前几天我朋友李强打来电话，愁眉苦脸地说他的房子挂牌半年多了，看房的人不少，却始终没有成交。"市场这么差，我都想降价了，但房产中介说周围邻居都不降价，我一个人降显得很亏。"李强的困惑不是个例，在当前的市场环境下，二手房成交困难已经成为普遍现象，但奇怪的是，很多房东宁可房子卖不出去，也不愿意大幅降价。这到底是为什么？

根据贝壳研究院发布的《2025年第一季度全国二手房市场报告》显示，全国重点50个城市二手房成交量同比下降23.7%，而挂牌周期从2023年的平均45天延长到了2025年的97天，几乎翻了一倍。更值得注意的是，尽管市场遇冷，全国二手房挂牌均价却仅下调了2.3%，远低于市场预期。

这种"量价分离"的奇特现象引发了我们的深思：在买方市场已经形成的情况下，为什么二手房房东普遍不愿意通过明显降价来促成交易？通过走访调查和深入分析，我们发现主要有以下四大原因：

第一个原因：高杠杆购房导致的"不能降"。对很多房东来说，降价并非不愿意，而是真的"不能"。这主要源于高杠杆购房模式下的财务压力。

据住建部数据，2018年至2022年期间购房的业主中，超过65%的购房者首付比例在30%以下，贷款期限大多在20-30年。以一套500万的房产为例，如果首付30%，贷款350万，按照当时4.9%的贷款利率计算，30年总还款额约为670万。如果现在市场价格下跌10%，房子只能卖450万，减去350万的贷款余额后，业主到手只有100万，比当初的首付还少，这对很多家庭来说是无法接受的。

我们的朋友张女士2019年在上海购买了一套总价680万的房子，首付30%后贷款476万。"现在同小区的房子报价才650万左右，如果我再降价卖，不仅这几年的月供相当于白付，甚至还要自己贴钱。与其这样，不如继续持有，等市场好转再说。"张女士的心态代表了很多高杠杆购房者的真实想法。

第二个原因："邻居效应"和"锚定心理"作祟。心理学研究表明，人们在做决策时往往会受到周围人行为的影响，同时也会对自己最初设定的价格产生强烈的情感依附。

某房地产研究机构2025年的心理调查显示，85%的房东在定价时会首先参考周边同类房源的挂牌价格，而非实际成交价格。当大家都不降价时，形成了一种无形的"价格联盟"，没有人愿意第一个"破局"。

更有趣的是，当被问及"如果周围邻居普遍降价10%，你会怎么做"时，67%的受访房东表示会跟随降价，这进一步印证了"邻居效应"的存在。

北京的王先生在朝阳区有一套两居室，挂牌半年没卖出去。"我知道现在行情不好，但看到隔壁单元跟我户型一样的房子挂价比我还高10万，我怎么好意思降呢？大家都不降，我一个人降显得我很着急，会被买家压价的。"王先生的心态在二手房房东中相当普遍。

第三个原因：对未来市场的乐观预期。尽管目前市场低迷，但很多房东仍然相信房价未来会回升，因此宁可暂时不卖，也不愿意在低点出手。

根据中国房地产业协会2025年初进行的一项调查，57%的房产持有者认为未来两年房价会上涨，33%认为会持平，只有10%的人预期会下跌。这种对未来的乐观预期，让很多非急需用钱的房东宁可持币观望，也不愿意降价抛售。

我们采访的徐先生是一位拥有三套房产的投资者，他表示："历史上房价有涨有跌是正常的，但长期来看，优质区域的房产还是会升值的。与其现在贱卖，不如继续持有，反正每个月有租金收入，也不愁现金流。"

这种心态在一线城市和核心二线城市的房东中尤为常见。由于这些城市的土地资源稀缺，人口持续流入，房东们对房产的长期价值持有更强的信心。

第四个原因：卖房置换的"剪刀差"风险。对于打算卖房再买房的业主来说，如果市场整体下行，自己降价卖出后，新买入的房子也会便宜，整体影响不大；但如果自己降价卖出后，市场反弹，新房价格上涨，就会面临"卖低买高"的尴尬局面。

某房产经纪人告诉我们："很多客户其实是想卖掉当前的房子换一个更大或者地段更好的，而不是完全退出市场。他们最怕的就是卖出去后市场突然转暖，导致新房子买不起了。"

深圳的林先生就面临这样的困境。他原计划卖掉目前的小户型，换一个三居室给孩子上学用。"我们这个区域的学位很紧张，如果我现在贱卖了房子，等半年再买，万一学区房涨价了，我可能就买不起了，到时候孩子上学就成问题了。"林先生说。

