今天上海发布了房地产“沪七条”。

内容包括进一步调减限购、优化公积金、完善房产税等。

最重要的一条，我认为在于大幅缩短非沪籍社保年限（外环内从连续缴纳满3年调整为1年），直接目的是扩大需求分母，加速库存消化。

这也是一种典型的需求端刺激手段。

年初我们对房地产有个感知，就是“去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高”

翻译翻译，什么叫做政策阈值？

这是一种多维度构成的综合警戒线。

如果只看一个核心数据，那么应该先看“全国百城新建商品住宅的库存去化周期”

库存去化周期这个数据还有另一种叫法（狭义）：新房存销比

意思是，以当前的销售速度，多久能把库存消化完毕。

当狭义库存去化周期超过18个月时，市场进入高风险区；若超过24-30个月，则意味着严重的供过于求，必须出台强力去库存政策。

上图，这个数据的历史走势（据上海易居房地产研究院统计）：

2010-2011年严厉的“国十条”、“国八条”限购限贷政策，驱使2012年2月百城新建商品住宅存销比达到22.8个月的历史高位。

当年央行两次降息、三次降准，大幅降低了购房成本，且政策层面明确支持首套自住需求，

于是去化周期迅速回落，市场迎来了一波量价齐升的小阳春。

不久之后，2014年7月-8月，百城存销比再次攀升至20.9个月左右（部分机构数据显示高点接近22个月）。

这是继2012年后的第二次高峰，且持续时间更长。

作为应对，2014年7月，住建部首次提出“千方百计去库存”。

之后就是大家熟知的各种信贷史诗级放松，还有核心大招：棚改货币化安置。

政策力度空前，不仅消化了库存，更引发了2015-2016年全国范围的房价大涨（史称涨价去库存）

去化周期在2016年底迅速降至10个月以内的低位。

图中可见，2022年之后情况再度严峻，而没有画完的图，往后的发展是这样的：

2024年6月26.8个月达到阶段峰值，而截至2025年1月略回落至21.3个月，到了2025年11月，再次攀升至27.4个月，均远超12-14个月的合理区间。

相当于，2023下半年之后至今，百城库存去化周期的数值都在20个月以上已经成为常态。

如果把2024Q2的26.8个月和2025Q4的27.4个月再结合一起看，恶化的程度和速度都是空前的。

怎么破？

当前已经从地产经纪走向科技经济，我们当然不可能期望十多年前的暴力去库存再现江湖，避免“大水漫灌”始终是不可动摇的定力。

但2022年和2024年的去化周期短期峰值如何回落，都是可以参照的信息。

当时仰赖的政策分别是：2022年金融支持“十六条”和各地因城施策，2024年“517新政”设立3000亿保障性住房再贷款“收储”。

这次呢？2026年的政策导向是什么？主要看两个。

一，收储扩容。

根据2025年底中央经济工作会议及后续部署，央行对商业银行的再贷款支持比例已从最初的60%优化至100%，这意味着银行放贷零风险。

市场预期，将设立更大规模的专项再贷款或允许地方政府发行专项债直接用于收储，解决当前库存压力，收储资金规模可能需要扩充至2万亿-3万亿元级别。

“沪七条”中提到的国企收购老破小用作保障房，正是这一逻辑在一线城市的落地。

二，“因城施策控增量”。

对于去化周期超过18个月（甚至更严格的标准）的城市，将强制暂停新的住宅用地供应。实质性断供的“休克疗法”。

对政策的预期，可以体现在1月下旬至今地产板块的反复异动和趋势走升。

二手房挂牌量也能说明一些问题。

比如上海挂牌量已经下降9个月，北京下降5个月，广深杭则在最近一两个月见顶回落。

除了低价房源出清、卖方惜售防御的自然因素之外，也要加上对于“517新政Plus版”的政策托底预期。

总之，沪七条绝非药到病除的魔法（任何当前政策工具箱里的东西都没有那么神奇的效果），但可以被视为提气的“第一枪”，对于博弈新政策，有信号意义。