前言

当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。

不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。

展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。

在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数 • 2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数 • 2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。

以下为“ESG引领：协同共进”篇。

近年来兴起的ESG体系，不仅为投资者提供了一个可以全面评估企业发展能力的框架，帮助识别潜在的风险和长期价值创造能力，还推动企业在环境保护、社会责任履行和公司治理方面采取积极行动，促进企业与社会环境的协调发展，提升社会整体的可持续发展水平。

其中，商业地产的ESG实践对社会整体具有积极意义。作为城市经济的重要组成部分，商业地产企业不仅提供了大量的就业机会和商业活动空间，还通过绿色建筑和节能措施减少了对环境的影响，推动了资源的高效利用。

社会维度上，商业地产企业积极履行社会责任，实践愈发多元。企业通过员工关爱、社区建设、乡村振兴等举措，提升自身的社会形象和品牌价值。在治理维度上，多数商业地产企业通过夯实公司治理体系，严格把控合规经营规范，建立系统化且高效的风险管理机制，保障信息披露的透明度与准确性，为企业的长期稳定发展奠定了坚实基础。

随着双碳目标的推进和政策支持力度的不断加大，ESG实践将成为商业地产企业提升自身竞争力和社会价值的重要途径。然而，行业仍面临诸多挑战，如中小企业在ESG实践中的资源限制、绿色金融的高门槛以及绿色建筑认证的额外成本等。

未来，商业地产企业需要在政策引导、技术创新和社会责任履行等方面持续发力，以实现经济、社会和环境的协调发展。

多方共推ESG实践，商业地产企业评级保持稳定

近年来，国内ESG实践呈现出多维度的积极进展。首先在政策端，国家及监管层面聚焦信息披露、绿色金融、企业治理、行业标准等关键方面，推动“双碳”战略落地。地方层面则在考量自身资源禀赋、产业结构和发展阶段的基础上，出台关于打造可持续发展先行示范区、全面推进美丽城市建设、推进重点行业碳排放强度下降等方面的政策，以探索经济、社会、环境的协调发展。

2025年4月27日财政部与生态环境部印发《企业可持续披露准则第1号——气候（试行）（征求意见稿）》。据了解，该《意见稿》整体在2024年11月20日出台的《企业可持续披露准则——基本准则（试行）》的基础上制定。

内容上，一方面强调中国特色，在气候相关影响信息的披露、温室气体排放核算标准、碳配额交易对财务报表的影响、企业应对气候变化创新举措等方面，充分考虑我国相关法规制度和企业实际；另一方面，也积极吸收国际准则的有益经验，在气候相关风险和机遇信息的披露方面与S2（《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露》）总体保持衔接。

观点指数了解到，此前为稳步推进可持续发展战略，贯彻新发展理念、助力高质量发展，以及积极参与国际治理等，国内监管层面已明确了可持续披露准则体系建设的中国策略。即到2027年，中国企业可持续披露基本准则、气候准则相继出台；到2030年，国家统一的可持续披露准则体系基本建成。

地方层面，以2025年6月北京市发改委、城市副中心管委会、通州区政府联合印发《北京城市副中心促进绿色经济发展实施方案》为例，该方案明确，到2027年，北京城市副中心绿色企业数量将超300家，有效绿色技术发明专利数量年均增长20%左右，建成北京市国际绿色技术概念验证中心及1个绿色产业集聚区。

北京市发展改革委相关负责人还介绍，城市副中心将聚焦全市绿色技术需求汇集、协同攻关、转化应用一体化发展趋势，推动成立北京市国际绿色技术概念验证中心；全面系统支持绿色专业服务机构高质量发展，探索碳信用国际互认，形成绿色低碳生态圈；与市级绿色低碳领域基金形成互补，共同支持建设绿色低碳项目；发挥城市副中心绿色金融先导承载地作用，逐步建成全球绿色金融和可持续金融中心。

