，直接降低改善群体的置换成本。

LPR连续10个月保持不变，外部通胀制约降息空间

2026 年2 月我国人民币贷款增加 5.61万亿元，保持了较强的支撑力度，但住户部门的融资需求仍显疲软。分部门来看，住户部门贷款减少1942亿元，其中短期贷款减少3596亿元，中长期贷款增加1654亿元，但环比上月来看减少1815亿元，房地产市场的内生修复动能尚不稳固，需求端的信心恢复仍需时间。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2026年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续10个月保持不变。

结合3月18日央行党委扩大会议的精神来看，央行强调将继续实施适度宽松的货币政策，并注重发挥增量与存量政策、货币与财政政策的集成效应，以促进经济稳定增长和物价合理回升。然而，政策宽松的空间正受到外部环境的制约，特别是伊朗局势尚未明朗，若原油价格持续高位运行，可能形成强劲的成本推动型通胀，进而压缩货币政策的宽松区间。

因此，未来利率政策的演绎路径将呈现出“总量平稳、结构定向”的特点。鉴于全面降息可能对汇率和整体利率体系形成冲击，其可能性正在降低；但为了支持房地产市场企稳，结构性降息仍有落地空间。

若后续房地产市场修复不及预期，央行有可能通过单独下调5年期以上LPR加点，或进一步放宽房贷利率下限的方式，定向降低居民的购房成本。这种“非对称”的降息操作既能精准发力于地产领域，又能避免调整1年期LPR对宏观经济造成不必要的扰动，从而在稳增长、稳物价与稳汇率之间寻求平衡。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市领跑价格筑底，区域分化加剧下短期库存去化初显成效

从房价指数总体来看，商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。2月份一线城市商品销售价格降幅呈现环比持平的态势，二三线城市呈现收窄状态。其中，北京继上海之后2月份环比止跌。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅和上月持平。其中，北京、上海上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。从同比来看，与去年同期相比下降2.2%，其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。

其中京、沪、穗终结了环比下跌的态势，释放出核心城市资产价值的韧性信号；“领头羊”效应显著缓解了市场的悲观情绪，带动二三线城市环比降幅同步收窄。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点，同比下降3.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点，同比下降4.0%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。这也是自2025年3月以来京沪二手房价格首次环比上涨。广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。

从同比来看，与去年同期相比下降7.6%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

而从同比角度来看，二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据显示，2026年1-2月份，新建商品房销售面积9293万平方米，新建商品房销售额8186亿元。

库存去化出现积极信号，2月末，商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%，增速比2025年末回落1.5个百分点。其中，待售3年以下面积60616万平方米，下降1.6%。

分地区看，东部地区销售额以4678亿元居首；西部地区销售额1698亿元，中部地区1656亿元；东北地区154亿元。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资延续承压态势，房企多元化债务重组加速风险出清

2026年1—2月份，房地产开发投资及供给端指标延续了此前的承压态势，市场供给侧的扩张动力依然不足。 在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到9612亿元，其中，住宅投资完成7282亿元。

2026年2月份，房屋新开工面积累计为5084万平方米，施工面积累计535372万平方米，竣工面积累计6320万平方米，在市场信心尚未完全修复的背景下，房企的开工意愿和施工进度仍较为谨慎。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

在资金层面，销售端的边际回暖成为缓解房企资金压力的关键变量。1—2月房地产开发企业到位资金总额为13047亿元，其中定金及预收款与个人按揭贷款合计占比高达44%（分别为3589亿元和1128亿元），这意味着近半数的资金来源依赖于销售回款，年初销售市场的温和复苏为房企提供了宝贵的流动性支持。

然而，房企的内生造血能力依然脆弱，国内贷款仅为2570亿元，占比偏低，而自筹资金达4939亿元，占比约37.9%。反映出房企仍需高度依赖自有资金及股东借款来维持运营。考虑到当前资金使用效率及高昂的偿债压力，这种以“销售回款”和“自筹”为主的资金结构虽能解燃眉之急，但若后续销售去化放缓，房企的资金链安全仍将面临严峻的考验。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

3月16日，国家金融监督管理总局党委扩大会议释放出强烈的“防风险”信号，强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，并加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。这一政策导向旨在通过精准的融资支持，切断项目层面的风险传染，为行业筑牢安全底线。在此背景下，房企的融资行为呈现出“总量波动、结构分化”的特征。

2026年1-2月地产债累计发行量同比减少18.39%，显示行业整体融资规模仍在收缩，但优质房企如华润置地仍能获得10亿港元的定期贷款融资，表明金融资源正向头部企业集中。与此同时，新城发展通过“发新还旧”组合优化债务结构，其子公司新城环球有限公司已完成对FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的现金购买要约，这笔资金的来源是前一日，新城环球于3月10日在新加坡证券交易所完成总额为3.55亿美元的年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券发行，相关债券已上市。

