本报记者 李贝贝 上海报道

11月17日，在港上市已约12年之久的大悦城地产有限公司（下称“大悦城地产”）（00207.HK）公告称，在当日举行的法院会议上，亲身或委派代表出席法庭会议并投票的计划股东已批准通过私有化的决议案。

待该计划生效后，大悦城地产在联交所的上市地位，预期将于11月27日下午四时正起撤销。同时，A股上市平台大悦城控股集团股份有限公司（下称“大悦城控股”）（000031.SZ）对大悦城地产的持股比例也将达到96.13%。

11月19日，对于大悦城控股未来是否会对地产业务作出调整等问题，《华夏时报》记者致电该公司证券部，但截至发稿未收到回复。不过，在此之前，今年8月初，大悦城控股证券部人士曾向记者表示，未来大悦城控股在公司架构上会更加简化，两家公司将能更加灵活高效地应对市场变化。

在港上市时长约12年

根据公告，于法院会议日期，已发行股份总数为142.31亿股，而赋予持有人出席法院会议并就该计划投赞成或反对票的计划股份总数为47.30亿股；在法院会议上，合共30名代表26.91亿股计划股份中央结算系统参与者投票赞成批准该计划的决议案，而4名代表则投票反对。

公开信息显示，作为中粮集团旗下的房地产业务平台，大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。截至2025年上半年，大悦城地产已经布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核心城市及周边辐射区域，成功进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，同时开发部分住宅项目及酒店等。

2013年，大悦城地产以“中粮置地”之名借壳登陆港股，后更名为“大悦城地产”。2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股以发行股份方式收购港股大悦城地产64%股权，构建起独特的“A控红筹”架构，希望借助A股与港股两个资本市场平台，打通境内外融资通道。

不过，2025年7月31日，大悦城地产宣布启动私有化进程。此次交易对方为除大悦城控股和中粮集团间接全资子公司得茂有限公司（下称“得茂”）以外的大悦城地产其他所有股东。作为对价，原持有计划股份的大悦城地产股东有权就注销的每股计划股份自大悦城地产收取0.62港元现金，合计金额约为29.32亿港元。

至于退市原因，大悦城在公告中直言，过去数年，本公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了本公司从资本市场筹集资金的能力。同时，“鉴于市场环境充满挑战且复杂，本公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。”

从经营状况来看，2025年中报显示，今年上半年，大悦城地产实现营业总收入81.24亿元，同比下降5.8%；净利润1.05亿元，同比下降26.6%；投资物业公允价值变动及汇率变动产生的税后亏损约1.4亿元，核心净利润达2.44亿元，同比增长25.1%。

同期，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为人民币20.38亿元，同比下降2.5%，主要因上年同期包含成都大悦城；投资物业业务毛利率78%，同比基本持平。购物中心、写字楼收入占比分别约为88%、9%。

有利于增强协同效应

根据7月31日披露的公告，在私有化交易之前，大悦城控股直接持有大悦城地产91.34亿股普通股，占普通股总数64.18%；得茂持有3.68亿股普通股及10.95亿股优先股。协议安排生效后，大悦城控股持股比例将达到96.13%，得茂持股3.87%。

业内认为，股价长期偏低、流动性不足的港股上市平台，已对大悦城整体盘面没有明显助力；私有化后，中粮系地产平台将更为聚焦，还能助力改善财报表现。而两家公司也均在公告中强调，此举将“优化资源配置”“提高公司整体运营效率”，认为统一的上市平台可以增强协同效应。

其中，大悦城地产认为，“由于受大悦城控股集团控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并阻碍了决策效率。在计划生效后，业务策略、重大投资及资本营运将不再受限于董事会或股东在股东大会上根据上市规则作出的批准。”

大悦城控股也指出，本次交易是积极应对市场环境变化的战略举措，将显著优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构。同时，将有效增强公司对旗下资产的统筹配置能力，促进不同业务板块及项目间资源优化配置，“有力提升本公司整体运营效率、市场竞争力，推动公司核心战略发展目标的实现及高质量发展。”

可以看到，资本市场对大悦城地产的私有化举措给予了积极回应。早在7月31日私有化计划公布后，大悦城地产在8月1日复牌当日股价即大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元。此番私有化决议案正式通过的消息传出，11月18日，公司股价截至收盘亦再度小幅上扬3.33%。

不过，从业务层面来看，两家上市公司在商业布局上存在一定的重合。例如，截至2024年末，大悦城控股整体已在全国布局商业项目44个。2024年，公司还建立起“投融建管退”平台，并发行了成都大悦城商业REIT；截至2024年末，大悦城地产也拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目。

对于两家公司之间存在的同业竞争问题，今年8月1日，大悦城控股证券部人士曾向记者表示，所谓的同业竞争问题“也不是特别重”。未来大悦城控股在公司架构上会更加简化，两家公司将能更加灵活高效地应对市场变化。

上市房企主动私有化渐成趋势

事实上，终结12年港股历程的大悦城地产并非个例。克而瑞统计数据显示，自2023年新力控股成为退市第一股以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，其中包括上坤地产、中国恒大、祥生控股等知名企业。另外，2021年以来已有7家房企选择“私有化退市”，五矿地产、融信服务、华发物业等均在其列。

另据中指研究院企业研究总监刘水介绍，近几年，有30余家A股和H股上市房企退市，其中被动退市的有28家，主动退市的有5家。

例如，10月23日晚间，五矿地产发布公告称，公司控股股东建议以计划安排方式将公司私有化，生效后，公司将向联交所申请撤销股份的上市地位，计划股份将予以注销，注销价为每股1港元，相比于此前最后交易日溢价约104.08%。

刘水分析，一般企业选择退市，通常可分为主动退市和被动退市。对主动选择私有化退市的企业来说，不少企业因为股价长期低迷，基本已失去融资功能，退市后可以减少运营成本。

“当前上市房企退市表现出两大特征：以被动退市为主，主动私有化退市增多。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，私有化已不仅是房企应对当前经营困境的权宜之计，更成为其在行业转型期中实现战略重整与价值重构的重要路径。他认为，房企被动退市与主动私有化的趋势在未来2—3年仍将持续，行业洗牌将进一步加剧。

同策研究院联席院长宋红卫向记者表示，从当前情况来看，预计退市还会持续，部分是由于业绩或者要求不达标的被动退市：“有些是基于股价过低，股票流动性很差，丧失了融资功能，并且在强监管下，（上市状态）也不利于战略调整的灵活性。”