可以说，该方案意义重大，为城市副中心绿色经济发展指明方向。其涵盖多方面目标，推动绿色产业规模化、特色化发展，助力打造国际绿色经济标杆城市承载地与示范区。

总结而言，国内政策端已形成了“顶层设计+地方实践”双轮驱动推动ESG发展模式，各主要城市从过往的被动响应国际标准或监管要求，转变为寻求主动引领。并且，随着强制信披的临近、核心城区的先行实践及来自投资者的监督压力增大，上市企业参与度也在逐年提升，以践行可持续发展理念，提升社会价值和品牌形象，助力治理水平升维。

数据显示，近年来A股披露独立ESG报告的公司数量逐年增加，以每年12月31日A股成分股为基准，2025年以来共有2521家公司披露了2024年度的ESG独立报告，披露率为46.83%，较2023年度 41.86%的披露率提升了4.97个百分点。

按行业来看，金融业披露率最高，达到91.80%；不动产行业仍位居前列，披露率约为62.63%。但据观点指数观察，在ESG报告内容和质量方面，头部不动产企业表现更为出色，相比之下，中小型不动产企业仍有较大的提升空间。

观点指数认为，主要是因为该类企业缺乏专业的ESG管理团队和充足的资金支持，使其在收集、整理和分析ESG数据方面存在困难。同时，在经济下行、房地产行业深度调整期、外部压力和内部运营转型的多重影响下，中小企业面临的资金压力和经营挑战短期内难以解决，分配资源至ESG实践的可能性较低。

商业地产领域，观点指数监测下的40家样本企业（A股+港股）2024年度ESG披露率为87.50%，与上年度保持同样水平。其中，头部企业对实践ESG的重视度更高，在资产全生命周期的各个阶段深度融合这一理念，以实现从被动合规向价值创造的主动转变。

同时，在此基础上，头部商业地产企业也成为参与鉴证的主要力量，以及国内外权威性机构给予评级的核心主体。中小企业参与评级的积极性并不高，主要是参与评级需要额外的成本投入，以及其自身融资需求小等因素。

据最新的明晟（MSCI）评级情况，样本商业地产企业评级水平较上年保持稳定。但整体港资类企业评级水平稳定在较高级别，内资企业分化较大，多处在中游或更低水准。

具体表现方面，太古地产2024年在追求可持续发展的道路上取得重要突破，还提前六年实现2030可持续发展愿景，成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。

此外，华润万象生活长期将可持续发展作为企业价值和商业使命的核心，制定和实施“153”ESG战略，承诺于2030年实现碳达峰、2050年实现碳中和。

2025年10月7月，明晟（MSCI）公布其最新ESG评级结果，由“BBB”级升至“A”级，根据MSCI行业划分规则，该评级位列国内同行最高评级区间。

最新评级报告称，通过持续完善ESG管理体系，华润万象生活在碳排放、劳工管理、健康安全、商业道德等关键议题上表现优异，得分显著高于同行平均水平，展现了全面的可持续发展管理实践和成效。

科技助力能源效益提升，绿色租赁实践逐步深化

能源效益提升对商业地产企业意义重大，不仅能减少水电等费用支出，显著降低运营成本，还能满足租户对绿色、高效办公环境的需求，吸引更多优质租户，增强企业的市场竞争力。同时，也符合环保趋势，有利于提升企业的社会形象，助力可持续发展。此外，更可能因节能改造获得政策补贴，实现经济效益与社会效益的双赢。

目前，科技工具在提升商业地产能源效益中发挥着关键作用。通过智能能源管理系统，企业能够实时监测和精准分析能源消耗数据，从而优化能源的分配与使用。数据分析工具还能预测能源需求，帮助企业提前规划节能措施，进一步提升能源的利用效率，降低运营成本，推动商业地产企业在能源管理方面迈向智能化、高效化。

总的来看，样本商业地产企业的节能实践主要围绕照明、节能、节水改造、温度调节、动力、及运维管理等方面展开，主要目的在于提升商业资产的运营效率与价值，为租户提供更优质、更高效的使用体验。

