深圳二手房卖家：挂牌两年半，降价160万，我卖掉了48㎡老破小
根据乐有家研究中心7月份发布数据，今年上半年深圳二手房成交均价约6.5万元/平方米，同比下跌7%，其中光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7%～9%。与2021年上半年相比，深圳二手房成交价跌幅达到16%。
深圳的二手房市场现状，在一线城市中也极具代表性。 国家统计局最新发布数据显示，2023年6月份，一线城市二手房价格环比下跌0.7%，是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次。
二手房卖家：降价160万，终于卖掉了房子
今年6月上旬，“小飞侠”以320万的总价，卖掉了紧邻宝安翻身地铁站的老破小。2021年初，在深圳二手房指导价出台前夕，曾经有意向买家出价465万，当时“ 小飞侠”的心理价位是480万，双方没有谈拢。
这套房子建筑面积48㎡，是“小飞侠”和妻子2017年买下的婚房，房子被夫妻俩精心装修过，颜值、居住体验极佳。在“小飞侠”看来，自己一开始要价480万并非是贪心，而是担心“卖掉了就买不到（下一套房）了”。
在深圳楼市一路高歌的二十多年里，担心房子被“贱卖”的心态屡见不鲜，今天某个房子总价还是300万，明天一个利好信号出来，涨价100万的情况，在昔日二手房市场上并不鲜见。
现下以320万卖掉这套房子，“小飞侠”还有些许庆幸，这比指导价高了30多万。作为有置换需求的家庭，他和妻子算过，以现在的市场行情，购买下一套房子，他们的置换成本降低了不少。
“小飞侠”这套房子的市场价，在715新政出台之前，经历了一轮疯狂暴涨，迎来最高峰。当时宝安中心区的房价涨得最厉害，“小飞侠”的房子与宝中只隔一条街，当时的成交价接近每平方米10万。
这样的价格高峰持续到二手房指导价出台之前，“小飞侠”将房子挂牌之后，中介陆陆续续带着买家来看房，其中不少买家也表现出了购买意向。“所以我不着急，就怕卖低了，你不知道市场的高位在哪里，也不会知道泡沫有多大”。
“很快指导价发布了，一下子就没人来看房了，连咨询的电话都没有，那两年，很多中介也干不下去回老家了。 ”
“小飞侠”和妻子搬到另租的房子，眼看着卖房遥遥无期，他把房子租了出去，因为房子收拾得舒服宜居，租客以6000块的高价租下了这套房子。
在卖房这件事上，小飞侠和妻子的心态不同。他觉得这套房子位置、朝向、户型都占优势，不忍心低价卖掉。这两年夫妻俩的收入都不错，妻子更容易接受市场现实，“她觉得把房卖掉才是正事，多卖几十万少卖几十万还是次要的”。
挂牌价从400多一路向下，“每次都是几十万地调”。今年年初，挂牌价降到360万后，才有零星几人上门看房，“人数一只手数得过来”。最后“小飞侠”将价格降到330万，看房者才明显多了起来。
最终跟“小飞侠”签约的买家，是一对小年轻，双方把价钱从330万谈到320万。320万，是今年看房的买家中，给出的最高报价 ，其他几个意向买家，心理价位都是指导价格。
“小飞侠”回忆起签约当天的情形，“贝壳的一个交易中心，有七八十个用于洽谈、签约的房间，只有一两个房间在使用，非常冷清。”
“感觉现在有能力买房的，都是疫情这几年受影响不大的人。有打算的买家，多数其实也在观望，大家现在危机意识都比较重了”。
卖掉房子后，“小飞侠”很少看房或者浏览房产交易软件，他短期内没有再买房的计划，“还是想再看看，估计市场还会再往下降一点点”。
一个二手房中介眼中的市场“寒冬”
房产中介金彬2016年入行，目前他的收入基本依赖租赁业务。他就职的地产门店位于南山区润府住宅区，周边高端住宅的租金高达数万元，“做得好的同行，一个月靠租赁赚一两万不成问题”。
金彬在2023年卖出了一套二手房，这个业绩，要强于深圳的大多数中介。根据深圳市房地产中介协会今年7月发布的数据， 今年上半年，深圳的2.7万名中介共卖出2万套二手房，折算下来，一名中介一年只能卖掉1.08套房。
“挂盘的多，买房的少，看了以后能下定的更少，很多房子低于指导价都没人看。” 金彬上一次陪客户办理客户业务，到达国土局已是下午5点多， 整个大厅十几个窗口，仅有两宗二手房交易在办理过户。
“指导价刚出来时，买家还在找指导价附近的房源，那时卖家的挂牌价都远远高于指导价，只要房源价格接近指导价，还能卖掉。现在，（按指导价卖房）不行了。 ”
在 金彬的印象里，去年年底疫情放开后，有过一波短暂的成交高峰，“大概集中二三月份，当时润府89㎡房子能卖到1580万，成交了好几套，现在同样户型，能成交的价格在1400万以下”。
润府和相邻的大冲城市花园，属于南山区大冲村的旧改项目，因地理位置优越，开盘后价格经历了数次疯涨，绝大多数户型总价在1000万以上。“润府高峰期每平方米21万，大冲城市花园最高也到了17万，它们的指导价都在13万左右”。
