观点网2025年，写字楼市场进入更深度的调整期，写字楼管理者又该如何破局？

据穆迪分析的报告显示，2025年第二季度位于北美的美国写字楼空置率达到20.6%，连续第六个季度创下历史新高；

同时，欧洲情况相对较好，根据第一太平戴维斯的数据，2025年第一季度欧洲写字楼吸纳量同比增长4%，全年预计增长5%。同期末，欧洲写字楼平均空置率微升10个基点，达到8.4%，但核心商务区空置率相对稳定。

而在中国市场，据仲量联行最新报告显示，受供应放量叠加需求释放缓慢的影响，二季度，一线城市写字楼空置率持续攀升，甲级租金仍在下行。

其中，上海空置率环比上升1.2个百分点至24.6%，广州空置率提升至23.8%，深圳全市甲级办公楼平均空置率攀升至26.5%，对应的城市租金环比分别下跌3.1%、2.9%和3.1%。

在此背景下，入华30年的全球办公空间运营商IWG集团交出了2025年上半年财务业绩。

报告期内，IWG系统营收达21.62亿美元，同比增长2%，创历史新高；集团营收为18.50亿美元，较同期略下滑了1%；经调整EBITDA为2.62亿美元，同比增长6%；股东回报0.59亿美元，规模是过去五年总和的3.5倍。

从综合业绩来看，IWG的轻资产战略似乎已逐步显现成效。

过去，IWG的业务模式主要是寻找空置的办公空间，签订长期租约，然后投入大量资本进行装修，将其转化为可产生现金流的灵活办公空间，俗称“二房东”模式。

可自新冠疫情爆发后，IWG的利润面临着前所未有的挑战，连续三年出现亏损。2023 年，冷静下来后的 IWG 正式调整策略，转向以委托管理为核心的轻资产模式，很少再像原来那样与大业主签订传统租约

从今年上半年的业务结构收入上，亦能看出IWG战略调整的决心。

上半年，管理及特许经营业务的全系统收入3.61亿美元，同比增长26%；总费用收入增长43%，为0.5亿美元，其中得益于期内新增开业中心数量338个，经常性管理费收入增长2.6倍，达0.19亿美元。

而自有业务和数字与专业服务业务全系统收入分别为15.93亿美元、2.07亿美元，较去年同期分别减少了1%、7%，后者主要是受一份传统合同解约的影响，剔除该合同影响后，基础营收实现6%的增长。

与此同时，期内，自有业务净增长资本开支为0.09亿美元，较2024年同期的0.22亿美元减少了59%，且占集团总增长资本开支的比例从76%降至45%。

轻资产战略下，2025年上半年，IWG新增开业中心338家，其中327家为轻资产模式，包括管理合作中心、可变租金中心、特许经营中心及合资中心，占比达97%；而采用传统模式开业（重资产）仅有11家，占比不足3%。

今年，IWG的轻资产战略更为彻底，上半年新增签约中心496个，约100%采用轻资产模式。

图片来源：IWG2025半年度财报

截至2025年6月末，IWG共拥有运营中心数同比增长14%至4260个，其中管理与特许经营业务占32%，为1365个，同比增长51%；自有业务有2895个中心，其中905个采用可变租金模式。“预计下半年管理合作业务开业中心数量将继续保持强劲增长。”IWG在财报中表示。

值得注意的是，尽管轻资产规模在持续扩大，但目前自有业务仍占据较大比重，且由于市场上灵活办公空间供应增加，竞争加剧，IWG在定价方面难免会面临压力。

财报显示，2025年上半年管理及特许经营业务每间可售房收入317美元，同比下降17%；自有业务每间可售房收入为346美元，较2024年上半年的358美元下降3%。

IWG在财报中亦指出，前者是受未成熟的新场地影响；而后者自有业务每间可售房收入的下滑是为了“以价换量”，通过降低价格促进长期入住率，过去12个月入住率提升240个基点，同时，入住率提升也为通过辅助服务获取更多收入创造了机会。

从全球布局版图来看，IWG的运营中心约五成分布在北美地区，欧洲等其他地区占到两三成，中国市场仅在集团内部占据极小份额。

在中国市场，IWG现已基本覆盖了约45个城市，布局160多个办公中心。

但“对于我们来说，中国市场的规模还不够。”今年7月，IWG集团中国区总裁胡懋在接受观点新媒体采访时，就表示目前IWG在中国仍有很大发展提升空间。

至于具体的规模指引，彼时胡懋透露了一个具体的数字——2500家，这是IWG在中国市场的长远目标，届时将能够与美国市场的体量并驾齐驱。

而在品牌落地方面， IWG集团旗下有超过20个品牌，涵盖从高端商务到创意共享的多元办公场景，但目前在中国落地的仅有Regus（雷格斯）、Spaces（雷格斯智选）、Signature（雷格斯臻选）、HQ（雷格斯惠选）等4个品牌，其余品牌尚未引入。

胡懋透露，今年以来，IWG在新中国市场已陆续签约了50多个新项目，均是以委托管理的模式。在城市布局上，IWG亦在从中心城市、省会城市逐渐向二三线城市过渡。

今年3月，雷格斯Regus在天津有三大全新办公中心项目开业，分别为雷格斯天津枫雅中心、雷格斯智慧山中心以及HQ（与雷格斯同属IWG集团的全球办公网络）天津奥体中心。

5月，HQ海口格陵兰新海岸中心正式揭幕；6月，雷格斯品牌入驻青岛海天中心并设立新中心；7月，雷格斯品牌迎来双中心开业，分别是雷格斯上海虹桥万科中心与雷格斯武汉光谷中心。

未来，依托轻资产战略，IWG在中国的办公网点规模有望进一步扩大，而市场定价则会对其运营能力提出更高考验。

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