例如，中海为提升既有项目的能源管理效果，积极实施节能降耗设备与节能技术改造，推动能源节约增效。截至2024年末，已完成15个节能改造项目，包括中海天府环宇坊、右岸环宇坊、佛山映月湖环宇城3个节能改造项目，改造后节电量达293万千瓦时；完成11个项目EMC节能改造项目和4个BOT热源改造项目，每年总计减少用电615万千瓦时。并计划于2025年前推进共计10个自持商业项目的节能改造。

具体项目方面，2024年，中海成都天府环宇坊及右岸环宇坊完成一系列创新应用与节能措施，以最大程度降低能耗并提升能源的利用效率。该等项目通过增加自控系统、优化冷源系统和水泵等设备的控制逻辑、优化冷却塔的散热性能和水系统的水力平衡调节、改进末端空调风柜的控制运行，进一步提高能源使用的精细化管理水平，有效降低能耗，提升整体运营效率，在公共区域的节能效果显著。

基于自身双碳目标，华润万象生活对能源使用进行一体化目标管控，成立由公司管理层、各部门负责人组成的“双碳工作领导小组”，落实各项节能策略，并通过目标分解落实、定期监督、业绩考核等方式，持续降低能源消耗和提高能源使用效率。还借助信息化手段，利用能源管理平台实时监测购物中心项目的用电情况，通过深度挖掘分析历史数据，精准定位高能耗区域并及时采取调整措施，提高能源使用的透明度和可控性。

2024年，其购物中心实现试点项目能耗同比节降5.29%。年内，对100余个在营项目幕墙、土建结构、管井封堵等进行全面排查，组织深圳万象天地、厦门万象城等项目开展气密性改造，改善冷气外逸现象。完成深圳万象城、南昌万象城、成都万象城、武汉万象城冷却塔提升改造，优化制冷系统运行效率，预估节电量143万千瓦时/年。完成无锡万象城、温州万象城、南通万象城等项目车库高效照明灯具的改造，节约照明能耗78万千瓦时/年。完成深圳湾万象城、成都万象城、南昌万象城、武昌万象城、太原万象城等16个项目穹顶镀膜改造，改善夏季热舒适性，可节能300万千瓦时/年。

与此同时，随着越来越多的租户开始关注环保和可持续发展，行业对绿色租赁的需求逐渐增加。除此之外，在业主和租户共同分担绿色改造的成本，共享节能收益，缩短业主的投资回报期等经济诉求的驱动下，绿色租约成为商业地产领域减碳的重要工具。

该类租约的核心在于，在租赁条款中明确业主和租户的相关义务和权利，租赁双方共享绿色改造和运营所带来的成本和收益，更主动地参与脱碳行动，成为“绿色共同体”。

具体实践方面，恒隆地产近年来持续加大与租户的合作力度，以共同减少能源消耗与浪费，推动循环经济和提升社区福祉。为此，该公司推出了“Changemakers 租户可持续发展合作计划”，并于2024年成功完成试点。截至2025年5月，恒隆已与香港及内地49个办公楼、零售及酒店等跨界别租户达成合作，覆盖17个物业项目、租赁总面积超过22.05万平方米，占恒隆旗下可租赁总面积的11%。

据介绍，Changemakers计划的灵感源自恒隆与LVMH集团于2022年开创的可持续发展伙伴关系，并参考了早期参与者的实践经验——包括永旺（香港）百货有限公司、东方汇理银行（中国）有限公司、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin麒麟、西门子（中国）有限公司沈阳分公司、渣打银行（香港）有限公司及谭仔国际有限公司等——以提升计划的影响力及租户参与度。

优化后的Changemakers计划提供全面的能源及碳管理平台，协助租户实时监测各租赁空间的能耗数据，并提供数据驱动的解决方案，助力租户提升能源效率、实现可持续发展目标并优化营运表现。

