上海2025年房地产市场分析报告-榆叶飞云
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上海2025年房地产市场核心总结
2025年上海房地产市场在政策持续宽松、产品品质升级与市场分化加剧的背景下平稳运行，政策、土地、商品住宅三大核心板块呈现鲜明特征。
政策层面，全年无重磅新政出台，以延续性刺激政策为主。8月“沪六条”解除外环外购房套数限制，非户籍居民满1年社保即可不限套数购房，同时提升公积金贷款额度，对符合条件的非户籍家庭免征房产税。9月“好房子”新规落地，明确高品质建材外立面不计容、阳台面积优化等要求，推动住宅品质提升。信贷环境持续宽松，商贷利率不再区分首套二套，LPR连续7个月保持稳定，公积金支持力度加大，可提取支付首付且不影响贷款额度。
土地市场呈现“先扬后抑”态势，整体成交规模与2024年持平。上半年核心区域优质地块高溢价成交，17宗地块溢价率超20%，北外滩、徐汇衡复等板块诞生高价地王；下半年市场回归理性，底价成交成为常态，国央企主导拿地，民企择机抄底。区域供应分化明显，杨浦区成交宗数最多，徐汇区凭借东安新村地王项目成为出让金最高区域，浦东、青浦、宝山将成为2026年主力供货区域。
商品住宅市场供求两端持续收缩，创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效显现。成交均价结构性上扬至8.06万元/㎡，核心源于中心城区豪宅入市。成交结构上，90-110㎡刚需户型和300-700万元总价段为市场主力，高改产品成交量虽有增长，但客户消耗明显。区域表现中，黄浦、静安、徐汇等中心城区保持热度，郊区市场相对低迷。二手房市场以价换量趋势显著，全年成交25.38万套，刚需小户型和低总价产品主导市场，年末成交回暖但部分次新标杆项目价格下滑。
房企格局方面，中海、金茂等国央企占据主导，华润、保利、招商位列销售金额前三，房企合作联盟趋于稳定。整体来看，2025年上海楼市政策宽松托底、产品品质升级、市场分化加剧，核心区域与优质产品保持竞争力，未来市场将在政策优化与供应结构调整中逐步筑底回升。
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