蹭着“双十一”的热度，不少农信行在网点进行了纸质房产宣传，处置的房产均价大约在市场价格的七成左右。这样的价格确实令人心动，但也有不少网友疑惑，这样“打折促销”的银行直售房背后到底是否有什么隐藏目的？

从四川农信一次性推出2.4万套房源，到吉林银行挂牌2000多套、天津银行1000多套，再到温州银行、大连银行等地方银行陆续跟进。其实“银行直供房”或者“银行直售房”并不是一个新概念，只是由于近期银行“下场卖房”的规模创下历史纪录，因此这一概念再次出现在大家的视线，而这些贴着“低于市价20%-50%”标签的房子，其实大多是借款人断供后银行收回的抵押房。

那么，银行除了为了清理不良贷款外，银行的这波操作还有哪些深层考量？看似“亏本甩卖”的银行，真的亏了吗？

银行卖房的一石三鸟算盘：抢时间、摸行情、业务转型

某城商行资产处置部门负责人表示，“以前处理一套抵押房，走司法拍卖流程至少6个月，现在直售3个月就能回款。”对于银行来说，时间就是金钱。简单计算看，一套市值100万的房子，如果卡在司法拍卖环节，银行不仅拿不到钱，还要承担每月近5000元的资金成本，而这些钱本可以放贷给优质客户赚利息。银行需要的是快速变现，哪怕折价，也比让资产‘躺’在手里贬值强。

除了抢时间，省成本也是银行的重要考量。传统司法拍卖中，银行要支付律师费、评估费、法拍平台服务费，加起来能占到成交价的10%-15%。因此一套100万的房子，法拍本就要打了六七折，再算上这些费用还需吞掉10多万，银行实际拿到手的没多少。因此银行这一波直售模式等于是跳过了中介和司法环节的“中间成本”，那些原本让别人赚的“服务费”要么变成银行的回款，要么用来给房子打折吸引买家，形成“降价-快卖”的良性循环。

更关键的是，这场“直售潮”也是银行的一场“市场调研”。银行内部人士向巴伦中文网透露，“二手房市场上，除了房产中介平台的数据，我们也想知道到底什么价格有人买，什么地段的房子还值钱，从而能够为未来信贷定价等提供更好的数据支持。”

从目前成交数据看，一二线城市核心地段的房子，即使是直售，折扣也仅10%-20%，而三四线城市非核心区域的房子，往往要打3-4折才能成交，当然也出现了上海嘉定区30万出售50平却三次流拍的情况。某股份行信贷人员向巴伦中文网透露，这些数据会帮助银行调整后续的房贷政策，比如哪些区域还能放贷，哪些区域要收紧。

当然，银行直售房背后还藏着布局新业务的“后手”。某银行金融市场部向巴伦中文网透露，银行正在和集团旗下的资产管理公司构建合作框架，将优质的直售房资源整合起来组合成房地产信托基金。首先银行会低价把房子卖给资产管理公司，从而达到快速回笼资金的目的，再通过共同运营这些金融产品赚取服务费。

例如，2024年年底，甘肃银行以1.15亿元向甘肃资产管理有限公司转让了本金余额及利息共约6.53亿元的不良债权资产，折扣率约为17.6%；2025年8月5日，甘肃银行股份有限公司发布公告称，其与甘肃资产管理有限公司签订资产转让合同，拟以153亿元出售资产包……

在业内人士看来，银行卖房更是一场“转型战”。中国社科院金融研究所研究员刘煜辉表示，“以前银行靠‘吸储放贷赚利差’，风险都在自己身上；现在通过直售房积累资产处置经验，未来可以帮别人管资产赚服务费，从‘重资产’转向‘轻资产’。”这种转型能降低银行的经营风险，让金融体系更健康。

你以为银行在“割肉”？其实它在“换血”求生

网络平台上网友的“好评度”也各不相同，有人表示，银行直售房确实是捡漏，比起同样的市场房节省了了几十万；但也有人表示买了一套银行直售房，入住后才发现，原业主拖欠了5年的物业费，加上电梯维修费、花园整改费等，总共加在一起花了近十万余元，最终也就比市场价低了十几万，而且还害怕后续有什么没有缴纳的费用，住起来并不安心。