内资企业中，招商蛇口截至2024年底，在管项目签署绿色公约租户约1.60万家，覆盖项目197个，绿色合同管理面积约170万平方米，覆盖商业、写字楼、产业园、公寓四大主力业态，整体绿色签约率98%。

具体来看，招商产园签署绿色租赁公约租户约1000家，绿色签约率81%，期间绿色合同管理面积约39万平方米；招商商管签署绿色租赁公约租户约2990家，绿色签约率95%，绿色合同管理面积约81万平方米；招商伊敦签署绿色租赁公约租户约12000家，绿色签约率100%，绿色合同管理面积约52万平方米。

观点指数认为，受政策驱动、租户需求升级及可持续发展目标推动等影响，未来租户与商业地产企业共同推进可持续发展将成为主流，头部企业绿色租赁实践的热度将持续上升。

绿色建筑提升资产长期收益，绿色金融延续低谷期

绿色建筑是指在建筑全生命周期内，通过节能、节水、资源循环利用、降低碳排放和提升室内环境质量等手段，实现“环境友好、资源高效、健康舒适”的建筑模式。对商业地产而言，绿色建筑不仅是提升企业形象的软实力，更能带来租金溢价、运营成本下降和风险降低等实际效益。

有研究表明，获得LEED、GBI等认证的写字楼租金普遍比同类非绿色楼盘高5%‑10%；通过节能系统、智能照明等技术，商业楼宇的能耗可降低20%‑30%，年均运营费用下降约15%‑25%。同时，绿色建筑的资本化率更高，投资回报期虽略长（2%‑9%的认证费用），但长期收益（节能、租金、品牌）显著。

这助推了当前商业地产企业参与绿色建筑认证的积极性，其中住房和城乡建设部的绿色建筑评价标准、中国绿色建筑协会的GBI体系、美国绿色建筑委员会的LEED体系、国际WELL建筑研究所WELL体系等，逐渐成为国内商业地产项目的主要绿色建筑认证方向。

以各类体系的定位来看，LEED等国际体系认证费用相对较高，适合预算充足且追求品牌溢价的项目；WELL往往适合以健康舒适为卖点的办公/商业空间；《绿色建筑评价标准》或GBI在国内市场认可度逐年提升，适合大多数商业地产项目，且一定程度上有助于获得政府补贴或税收优惠等。

据了解，不动产企业中，万科截至2024年末满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米。在商业开发与运营的目标中，计划未来新建的印力自持印象城MEGA100%获取LEED认证，并确保未来5年内印力所有新建建筑达到绿建二星认证，且2024年在建项目均以LEED认证、绿建二星标准设计。

龙湖集团自2021年起，明确集团所有新建项目要达到国家绿色建筑标准，并鼓励获得更高等级认证（包括：国家绿色建筑二星级、三星级、美国LEED认证、WELL认证等）。截至2024年底，其累计满足绿色建筑标准项目达590个，累计满足绿色建筑标准的项目面积超1.3亿平方米。

具体项目方面，2024年8月龙湖在天津的首个TOD商业项目——梅江天街，应用多种绿色低碳技术和智能化控制技术，打造绿色、健康、舒适的智能化商业街区，获得绿色建筑二星级认证。资料介绍，该项目建筑面积20.4万平方米，位于西青区核心地段，紧邻两条城市核心交通线路。

节能方面，该项目在建筑设计上采用高能效冷水机组、高效节能灯具等设施设备，有效降低能源消耗。商业采用时间控制策略，实现不同场景的照度控制，节约照明能耗。节水方面，项目全部采用2级节水用具，绿化浇灌采用节水灌溉末端装置并设置土壤湿度感应器、雨水关闭装置等节水控制措施，同时通过雨水调蓄技术等方式实现高效节水，实现海绵城市目标。

此外，该项目还采用智能化控制策略，通过IBMS（智慧建筑管理系统）、EMS（能源管理系统）、BA（楼宇自动化）等数字化技术优化，实现商区的智能设计、控制和运维，打造出智慧、节能、绿色的TOD商业综合体。

