近日，央企招商蛇口完成重大人事变动：朱文凯接替蒋铁峰成为公司新任董事长，并成为公司的法定代表人。

朱文凯 （图片来源于网络）

招商蛇口同时宣布，蒋铁峰持有的公司A股股票12.2万股，将遵守相关法律法规进行股份变动管理。

今年6月，招商蛇口刚刚进行了组织架构大调整，取消全部五个区域公司，改由公司总部直接管理下属城市公司。（相关文章参见：砍区+换将丨招商蛇口能否冲破利润困局？）

据招商蛇口8月底公布的半年报显示，今年上半年，公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%，实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%，但扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。

招商蛇口新任领导班子未来需要着力解决的，是公司精简架构、大幅减员的同时仍在发力扩张的情况下，如何解决公司的盈利难题。

01 丨58岁老将上位

据问楼市了解，招商蛇口突然换帅，是由于前任董事长蒋铁峰升任招商局集团有限公司副总经理，故辞去招商蛇口董事长一职。

蒋铁峰 （图片来源于网络）

蒋铁峰现年52岁，在招商蛇口从工程师岗位起步，2012年起历任南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域副总经理、华东区域常务副总经理等职务。2018年，蒋铁峰率华东区域创下销售额超700亿的业绩，稳居各区域第一，在当年为招商蛇口贡献了31.24%的营收。

2019年，蒋铁峰升任招商蛇口总经理；2023年9月正式升任招商蛇口集团董事长。

新任招商蛇口集团董事长朱文凯现年58岁，也是公司老将，此前职位是招商局海南开发投资公司总经理，因此在多元化业务运营层面更具优势。

对于朱文凯而言，劣势是已近退休年龄，还能在这个岗位上干多久是个未知数。

与此同时，前招商局集团产业发展部/业务协同部部长聂黎明被委任为招商蛇口总经理，聂黎明的工作履历中，也有多年在招商蛇口地产开发业务线担任高管的经历。

02 丨从“摊大饼”到聚焦核心城市

公开数据显示，2024年招商蛇口扣非后净利润大幅下滑至24.49亿元，较最高峰的2018年下滑超83%。

2025年上半年，招商蛇口通过取得其他公司控股权获得了5.08亿元的投资收益，这是其归母净利润同比增长2.18%的一个重要原因。

招商蛇口2025年半年报摘要

2019年起，招商蛇口在公开市场持续高价拿地，导致公司盈利指标连年下滑。近一两年来，招商蛇口开始收缩战线、精简机构，将战略重心聚焦于“核心10城”。

截至2024年底，招商蛇口土地储备为2700万平方米，其中在上海、北京、杭州等10个核心城市的土地储备占比达53%。

2025年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积335万平方米，同比下降24%；签约销售金额888.94亿元，同比下降12%，行业规模维持第五。其中核心10城销售业绩贡献占比为66%。

今年前6月，招商蛇口拿地势头不减，共斥资约 353亿元累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，权益地价约为219亿元，占2024全年权益地价的65%。这其中不少项目为与华润、中铁、中海等央国企合作拿地，上半年新增土储总价的权益比为62%，虽然降低了运营风险，但未来盈利指标也必然会受到一定影响。

在重点布局的北京区域，今年招商蛇口拿下亦庄、通州八里桥两幅地块，其中后者招商蛇口引入中海地产和贝好家两个合作伙伴。

招商蛇口今年在北京地区的销售目标是冲击市场前三名。据中指研究院统计数据显示，今年上半年，招商蛇口在京项目实现权益销售额64.3亿元，排名第八。

据问楼市了解，招商蛇口今年在通州梨园板块的两个重点项目璀璨公元和云璟揽阅去化情况良好，已进入尾盘销售阶段，位于通州八里桥板块的朝棠揽阅一期、二期分别于6月底和8月底开盘，总体去化率约42%，位于亦庄的招商序则销售遇冷，5月开盘至今，目前去化率约14%。