通过“发新还旧”组合拳优化债务结构，不仅完成了对原有美元债的现金购买要约，还设置了“优先接纳权”条款引导债权人参与，并积极推进广发新城吾悦商业不动产REIT项目，试图通过资产证券化开辟新的融资渠道。

中国金茂在业绩会上表示，公司全年新增融资平均成本降至2.75%，较2024年底明显下降，融资成本保持行业低水平，低融资成本的开发贷及经营贷占比提升至约50%，

招商蛇口年内完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元，2025年新增公开市场融资179.4亿元，年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。

在民营房企阵营，债务重组已进入实质性攻坚阶段，各家企业根据自身资产状况采取了差异化的化债方案。花样年控股通过的46.55亿美元境外债重组方案提供了“现金+短期票据+强制可转债+股权”的三选项菜单，最高折让率达55%，以高成本换取债务削减和以时间换空间；路劲基建则采取了更为彻底的股权让渡方式，通过“新选计划”让债权人持有项目公司70%的股权，并提供本金减免52.5%的中期债券或现金选择，虽争取到了清盘呈请延期至6月8日，但也反映出其流动性压力的严峻性。

在行业深度调整期，房企正通过高折让率的债务置换、资产证券化以及项目层面的股权合作等多元化手段进行自救，尽管过程痛苦且伴随着显著的资产贬值，但有助于逐步化解存量风险，为后续市场企稳扫清障碍。

3月重点城市楼市成交集中放量，复苏节奏持续加快

观点指数监测的6个重点城市3月前三周迎来成交集中放量，商品住宅累计成交1.88万套、213.39万平方米，分别环比回升95.68%、88.41%，年内已累计成交5.25万套、611.87万平方米，市场复苏节奏持续加快，且二手房市场活跃度全面跑赢新房，置换链条高效流转成为本轮回暖的核心特征。

北京3月前三周商品住宅成交1857套、22.62万平方米，成交面积环比大幅回升99.87%；二手房市场表现尤为稳健，成交13080套、114.27万平方米，套数、面积环比分别回升127%、121.23%，成交套均面积稳定在87平方米左右，刚需与改善需求同步释放，市场韧性凸显。

受沪七条新政精准刺激，上海市场回暖势能领跑重点城市，活跃度持续升温。3月前三周商品住宅成交6452套、61.95万平方米，套数、面积环比分别回升89.49%、85.26%；二手房成交热度远超新房，累计成交2.23万套、176.23万平方米，环比涨幅高达168.49%、157.01%，成交套均面积稳定在78平方米左右，政策降门槛、提额度红利快速落地，刚需置换需求集中释放。

广州新房成交反弹力度突出，3月前三周商品住宅成交4312 套、47.69万平方米，套数、面积环比分别回升172.22%、165.61%，涨幅居六城首位；二手房网签4225 套、40.25万平方米，环比小幅回升16.97%、8.90%，成交套均面积稳定在96平方米左右，新房供应放量带动成交修复，二手房稳步补涨。

深圳市场回暖信号清晰显现，3月前三周商品住宅成交971套、10.86万平方米，套数、面积环比分别回升53.40%、45.97%；二手房成交弹性更强，累计成交3545 套、34.18万平方米，环比同步回升105.27%，成交套均面积约96平方米，市场信心逐步修复，刚需入市节奏加快。

杭州楼市成交放量显著，3月前三周商品住宅成交1204套、18.18万平方米，套数、面积环比分别回升122.55%、95.14%；二手房成交热度远超新房，累计成交3346 套、33.41万平方米，环比大涨185.01%、171.14%，成交套均面积稳定在99平方米左右，改善置换需求成为市场的主力。

成都是重点城市中成交规模较高的城市，3月前三周商品住宅成交4043套、52.10万平方米，套数、面积环比分别回升56.95%、54.17%；二手房成交保持高位运行，累计成交1.63万套、153.74万平方米，环比回升105.30%、109.62%，成交套均面积稳定在94平方米左右，刚需底盘稳固，新房二手房双向共振回暖。

整体来看，重点城市3月楼市量能全面回升，在政策托底、需求释放、预期修复三重利好的叠加刺激下，二手房领涨特征鲜明，不同城市因政策力度、供需结构差异呈现分化复苏格局，核心城市市场韧性更强，随着优质房源持续入市，短期回暖态势有望延续。

