在房地产行业整体调整的背景下，2025年，全国法拍市场呈现“量价齐跌”的整体态势，同时城市分化持续加剧。数据显示，超七成高价法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅频现溢价成交，显示出强劲的市场韧性。与此同时，买方策略趋于谨慎理性，二拍逐渐成为市场主流成交渠道。

北上深高价法拍房“断层”领跑

中指研究院发布监测数据显示，2025年全国法拍市场累计挂拍各类房源71.9万套，同比下降6.6%；成交拍品16.9万套，同比下降4.4%；总成交金额为2536.2亿元，同比下降幅度高达23.6%。市场整体清仓率（成交拍品/交易截止拍品）为23.5%。

相比之下，价格的调整更为明显。2025年各类法拍房源成交均价为4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折价率（成交价/评估价）为74.1%，意味着买家平均能以评估价的约7.4折购入资产。价格走低与房地产市场整体仍处于调整阶段、买方市场特征凸显有关，法拍房买家普遍持谨慎态度，出价趋于理性。

从物业类型看，住宅依然是法拍市场的绝对核心。2025年，住宅类法拍房源成交11.3万套，成交总金额1315.8亿元，占各物业类型总成交金额的51.9%；商业类房源成交3.1万套，金额584.6亿元，占比23.1%；土地、工业厂房、车位等其他类型资产合计贡献了剩余的份额。

高价法拍房的分布，将城市分化演绎到极致。根据中指研究院监测数据，2025年成交总价排名前500的住宅法拍房源，集中分布于57个城市，呈现出清晰的梯队格局。第一梯队包括深圳、上海、北京。仅这三个城市就合计贡献了351套，占总数的70.2%，与后续梯队形成“断层式差距”。第二梯队包括广州、杭州，合计49套，占比9.8%，虽然也是重要市场，但规模与第一梯队相比已不可同日而语。

2025年法拍住宅成交TOP20城市

图/中指研究院

这些成交房源多位于城市核心地段的稀缺豪宅，比如上海老洋房、深圳顶豪，因其地段的不可复制性和顶级配套资源，即便在法拍市场也受到高净值人群争抢，显示出极强的独立行情。

超亿元法拍住宅频现成交

全国法拍房市场区域分化的态势正愈发明显。部分一线城市的顶级豪宅法拍逆势上演“抢房”大戏。

深圳法拍市场尤为亮眼，2025年法拍住宅成交1746套，清仓率63.9%，成交折价率93.8%，成交均价48586元/平方米。除了清仓率外，多项指标领跑全国。

其中，2025年10月，深圳华侨城纯水岸一栋别墅在京东资产交易平台以超3.64亿元成交，成交单价约57万元/平方米，溢价率高达69.3%。这是华侨城在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区。该标的吸引6名买家参拍，在超19.2万人次围观下，经118轮竞价后落槌，评估价仅为3.07亿元。同年2月，深圳南山区天鹅湖花园以一套住宅1.32亿元成交，当时19人竞拍167轮，溢价7700万元，建筑面积约643.25平方米，单价20.56万元/平方米。

上海也是高价法拍住宅的聚焦地。2025年5月，一套位于长宁区新华路329弄的花园住宅，由两名买家经过19轮竞价，最终以2.7亿元成交。建筑面积535.04平方米、单价约50.46万元/平方米，为近年上海法拍房成交价最高之一。作为一座已经有百年历史地地道道的“老洋房”，由于具有历史文物+稀缺土地+文化溢价的优势，成为上海稀缺房产。

位于浦东的汤臣一品有着“沪上第一豪宅”称号，其法拍房也是市场关注的焦点。2025年1月，汤臣一品一套复式豪宅以1.37亿元起拍，吸引6人竞拍，经过112轮激烈竞拍，这套房源以约1.735亿元成交，折合单价约为22.62万元/平方米。

北京市场亦不乏高价标的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清仓率42.2%，成交均价42916元/平方米。

阿里法拍网显示，2025年10月，位于北京朝阳区景林路9号院（远洋LAVIE）一独栋别墅经过149轮竞价以1.42亿元成交，建筑面积1697.2平方米。这也是去年北京成交价最高法拍住宅。

2025年北京成交价最高的法拍住宅。图/阿里法拍网截图

另据瀚海拍卖消息，在北京2025年参拍住宅房源中，热度最高的标的为朝阳倚林佳园一处住宅，共有44人参与竞拍，最终从起拍价642万元涨到1756万元才得以成交。

二拍渐成主流，买家寻求更高“安全边际”

据中指研究院监测，高总价成交房源多位于一线城市的核心区域，如上海浦东新区、深圳南山区等。这些区域配套完善、土地稀缺，房产价值稳固。尽管成交价高，但相较评估价有折扣，因此吸引竞拍者入场。这也说明，尽管房地产市场波动，但高端房产需求依然存在，高收入群体的改善需求与企业资产配置需求共同推动高价资产成交。

值得关注的是，市场交易阶段出现重要变化。二拍超越一拍，成为最主要的成交渠道。据中指研究院数据，2025年，在二拍阶段成交的拍品达7.9万套，占总成交量的46.9%，其成交均价为4322元/平方米。在一拍阶段成交的拍品为6.6万套，占比38.9%，成交均价较高，为6223元/平方米。

事实上，目前竞买人不再盲目追拍，越来越多的参与者倾向于等待一拍流拍后，在起拍价更低、价格“水分”进一步挤压的二拍阶段出手，以寻求更高的安全边际和性价比。不过，核心城市的核心资产依然坚挺。

据中指研究院分析，2025年的法拍市场区域分化加剧，“量价双降”成为主基调，但并非全盘黯淡，住宅等主要物业类型的清仓率有所回升，或意味着经过价格调整，部分市场的供需正在寻找新的平衡点。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