目前，两个小区的二手房挂牌价，很多低于指导价格，附近也有降幅更大的住宅区。“城市山谷三期44㎡的单间，最高峰成交价800多万，现在能成交的价格在500万以内，它的指导价是570万”。
“现在卖房子的人很多，我前两天接到一个电话，卖家姿态放得很低，就问我非常着急卖，一两个月能不能卖掉，低于指导价多少可以出手，我报了个低于指导价100多万的价格，他也能接受。这个房子总价1000万出头。”
今年 金彬经手的那套二手房交易，卖家挂牌接近两年，最开始报价1500万，最后以1100万成交。
“比预期价格低了300多万，卖家失望吗？”
“还好， 因为现在还有更低的挂牌价。” 金彬的这位卖家，因做生意需要现金流，才要卖掉房子。在他接待的卖家中，多数人近期卖房的原因，不外乎 有置换需求，或者急需现金流。他也遇到过被裁员的互联网从业者，卖掉房子后回了老家。
相对应的情况是，买方市场的萎缩，“我们门店一周的买卖看房，只有十几组”。 “现在我的买房客户，要么是有置换需求的老客户，要么来自于朋友的介绍。可是一些有置换需求的客户，房子卖不掉，也就没法买，‘贱卖’他们也不愿意”。
金彬接待的 买家，现在砍价大都以百万为单位，“价格低到卖家都接受不了 ”。买家的观望情绪浓重，“你告诉他，这个小区最近成交的那套房，价格非常便宜，他会说‘没关系，我再看看’。他知道现在买房划算，但是还想再探探底”。
最近 金彬工作的门店，成交了附近一套老住宅区的楼梯房，房子的指导价大约850万，最终成交价600万。 “现在 能明显感觉到，老小区很难卖，很少有客户考虑。”
在 金彬服务的科技园片区，有几个带有好学位的老住宅区，前几年非常抢手，“基本上房源一出来就有人买 ”。这几个小区中， 汇景豪苑的现状颇具代表性，该小区65㎡的两居室，室内格局一般，客厅不出阳台，高峰期能卖到700多万，目前挂牌价500万，“无限接近指导价 ”，依然无人问津。
学位这个附加值，对二手房定价的影响越来越弱。“市场很难再炒作这个概念，况且大学区制度实施后，学位跟房子的关系就没有那么紧密了”。
“小户型也很难卖出去，除非你有点学位优势。置换成本太高了，有能力的话，买家还是倾向于一步到位。”
金彬工作的门店，目前也代理全深圳的新房业务，他发现，现在 新房相对二手房要好卖不少，“客户做决策很快，新房基本上按备案价交易，税费都由开发商承担，这个购房成本有优势”。 金彬经手的一些二手高端住宅， 交易税费高达六七十万，“ 现在二手房交易的税费、中介费用，还是在买家身上，卖家的开价都是实收款。”
金彬发现，现下的 买家群体中，几乎无人会“加杠杆”买房。“大家的风险意识都很强了”，他有个客户在互联网大厂工作，疫情初期就拿出积蓄，还清了按揭贷款中的商贷部分，“他就是担心自己失业，无法承担高额房贷。本来他也有置换的需求，现在也不敢折腾”。
“ 深圳的年轻人，谁也不喜欢高房价 ”
指导价出台后， 金彬离开这行有半年时间，“那时很不适应，以前每个月能成交一两单，收入也比较稳定，一下子没有成交量，心里肯定接受不了，那会儿也不想转做租赁。现在好了，已经习惯了”。
金彬经手的二手房交易中，在2019年、2020年 市场最高位买房的客户“太多了”。有些房产购入价大约450万，现在市场价只有200多万，“高位站岗的，很少会现在拿出来卖”。不过，前段时间， 金彬的同事经手了一宗二手房交易，卖家的购入价接近400万，最后以200多万出手。
前段时间，有个高位买房的客户责怪 金彬。 金彬很无奈，“我也没办法，2020年我也在深圳买了房。 在指导价出来之前，深圳的房价一直在涨，那时候给我们，给客户的感觉，就是深圳的房子绝对不会跌。”
金彬盼望市场能活跃起来，“一个月二手房能成交四五千套，我们就有饭吃，毕竟做买卖交易我们才有钱赚，租赁就是维持生计”。他也希望，那种活跃是理性的，“要是像19年下半年，一个月成交一万多套，太疯狂了，那就有很大风险，对我们肯定没好处”。
房子卖掉以后，“小飞侠”几乎每个周末，都会开车载着妻子、孩子出去玩，“卖了房确实心态更轻松了，身上有房贷，真的就感觉被套住了，想出去多玩几天，想辞职休息半年，都不敢”。
“小飞侠 ”来深圳有九年了，这两三年他和妻子职业发展很顺利，家庭收入相对宽裕。
即便如此，谈起深圳的高房价，他语气依然抵触，“深圳的年轻人，谁也不喜欢深圳的高房价，即便我买得起，我也不希望房价那么高。你想一个月几万块的月供，你哪个环节出了一点问题，生活可能 就失控了。 我马上就三十五岁了，万一我失业了，怎么支付一个月数万元的房贷？”
备注：文中人物金彬为化名.
文/黄小邪
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