质效优先锚定经营主线，房企聚焦高质量稳健增长

大力推动“好房子”建设，本质上是通过住房领域供给侧结构性改革引导、创造和匹配市场需求。2026年政府工作报告再次提及“好房子”建设，核心目标正是以高品质住房供给激活新增改善需求，同时稳妥化解行业存量风险，推动房地产行业从规模扩张向质量效益型增长深度转型。

从2026年样本企业的销售表现来看，2026年3月100家样本企业累计实现权益销售金额3890.49亿元，权益销售金额超过100亿元的企业有9家。全口径销售金额合计5530.29亿元，3月均价1.91万元/平方米。

中国海外发展、保利发展、和华润置地权益销售金额分别录得467.36亿元、407亿元以及311.5亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后，为211亿元、192.2亿元。

保利发展、中国海外发展、华润置地全口径销售金额分别录得517亿元、508亿元以及441亿元，绿城中国和招商蛇口紧随其后为386亿元、333.4亿元。

销售门槛值方面，3月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为107亿元、28.5亿元和15.1亿元。

3月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为150亿元、37亿元和20.5亿元。

高品质改善项目成为市场成交的核心支撑，核心城市高端改善需求展现出强劲韧性。其中，中海・安澜北京项目地处海淀三山五园与中关村科创核心区，兼具深厚的文脉底蕴与高价值产业配套，项目打造 1.6 容积率纯低密洋房叠拼社区，是海淀北五环标杆性高端改善项目；截至目前，该项目12套成交房源均价达约13.87万元/平方米，套均成交面积211.5平方米，核心地段高品质产品的市场认可度持续凸显。

区域市场层面，重点城市优质项目同样取得亮眼的销售表现：厦门中交文澜天玥项目通过立体绿化与垂直庭院设计，贯彻“第四代住宅”概念。2月实现销售金额3.89亿元，销售面积1.47万平方米；定位高端改善型的昆明邦泰・观云（二期）项目 推出了“立体悬浮会所”，并设有会所、园林及花园社区等设施，2月实现销售金额2.15亿元，销售面积1.39万平方米。

营销端，头部房企积极创新线上线下融合模式，抢抓节点窗口期实现业绩突破。保利发展披露，2026年春节期间，旗下全国标杆项目全面推出“春节不打烊”活动，通过线上线下联动开展全域营销推广；其中线上投放累计曝光8671万次，累计获客超1.5万组，线上渠道成功成交89套，成交金额达3.54亿元，数字化营销效能得到充分释放。

顺应改善型居住需求升级的趋势，房企持续加码产品力建设，通过跨界科技合作打造智慧人居新场景，夯实高端产品核心竞争力。象屿地产与华为正式签署战略合作协议，双方将基于象屿地产在高端住宅领域的开发与多元化服务能力，依托华为鸿蒙“1+3+N”全屋智能架构，全面推进智慧空间在地产建设项目中的规模化落地。

据了解，该全屋智能系统打通了声光环境、家电联动、网络通讯、安全防护等十大子系统，构建起全场景、可扩展的智慧生活体系；住户可通过极简UX中控屏幕实现全屋一键调度，支持自定义超级桌面，打造个性化全屋智控体验。资料显示，华为鸿蒙智家已接入超3000家品牌伙伴，覆盖100余类智能家居设备品类。本次合作落地后，双方将通过强强联合，充分发挥场景运营与前沿科技的双重领先优势，共建高端智慧人居新生态。目前，双方战略合作已以上海为核心，在象屿地产“上海天誉蘭香”“上海天宸雅颂”、“上海苏河琹庐”等多个重点高端项目中实现规模化落地，精准覆盖改善型及高端客群。

在行业发展逻辑深度重构的背景下，头部房企在2025年度业绩发布会上，明确了2026年 “稳规模、提质效、聚焦核心城市”的发展主线，销售目标整体保持稳健，战略布局持续向高能级城市集中。其中，招商蛇口明确，2026年全口径销售目标与2025年基本持平，资源将高度聚焦核心一线城市及强二线城市的核心板块，坚持不盲目追求规模扩张，聚焦有质量、有回款的销售增长。

中国金茂表示，当前房地产市场仍处于筑底阶段，但结构性机会依然突出，对于具备优秀产品力的企业而言，机会大于挑战；2026年公司销售规模将保持稳中有升的态势，投资与销售布局将进一步向高能级城市与优质项目集中，持续夯实企业长期发展的核心竞争力。

整体来看，以“好房子”建设为核心的改革，正持续推动房地产行业回归居住本质，从规模驱动向质量效益驱动深度转型。房企通过聚焦高能级核心城市、升级产品力、创新营销模式、锚定稳健经营，持续精准匹配市场改善型住房需求，最终实现行业高质量发展与企业长期价值提升的双向统一。

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