就此，巴伦中文网梳理发现，银行直售房的“坑”主要集中在三个方面：一是产权问题，部分房子可能存在二次抵押或查封；二是隐性成本，比如欠缴的物业费、水电费，还有维修费用；三是清场问题，有些房子被原业主或租户占用，买了也住不进去。

从事房产中介十余年的链家经理表示，“不是所有人都适合买直售房。”最近不少客户向他咨询过也办理过直售房交易，他总结出三类适合的人群：一是手里有现金的刚需者，能全款或付高首付；二是懂运营的投资者，比如能把商铺改成公寓出租；三是想创业的人，比如用低价办公楼开公司。而想短期涨价套利、资金紧张，或者不懂产权查询的“小白”，他建议谨慎入手。

他还分享了一个避坑技巧，一定要实地看房，重点看墙体有没有漏水、管道通不通，还要问清楚能不能贷款。他透露，不少银行直售房要求全款，即使能贷款，首付比例也可能高达50%，利率还要上浮10%-20%。“去年有个客户，竞拍前没问贷款政策，拍中后发现要全款，最后没凑够钱，5万保证金也打了水漂。”

面对直售房的低价，不少人提出疑问，银行折价买房是不是亏了？但其实银行的“亏本”只是表面现象。

“如果不卖，亏得更多。”某城商行经理为巴伦中文网分析道，一套原价300万的房子，业主贷款250万，还了5年，剩余本金220万，断供后银行收回房子。如果走司法拍卖，要付近20万成本，还可能流拍，房子砸在手里；现在200万卖掉，虽然表面亏了20万，但至少回笼了资金，避免了房价继续下跌的风险。更重要的是，银行的资金有“时间成本”。200万的资金，如果放贷给企业，一年能赚十几万的利息；如果房子压在手里，非但没利息，还可能出现贬值。因此银行更乐意快速卖房回笼的资金，能让银行做更多盈利业务，因此在大众看来银行的行为短期内亏钱了，但其实长期看是赚钱了。

有些银行的直售房看似“亏本”实则是“盈利”的。某城商行信贷负责人向巴伦中文网透露透露其年内处置的一套核心地段的商铺，市价在600-700万区间，直售价在500万元左右，但这套商铺的业主属于以资抵债，在欠银行450万时进行的抵押，这就相当于银行用450万买了套价值500万的商铺，折现后还赚了50万。主要原因是银行在“以物抵债”获得房产时，评估价也会在市场价的基础上进行60%到80%的折扣，加上部分欠债人实在没有足够的流动资金偿还银行，因此他们也会被迫妥协银行的压价，这也给银行处置时折价后仍保留利润空间。

当然，刘煜辉也表示，不能用“卖房子赚不赚钱”来衡量银行的收益：“银行的核心业务是金融服务，不是房地产。处置掉不良房产，能优化资产负债表，提高资本充足率，让银行有更多额度放贷，这才是长期盈利的关键。”

巴伦中文网也收集了不少网友发帖，有位多年从事房产投资的网友表示，“以前买房子就等涨价，现在更看重能不能租出去，有没有流动资金收入。”他长期关注着法拍房市场，正好近期买了一套银行直售的商铺，他所看中的不是商铺的升值空间，而是每月能持续获得现金流的能力。

这种变化，正是银行直售房反映出的房地产新逻辑：过去20年“只涨不跌”的神话终结，房子变成了普通商品，“现金流”思维正在取代“资产思维”。核心地段、能产生稳定租金的房子，即使是直售，也很抢手，而偏远地区、没人租的房子，再便宜也难卖。

对普通人来说，这场“银行卖房潮”也是一个提醒，买房不能再盲目跟风，要理性评估自己的资金实力和需求。如果是刚需，手里有现金，能做好尽职调查，银行直售房确实是捡漏机会；如果是投机，想短期赚钱，大概率会失望。想通过直售房“低买高卖”的投机者不在少数，但一旦买入后才会发现这类房子流动性差，想转手很难，因此除非打算持有该房产超过5年以上，否则别轻易入手。

随着越来越多银行加入直售房行列，未来市场上的低价房源可能还会增加，但对银行和购房者来说，这场“交易”的核心，早已不是“谁赚谁亏”，而是“如何在新的市场环境下，找到适合自己的生存方式”。（作者｜李婧滢，编辑｜蔡鹏程）

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