以上四个原因，从财务压力、心理预期到实际需求，共同解释了为什么在当前买方市场下，二手房房东仍普遍不愿意大幅降价。那么，对于当前想要买房和卖房的人来说，应该如何应对这一市场特点呢？

对于卖房者，我们有以下几点建议：

理性看待市场，避免过度乐观。房地产市场已经进入存量时代，价格持续大涨的黄金期已经过去。如果确实有卖房需求，应该根据当前市场实际情况定价，而不是期待回到过去的高点。

广州的周先生原本对自己的房子要价坚持不降，挂牌一年多都没卖出去。后来他调整了心态，主动降价8%，很快就成交了。"事后回想，如果当初就接受现实，早点降价，不仅能早点卖出去，可能价格还会比现在更好，毕竟市场一直在下行。"周先生说。

关注成交价而非挂牌价。很多卖家在定价时参考的是周边房源的挂牌价，但实际上应该参考的是真实成交价。目前大多数城市的二手房实际成交价都比挂牌价低10?5%，了解这一点有助于卖家设定更合理的价格预期。

某房产交易平台的大数据显示，2025年第一季度，全国重点城市的二手房成交价格与挂牌价的平均差距达到12.7%，北上广深四个一线城市的差距更是达到了15.3%。这意味着，如果你看到邻居挂牌600万，实际成交价可能只有510万左右。

考虑总体财务平衡，而非单笔交易得失。对于计划卖房再买房的业主，应该关注的是两次交易的总体财务影响，而不是单纯纠结于卖房价格。在市场下行期，卖房可能会有些亏损，但买房也会便宜，两者可能会相互抵消。

北京的张先生原本打算卖掉自己的两居室换一个三居室，但因为舍不得降价一直没卖出去。最近他转变了思路："我算了一下，即使我的房子比预期少卖30万，但我要买的大房子可能也会便宜50万，总体来说其实是赚了。"

对于买房者，我们也有一些建议：

把握议价空间，但避免过度压价。当前确实是买方市场，买家有较大议价空间，但也要理解卖家的难处，找到双方都能接受的平衡点。过度压价可能导致卖家直接放弃交易，尤其是对那些非急需卖房的业主。

上海的刘先生去年看中了一套房子，挂牌价680万，他直接出价580万被拒绝。后来他改变策略，先出价630万，然后通过各种理由(如装修老旧、物业费高等)逐步谈到了610万成交。"我理解卖家也有自己的心理价位，一步到位砍价太多反而不容易成交。"刘先生说。

关注房屋挂牌时间，找准议价时机。一般来说，挂牌时间越长，卖家的心理价位就越可能下调。特别是那些挂牌超过半年的房源，卖家通常已经有一定的心理准备接受降价。

某房产中介公司的数据显示，挂牌1-3个月的房源，最终成交价平均比挂牌价低7%；挂牌3-6个月的房源，最终成交价平均低12%；而挂牌超过6个月的房源，最终成交价平均低18%。

优先考虑急售房源。一些因为工作变动、子女教育、资金周转等原因必须在短期内卖房的业主，通常更愿意接受合理降价。寻找这类房源可能会有更大的价格优势。

我们的朋友王女士就是抓住了一个急售机会。"我买的这套房子，业主因为要出国急需资金，比同小区同户型的房子便宜了将近15%。虽然装修略旧，但性价比非常高。"王女士说。

要认识到，房地产市场已经发生了结构性变化，不同城市、不同区域、不同类型的房产表现将越来越分化。在购买决策时，应该更加注重房屋的实际居住价值和区域发展潜力，而不是简单地寄希望于短期价格上涨。

纵观整个房地产市场的发展历程，我们正在经历从"增量市场"向"存量市场"的转变。在这个过程中，市场各方都需要调整心态和预期，形成更加理性、健康的交易环境。

对于普通购房者来说，房子首先是用来住的，其投资属性应该放在第二位考虑。在当前市场环境下，无论是买房还是卖房，都应该回归到住房的本质需求，做出符合自身实际情况的理性决策。

正如我们文章开头提到的朋友李强，在经过深思熟虑后，他最终决定将房价下调8%，并很快找到了买家。"虽然比预期少赚了一些，但总算解决了问题，也避免了继续空置带来的各种成本。有时候，放下固有观念，接受现实，反而能获得更好的结果。"李强说。

你是二手房买家还是卖家？在当前的市场环境下，你有什么特别的经历或者心得体会？欢迎在评论区分享你的看法和经验，让我们一起探讨这个与千万家庭息息相关的话题。

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