注：考虑到过去两周受春节假期因素影响，成交基数普遍偏低，本周新房及二手房成交面积环比口径统一调整为对比节前一周（2月6-12日）。

1）房价观察：各线城市挂牌价多数转跌

我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。

各线城市挂牌价均呈现不同程度回调，基本回吐前几周涨幅。2月23日-3月1日，一线、二线、三线城市环比分别下滑0.89%、1.42%和0.66%，其中二线城市跌幅居前。此前一线、三线城市历经两周连涨，二线城市历经三周连涨，本周均由涨转跌，基本回吐前期涨幅，价格修复趋势未能延续。同比维度下，二线城市回撤9.91%最为显著，一线及三线城市分别下跌8.68%和7.15%，且一线、二线、三线城市跌幅分别扩大1.37pct、0.24pct和0.51pct。

一线城市集体转跌，北京、深圳回撤尤为突出。深圳二手房挂牌价波动较大，由上周1.93%的涨幅转为本周2.96%的跌幅，北京、广州、上海也分别下跌1.23%、0.57%、0.36%。同比来看，一线城市跌幅均进一步扩大，沪京深广分别下跌6.72%、10.01%、12.28%和12.92%。

二线城市多数转跌，天津与青岛回撤幅度较大。在具备数据监测的9个重点二线城市中，本周仅福州上涨0.18%，上涨城市数量较上周减少6个。此前领涨的天津、青岛、杭州本周分别下跌3.14%、2.33%、1.62%。同比维度上，福州、杭州跌幅控制在3-5%，而武汉、西安跌幅较深，约17-19%。

2）周度：二手房市场修复反弹

二手房市场在节前连续三周回调后迎来反弹。本周（2月27日-3月5日）15城二手房成交面积录得198万平，环比增长4%，扭转了年前连续三周的下滑态势。同比维度下，受2026年春节时间较晚带来的节后淡季因素影响，同比下滑23%；但若与2024年同期（农历春节后第二周）相比，成交量实现21%的显著增长，反映出二手房市场仍具备较强韧性。

新房市场成交规模继续小幅收缩。本周38城新房成交面积录得226万平，环比小幅下滑2%。同比维度下，较2025年同期下滑21%，较2024年同期下滑17%，新房市场整体表现仍偏弱。

3）一线城市表现：二手房韧性仍存，新房成交跌幅较深

一线城市二手房成交环比增长明显。京沪深三城本周二手房合计成交面积环比增长12%，在节前连续三周回调后实现止跌回升，成交规模为2025年最高点的71%，整体表现仍具韧性。分城市看，深圳、上海和北京环比分别增长18%、13%和10%，当前成交量集中在2025年高点的55-72%区间。与2024年同期相比，一线城市整体表现强劲，增幅达24%。

一线城市新房成交环比跌幅较深，内部仍有分化。一线城市新房市场本周成交环比下滑44%，成交规模仅为2025年周度高点的32%。分城市观测，北、上、广、深四地环比降幅达到26-63%区间，其中上海和广州跌幅较小，成交量均处于2025年高点的20-33%。与2024年同期比较，一线城市整体下滑29%，但上海与北京（-25%、-28%）的跌幅明显小于广州与深圳（-49%、-64%）。

值得关注的是，本周（2026年2月25日）上海楼市新政发布进入首周窗口期。从成交反馈来看，二手房市场尚未出现明显的超额增量，成交走势基本延续节后自然修复路径。新房方面，尽管环比有所回落，但跌幅窄于其他一线城市，表现出一定的支撑韧性。考虑到政策传导至网签数据存在一定的时滞性，政策对需求端的实际提振效果仍需一段时间来观察。

4）二三线城市表现：新房市场环比增幅明显

二线城市新房环比表现好于二手房。二手房方面，本周二线城市成交面积环比微增1%，较2024年同期增长16%。分城市看，青岛、成都分别录得10%和18%的增长，而南宁的降幅则达到52%。新房方面，本周成交环比增长8%，较2024年同期下滑12%。其中武汉受供给端因素驱动，环比大增427%，而成都、青岛、苏州、南宁及济南等核心二线城市均环比下跌，跌幅介于15-46%之间。

三线城市二手房环比表现优于新房。二手房方面（以4城为样本），本周成交环比下滑7%，29万平的成交量约为2025年高点的72%，较2024年同期增长30%，显示出较强的市场韧性，但需注意样本局限性可能带来的偏差。新房方面，本周三线城市成交环比增长41%，绝对量恢复至去年成交高点的66%，但较2024年同期仍有18%的下滑。

5）政策跟踪：政府工作报告定调盘活存量与优化供给

3月5日，李强总理代表国务院向全国人大作政府工作报告，其中提到地产政策重心发生显著位移，任务目标从“保交房”转向“盘活存量、优化供给”。去年政府工作报告强调有效防范房企债务违约风险，继续做好保交房工作，今年在保交房完成的情况下，地产的重点任务是控增量、去库存、优供给。一方面是探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购用于保障性住房；另一方面是优化保障性住房供给，加快危旧房改造。城镇化方面，报告提到高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，修饰词从持续调整为稳步。此外民生部分，还提到“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。

主要城市观察

来源：券商研报精选