进入3月，楼市旺季如约而至。

上海二手房市场率先显出成色，在刚刚过去的周六（3月14日）以1472套的二手房单日网签量创下年内新高，全月更是有望冲击3万套的高位；广州的二手房看房量、成交量也在3月上半月同步走高；深圳二手房的成交周期最短只有半天，已有业主开始提高挂牌价。

新房市场上的高端改善需求稳步释放，从上海陆家嘴的大平层到广州黄埔的江景豪宅，均有突出成绩。业内预计，随着3月核心城市优质项目入市，本轮“小阳春”仍将在核心城市迎来阶段性行情。

核心城市二手房回暖

“沪七条”在这个3月份释放强劲影响力。3月14日，因瞬时流量过大，上海二手房网签系统多次卡顿崩溃。这天，上海二手房网签量达到1472套，达到年内新高，仅次于2025年3月15日的1473套。

购房者的热情自新政以来便已燃起。据58安居客研究院院长张波观察，从安居客线上用户行为数据看，2月底新政落地当周，用户主动发起微聊对数的周环比上涨幅度为144.7%，发起用户数环比增长133.7%，留电用户数更是大增251.8%，上升的趋势在3月中旬还有所延续。购房者已从“观望为主”转向“主动留电、深度沟通”。

据安居客监测数据，上周（3月9日-3月15日），上海二手房整周成交7233套，创近五年来的最高周成交纪录。克而瑞上海预计，3月全月保守估计成交量在2.7万套，有望冲击3万套，而上一次达到该水平需追溯至2021年。

在北京，二手市场热度明显回升，在春节长假的影响下，前两个月的住宅网签量依然超过2.3万套，高出近10年同期平均网签规模2000余套。进入3月份，市场连续保持高位运行，前半个月的累计网签量已突破5700套，其中12日、16日的网签套数均达到800套以上，分别为816套、835套。

成交量的持续回升，也推动二手房价格企稳修复，京沪两城的二手房已率先止跌转涨。国家统计局数据显示，2月份，北京和上海的二手住宅价格环比分别上涨0.3%和0.2%，分别结束了此前连续10个月、9个月的负增长。

深圳二手房市场的“小阳春”行情也同步开启，中介门店的看房量和签约量齐齐增加。

乐有家研究中心数据显示，3月首周，乐有家门店二手签约量环比上涨132%，创下2025年3月底以来的最高值；二手看房量达到了2024年10月中旬以来的最高点；第二周看房量、签约量继续上涨，环比增幅分别为11%、33%，市场进入活跃交易期。

“现在很多客户都主动联系要看房，经纪人都出去带看了，门店没人值班了。”深圳中原地产南山蛇口北区总监叶维告诉记者，“之前看的几套房，过了三个月甚至半年房子还在，客户也就不急着出手。近来的形势发生了变化，看的房子过几天就成交了，客户的心态也因此发生了变化，出手意愿增强。”

成交周期也有明显缩短。“之前一单成交的周期最少需要3个月，近期最长的成交周期已缩短到一个星期。”叶维透露，3月以来甚至有两单成交只用了半天时间。在持续增加的成交里，学区房的需求保持稳定，“非学区房的成交明显放量，在我们门店的占比已达到5成，甚至还有许多公寓房成交”。

升温的市场也让部分房东心态发生着微妙的变化，热点二手房的挂牌价开始回升。据深圳贝壳研究院统计，二手房成交量排名前20的楼盘中，挂牌均价上涨的项目已超半数。

广州市场也走出了春节假期后的低谷，出现成交反弹。据贝壳找房数据，3月以来，广州二手房看房量、成交量持续增加，在3月9日—15日一周内，成交量环比增长超35%，看房人数环比增长超12%。其中，在3月14-15日的周末，二手房成交超过500套，创下近一个月来的成交新高。

据广发证券数据，全国79个城市在过去一周，二手房交易总数达到3.8万套，而2024、2025年“小阳春”期间成交量最高的一周分别为2.9万套、3.1万套。同时，“小阳春”以来，全国79城成交量同比增长29%，来访量增长10%。

新房结构性回暖

相较于二手房市场的热闹回暖，各地的新房仍处于复苏的通道，部分城市分化明显，尤以改善型项目表现更加突出。

“沪七条”之后，不少客户具备了购买上海内环内的资格，许多高端项目成交突出。记者从保利上海处了解到，位于浦东新区的保利世博天悦项目在3月首周成交额超2.9亿元，“基本上每天卖掉一套总价约5000万元的大平层”。

在新政发布次日，位于徐汇滨江板块的安澜上海项目还迎来了来自温州的看房团。3月以来，项目热度依旧，来访量环比2月提升400%、认购量环比提升600%。据上海中原地产统计，3月2日—8日的成交面积榜单前十中，安澜上海以2390平方米（10套）位居榜首。

广州的豪宅项目同样表现突出。据了解，位于海珠区的保利天奕项目在“小阳春”单周成交20套；而在荔湾区的保利珠江天悦项目在3月前两周的成交环比提升200%，更有客户一次性购入2套455平方米大平层，单日成交额破亿。

趁着市场窗口期，新的高端改善项目还在加紧入市。记者获悉，保利鱼珠岛项目已开放实体江景板房，在当前的认筹阶段已有整层大客入手。

不同于改善项目备受市场追捧，刚需类项目表现颇为平淡，目前仍需通过降价促销彰显性价比，以获得更好的去化表现。

普睿广州机构调研显示，3月初，位于广州花都区的刚需盘加推126套房源，开盘当天认购30套，去化率达24%，优于同期其他项目。“热销的主要原因是让利较大，”该机构指出，该项目开盘均价不足2万元/平方米，不仅低于板块内竞品，更远低于2023年高达2.8万元的价格。

位于深圳宝安新安片区的珺悦名都项目也在2月底开启促销，89平方米主力户型直降约80万-110万元，推动项目单日去化约50套。张波指出，深圳春节前外围区域刚需盘扎堆供应，加之春节期间推盘节奏放缓，二手房分流需求，存量房源去化周期偏长，故通过价格调整来带动销售。

尽管当前市场仍有分化，但整体来看，2 月房价数据已传递出明确的积极信号，呈现结构性复苏迹象。

国家统计局数据显示，今年2月份，一线城市新房价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。

张波指出，一线城市房价由下降转为持平，打破了此前连续多月的单边下行态势，一线城市的复苏迹象已经明晰。这主要受政策宽松拉动，尤其是北上政策的精准放松，形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，两地144平方米以上大户型新房价格表现突出，进一步印证改善型需求对价格的支撑作用。

“从当前各地的成交表现来看，核心城市的改善产品成为复苏主线。这种结构性复苏体现出，供需求匹配度正不断提升，”张波表示，市场稳中向好的态势进一步加强，“小阳春”值得期待。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也指出，今年1-2月新房市场仍面临一定压力。3月以来，核心城市优质项目供应有所放量，有望带动销售阶段性修复，“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现。

(本文来自第一财经)