老海珠啊老海珠，到底藏了多少宝贝!

昨天，轰轰烈烈76轮激战，保利以52.75亿总价，溢价27.27%，成功拿下南泰路地块。

那紧张，那刺激，差点把我心脏提到嗓子眼！

气还没缓顺，低头一看，海珠最贵旧改——康鹭，又双叒给咱找活干了。

图源 | 广州规自局

看吧，康鹭旧改首期唯一融资地块F42，悄悄公布规划条件，文件很隐秘，事情很很很大！！

大户型？大社区？大园林？还是...大冲击？

不卖关子，直接进入正题！

融资地块首曝：超高层+新规！

相较隔壁中海大境，总建面更低，容积率更高（大境分别为36万㎡、3.8），定位偏刚改，纯改有点悬，原因后面讲。

不过，纯刚肯定没戏，毕竟地段决定饭碗。

建筑高度135米，减掉大堂、架空层等，预计层高40-43层，超高层基本稳。

别怪我，公告真没给图，都是一连串的数据和天书。

花了一个下午，和我司建筑专业大佬强排出几版方案，我们认为，该地块大概率2T4/2T5，栋数9-11栋，围合式设计，也许能挤出体量中等的花园。

参照附近新盘产品，中海大境主打建面约125-270㎡，保利四季和颂在售约140㎡四房，多数都是改善户型。

大胆预测，康鹭商品房最小面积可能会在100㎡左右，再进阶式做到120㎡、140㎡，上200㎡估计机会不大。

新规同样适用，呐，白纸黑字写着呢，鼓励由15%提升至20%。

经过初步盘算，F42地块可能会交出1700-1800户的货量，在目前海珠一手市场，算是比较大规模的社区，自带12班幼儿园。

但是！先别上头！容我戴一戴头盔！

F42地块刚刚发布规划条件，所有预测都要以问号结尾，具体怎么设计，还是得看开发商和官方的最后拍板。

大家不妨留个脚印，看看到底准不准，有其他预测也能在评论区分享，我们比公开平台更公开

。

重回康鹭，进度猛到飞起

说实话，房产君这两年跑得最勤的旧改，要么荔湾坑口、山村，要么海珠新中轴，就差没扎个营。

前者因为咱是芳村土著，天天经过想不看都难，后者呢，因为进度猛到飞起！

呐，看康鹭就知道。

康鹭，作为海珠最贵旧改村、广州首批超大型城中村旧改项目，高举大旗就是冲。

月月有突破，周周有成效，并不是口号。

去年5月，康鹭片区旧改实施方案，以92.27%同意率获批通过；

6月，完成F37、F57首建区地块拆卸；7月，两个复建安置地块同时开工；

12月，完成首期9个地块全面清租，1547租户全部搬离，逐步开始清拆；

来到今年，越跑越快，根本停不下来！

3月，集体物业拆补方案高票通过、私宅拆补方案启动表决、7个地块全面开拆...真正跑出“康鹭速度”，啊不，海珠速度！

而现在，F42地块规划条件新鲜出炉，现场情况同样跟上脚步。

之前的临街商铺被大批拆除，零星村屋仅剩主体，推倒也是一瞬间的事。

地块基本平整，内部停有几部挖掘机、钩机等，有几位工作人员把守。

据工作人员透露，F42属于最早平整的地块之一。

坊间流传“第二最难拆”的康乐小学，今年7月大面积推平，并转移学生至新校区（原第九十四中学）。

至于“第一难拆”，自然是城市旧改的硬骨头——村屋。

康鹭旧改的补偿对象，分为：村民、非村民。

前期呢，非村民的补充标准曾引发热议，不能选择货币补偿，只能获得40年使用权的公寓，设计蛮拉胯，所以很多人不满意。

直至6月，康鹭补偿方案正式出炉。

前期方案当中，如果一位非村民拥有1个产权证，证载380平。

只能获得280平安置住宅、40平产权公寓，以及9万现金。

而现在，能拿到280平安置住宅，100平产权公寓，或者168万现金。

这种诚意，让很多非村民态度发生180°转变，进度想不快都难！

康鹭的破局，意义远超一条村！

根据报道，此前康鹭片区村集体物业固定资产在70亿元左右，改造后，预计增加到288亿元。

这一疯狂的数目，不再是单一村落的兴旺，更是区域经济的拔升！

| 康鹭片区实拍

请注意，这纸蓝图并非一蹴而就。

官方披露，康鹭片区改造计划分四期进行，改造范围约110公顷，整体改造周期预计10年。

其中首期工程，共有8个复建地块、1个融资地块，也是我们说的F42。

这也是为什么，我会说F42打造纯改善项目，可能有点悬。

目前，F42周边仍是城中村环境，沿街蹲坐大批零工，来往布匹市场的电鸡横行，和货车、行人相互穿插，安全事故频发。

作为最先入市的融资区，兑现还需费些时日，所以价格不会太高的，适合自住型买家，等得起的那种。

融资地块顺利推进，就像一把猛火，疯狂加速着康鹭旧改的前进。

不止是盖楼卖房，更代表着整个庞杂的改造工程，进入“自我造血、滚动发展”的良性循环。