在过去的三年间，深圳市龙华区的楼市，经历了一场重大的价值重估。根据最新的市场监测数据，2023年初至2026年2月期间，这个区被重点跟踪的28个住宅小区，全部在下跌通道，无一例外，创造了深圳各个行政区中，罕见的"全军覆没"纪录。

在这个覆盖龙华核心居住板块的样本中，该区的平均房价，下跌幅度高达30.55%，其中，15个小区的跌幅，突破了31%的警戒线，部分项目甚至出现"腰斩"行情。这意味着，曾经每平方米高达6万元的房产，如今账面价值已蒸发至3万多元，一套100平方米的房子，二三百万已经化为乌有。

2023年上半年，受"二手房参考价"政策持续发酵的影响，龙华区率先打破僵局，部分资金紧张、急于套现的业主，开始以5%-8%的降幅试探市场，但最高时成交量的温和放大，掩盖了价格松动的危机。2023年第三季度，出现了大幅度的转折，随着深圳湾超级总部基地等新兴板块分流高端需求，龙华区存量房挂牌量激增了40%，买卖双方的心理价位差迅速扩大至20%以上，市场了长达9个月的冰冻期。到了2025年，伴随南山区前海扩容方案落地和光明区科学城的配套升级，购房者的区位偏好，发生了根本性的转变，龙华作为"睡城"的功能定位功能被强化，最终造成了2026年初，出现单月环比4.7%的断崖式下跌。

数据显示，龙华区的楼龄超过15年的老旧小区，普遍存在着停车位配比不足、物业管理滞后等硬伤，在买方市场下，被率先抛弃，成为下跌的重灾区，龙悦居小区四期，单价从每平方米5.8万元骤降至3.35万元。和这类小区相比，带优质学位的改善型楼盘展现出一定韧性，如深高北校区覆盖的水榭春天五期，跌幅控制在25.8%，但仍高于全市同档次学区房平均18%的调整幅度。值得注意的是，曾被热炒的"地铁概念盘"集体失灵，距离地铁4号线200米内的项目平均跌幅达34.6%，远超区域平均值，反映出交通便利性，在楼市下行期已难以支撑溢价。

造成这种系统性下跌的深层次原因，应该在供需关系的根本性变化中寻找答案。在供给端来看，龙华区近三年新增住宅用地的出让规模，位居深圳全市前列，2025年商品房预售量同比激增67%，其中包含大量"双限房"等政策性住房。与此同时，区域内产业升级滞后导致购买力外流，2024年龙华规模以上企业搬迁数量同比增

加23%，直接削弱了本地置业需求。更关键的是，随着深圳都市圈轨道交通网络的完善，东莞市塘厦、凤岗等片区临近深深圳的区域，以相当于龙华50%的价格优势，持续虹吸刚需客户群。

据深圳市住房管理部门的监测，在刚刚过去的2025年，龙华二手房客户到访量，和2022年相比，下降幅度高达58%，平均成交周期，已经延长到了193天，这说明，市场流动性几近枯竭。

有专业人士认为，未来几年，龙华区的楼市能否重现活力，将取决于其能否在深圳"20+8"产业集群布局中，找到自己的产业坐标，而不仅仅是作为中心城区的居住附属品存在。据透露，龙华区数字经济核心区建设方案即将在2026年二季度发布，这或许会成为扭转该区楼市命运的转折点。