绿色金融的核心目的是为环境改善、应对气候变化和资源节约提供资金支持，而绿色建筑正是实现建筑领域节能减排、降低碳足迹的关键路径。金融资金通过低息贷款、长期还款、绿色债券等方式，为绿色建筑项目提供必要的资本，帮助开发商落实节能系统、可再生能源和环保材料等。

但由于不动产行业当前遇到瓶颈期，其融资环境一直处于收紧状态，不断丰富的创新产品及金融工具仍难以惠及不动产领域。据了解，目前不动产行业的绿色融资主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

涉足商业地产的企业中，华润置地2024年成功获取ESG贷款85亿元，截至当年末存续ESG贷款288亿元。中国海外发展2024年共签署110亿港元的可持续发展表现挂钩贷款协议。越秀地产当年7月还成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限为3年，票面利率为4.10%；但均未明确募资用途是在商业地产项目建设或改造方面。

不过，值得一提的是，头部不动产企业与大部分港资企业均搭建了绿色金融框架或设立了绿色金融目标。例如越秀地产为了更好地推进可持续金融发展，计划到2030年致力达到至少50%债券及借款融资来自绿色金融。中国金茂强调开展责任投融资活动，把握绿色建筑和公募REITs机遇，以绿色金融助推公司绿色可持续发展。

观点指数认为，随着双碳目标的推进，政策支持力度不断加大，绿色金融将会成为商业地产企业提升自身财务灵活性及韧性的重要渠道。但该类产品具有一定成本（如将产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本），且募资用途有具体投向，在行业深度调整期，商业地产企业实践绿色融资也有较高门槛。

积极履行多重社会责任，商业地产企业实践愈发多元

社会维度上，企业需要重点关注员工权益保障、社区建设与服务、社会责任履行以及供应链管理等议题。通过积极履行多重社会责任，企业不仅能够提升自身的社会形象和品牌价值，还能为社会的可持续发展做出重要贡献，实现经济、社会和环境的协调发展。

具体而言，企业要确保员工的健康与安全，提供公平的职业发展机会；积极参与社区建设，营造和谐的居住环境；响应国家政策，如保障性住房建设、乡村振兴等，推动社会公平与可持续发展；同时，加强供应链管理，确保供应商遵守社会责任标准，推动供应链的可持续发展。

举例而言，在员工关爱与帮扶方面，王府井集团始终关注特殊群体员工和困难员工的生活状况，积极提供及时有效的帮助。2024年，其员工医疗救助总投入137.01万元，员工医疗救助受助人次12582人；员工助学金总投入5.60万元，员工助学金受助人次40人次；帮困慰问金总投入21.29万元，帮困慰问金受助人次286人次；员工救助总投入251.95万元，员工救助受益总人次9186人次。

供应链管理方面，瑞安房地产针对建筑隐含碳排放这一行业痛点，加强与供应商的协同合作，构建低碳建材供货商库，并将严格的材料排放要求纳入混凝土、水泥和钢筋的采购标准中。同时，建立稳健的供货商管理体系，除日常检查外，瑞安房地产会每季度对一级供货商，包括总承建商、指定分包商和材料供货商进行绩效评估，并要求主要承建商监督二级供货商，确保所有ESG相关要求纳入合同。

此外，在配合国家政策方面，商业地产企业的实践愈发多元。其一是更加聚焦特定群体和区域，通过多种方式带动服务对象的积极性和主动性，实现精准扶贫；二是部分头部央国企会承担保障性住房和城市更新项目，为城市美好生活焕新赋能；三是履行社区责任，企业更加注重居民的实际体验与反馈，如旧改项目居民安置满意度提升，部分企业尝试通过社区商业运营反哺公共服务；四是注重与城市文化、社区文化的融合，打造具有社会价值的商业项目。

