说起老房子，以前总觉得设施老旧，住着不舒坦，可最近市场风向变了。2025年下半年，上海部分城区旧小区房价蹿升得快。静安区柳营路309弄，早先挂牌四万元一平，到年底成交均价超八万元，半年翻倍。周边319弄也跟上，挂牌从五万多到九万出头。买家多是本地人冲着地铁和商圈来，成交量从每月几套跳到十多套。徐汇日晖二村类似，年初六万元一平，年末破八万，涨幅超两成。枫林新村同步，均价涨到九万八。旧宅逆势热销，跟新房低迷对比明显。

这些变化根子在政策预期上。2025年底，上海二手房整体成交创高，11月网签两万多套，比上月涨两成四。核心区老破小成焦点，动迁传闻推高情绪。柳营路小区半年挂牌均价从五万九到十万一，成交价也到九万六。日晖二村成交价涨两成五，到七万三五。买家博拆迁心理强，但中介说，价格拉高后，有些人开始观望。

整体看，二手房以价换量还在继续，挂牌价平均降一成三六，但成交止跌回稳，高频交易小区房价上涨的占四成五。

北京东城旧小区2025年价格从三万升到四万五，杭州浙工新村改造消息后，从三万到五万。全国老旧小区超22万个，2000年前建的占多数，惠及一亿两千多万户。中央财政去年补助六百二十五亿，推三级改造体系。基础类修安全隐患，政府补大头，北京用国债换两千六百部电梯，惠五十万户。完善类加电梯，梯度出资，高层多担，一二层免费还补。价值类允增面积两成，分配业主补土地款。

2026年一月，住建部新规落地，转向系统升级。访谈强调城市更新蓝海，比新房市场大。重点抓老旧小区改造、完整社区、小微空间改公园。改造从刷墙到全链条，盖外墙、管网、绿化、停车、充电桩。北京大兴双河南里拆垃圾道建电梯，总投四十九万，财政补二十四万。全国绿道建五千八百公里。业主同意门槛降，单栋百分百，片区百分之九十。审批缩到十五工作日。杭州众筹四点七亿，优化空间。

原拆原建政策明朗，鼓励危旧房改造。农村一户一宅，面积一百二十到一百八十平，高度两三层。城市四十年以上C D级危房可申请，政府担四成到六成费，成片补安置费。历史区需文物批，自然灾害损房先建后补，三十天备案。产权模糊的没法重建。

改造后，北京东城一套六十平旧房，自付八百元，租金涨三百。上海徐汇业主房价从三点五万到四点二万。企业订单增，建筑建材、家居家电、市政工程、环保新能源获益。

受益群体分两类。先说业主，房龄二十年以上或有危房的，地段好的优先。改造拉动房价止跌，资产增值。北京加梯后，四楼以上售价升一成到一成五，成交期短四成。居民生活便利，老人出行易。另一类是参与单位，从业人员就业多。链条激活，金融专项贷，物业管理优。改造后有物业的小区房价高七点三。政策持续，更多小区进名单。

业主和企业双赢局面稳。旧宅重估，居民升级。经济拉动显，安全底线守。2026年旧改计划开工十五万户，推进原拆原建自主更新。山东等省跟进，模式多样。