来源：中国经济周刊

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本刊记者 周琦

最近，一则消息震动房地产市场。

自然资源部、国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中提到“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。有些自媒体将其解读成“政府要给房地产用地断供”，认为房地产业变天了。

其实这纯属误读，问题就出在大家没搞懂政策里的“专业词”。

首先得弄清楚，什么是“新增建设用地”。简单说就是，把原来的农田、林地、荒地这些“非建设用地”，通过正规审批手续变成能盖房子、修道路的土地，相当于土地里的“新增量”。

一直以来，这部分“新增量”的用途就很明确，主要供给国家重大工程、基础设施，还有学校、医院、保障房这些民生项目，很少用于房地产建设。

很多人误读，就是把“新增建设用地”和“房地产开发用地”混为一谈了。

其实这俩压根不是一回事，现在开发商盖房子，绝大多数用地都来自“存量”——比如旧城改造、旧厂搬迁腾出来的地，还有城市里已经规划好的建设用地，通过招拍挂就能拿到。就算有极少数是从“新增”来的，对整体供地也几乎没有影响。

这次政策不是要卡房地产的脖子，而是重申和强调它的用途——新增建设用地不用于房地产，目的是把稀缺的增量指标用在刀刃上。

2026年是“十五五”开局之年，供地政策的核心是“做优增量、盘活存量”，既要守住耕地和生态底线，又要推动城市高质量发展。

而且此次政策明确要求，除了能源、交通、水利这些特殊单独选址的项目，各地每年新增的建设用地，不能超过盘活的存量土地面积，说白了就是“盘活一亩才能新增一亩”。

这一要求，就是为了防止城市“摊大饼”式无序扩张，引导城市发展转向盘活身边的存量空间。那种靠征用农田盖房的老模式，以后肯定行不通了。

但这绝不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源，各地要因城施策把握供地节奏，优先布局区位优越、配套完善的区域，引导企业“拿好地、建好房”，既完善城市功能，也提升市民生活品质。

官方也为存量盘活铺好了路。2025年，自然资源部就配合财政部，指导各地发行了超5400亿元的专项债券，专门用来收储存量闲置土地，把零散的闲置地变成干净、优质的“净地”“优地”。

此外，政策里的“原则上”也不是一刀切，而是给特殊情况留足了余地。

未来，土地供应肯定会朝着“总量收缩、质量提升”的方向走，城市更新、存量盘活、低效用地再开发，会成为开发商拿地的主流，行业也会从拼规模，转向拼产品、拼品质。

说到底，这个政策不是给房地产“断供”“踩刹车”，而是让土地资源配置更合理——既守住耕地和生态红线，又能保障重大项目和民生需求，引导行业高质量发展。

编辑：郑扬波