例如，新城控股创新实践消费帮扶模式，通过“以购代捐、以销促产”的精准帮扶机制，持续巩固脱贫攻坚成果，拓宽乡村振兴发展路径，推进受援地区现代化建设进程。

2024年，该公司通过定向采购阿拉善腾格里沙漠锁边生态公益基地优质农产品，以实际行动支持荒漠化防治区的生态经济发展。此次采购金额超12万元，为当地农户提供了稳定的收入来源，同时助力生态经济与乡村振兴的协同推进。

同时，新城控股认识到教育振兴是乡村全面发展的关键驱动力，直接关系到乡村未来的成长潜力和人才培养，因此积极推动乡村教育公平与创新，致力于改善贫困地区教育环境，为贫困学生提供持续的教育和生活资源支持。

2024年，其向山西运城市盐湖区大禹学校提供专项支持，用于学校建设、设备设施更新及教师培训等方面，助力乡村教育振兴。此次捐赠金额达300万元，显著改善学校的教学环境，为学生提供更优质的教育资源，推动了乡村教育质量的提升。

保利发展致力于服务区域经济高质量发展，通过参与并支持当地产业转型升级以及公共服务优化，推动城市化进程，为促进区域经济均衡发展和提升城市综合实力及居民福祉作出贡献。

其中，在城市更新领域，保利发展以重塑城市界面、功能、布局与体验为初衷，希望通过多年积累的城市更新项目与城市功能区的运营管理，促进城市的发展和更新。保利发展近年来获取多种类型的城市更新机会，包括旧城改造、城市重建、历史文化街区修复等，通过科学规划与精心设计，使老旧区域焕发出新的生机与活力。

数据显示，近年来，该公司已开展城市更新项目超130个，并将继续承担更多的城市更新工作，在守护城市记忆的同时，探索未来城市发展路径，为城市注入更多的人文关怀和历史温度。

进一步夯实治理体系，奠定长期稳定发展基础

治理能力是企业可持续发展的重要基石，主要作用在于确保企业决策的透明性、公正性和有效性。核心议题包括公司治理结构、董事会的独立性和多样性、高管薪酬与激励机制、股东权益保护、风险管理以及合规性等。通过优化这些领域，企业能够提升内部管理效率，增强外部信任，从而为长期稳定发展奠定坚实基础。

多数商业地产企业亦通过夯实公司治理体系，严格把控合规经营规范，建立系统化且运作高效的风险管理机制，保障信息披露的透明度与准确性，恪守商业道德准则，倡导清正廉洁的职业操守，促进公司健康可持续发展。

其中，风险管理能够有效降低不确定性对业务的影响，保障企业战略目标的实现。

样本商业地产企业一方面制定全面、系统且符合实际情况的风险管理政策和程序，明确风险识别、评估、应对和监控的流程和方法，确保风险管理工作的规范化和标准化；另一方面，持续构建清晰的风险管理组织架构，设立风险管理委员会等专职机构，明确各层级的职责和权限，形成有效的风险管理决策和执行机制。

举例来看，九龙仓集团致力于维持稳健的管治架构，并在各项业务中实施有效的营运管理。其董事会负责全面监督环境、社会及管治事宜，包括策略、管理方针和报告，并定期在董事会会议上讨论和评估可持续发展的风险和机遇。可持续发展督导委员会由集团主席领导，每年召开两次会议，指导、监督和监察集团的经济、环境和社会影响。部门可持续发展委员会、跨业务单位可持续发展小组和集团可持续发展部合作，在业务中落实环境、社会及管治策略。

同时，通过风险评估以及持份者参与活动，评估和确认重大的环境、社会及管治议题，并通过相应的管理措施来解决营运中遇到的问题。九龙仓集团董事会每年都会审查已识别的可持续发展风险、表现和重大议题。

嘉里建设深明网络安全在现今数码世界的重要性，已落实执行严格的网络安全措施，以确保对信息保护的最高标准。据介绍，该公司将成立由科技与创新、人力资源、法律及内部审计部门所组成的技术风险委员会，并定期召开会议，以审查公司的网络安全水平及评估应对潜在风险的能力。

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