诸葛科技：2023上半年百城房价收入比持续下降 一线城市购房压力轻微缓解
一、2023上半年百城房价收入比继续下降，购房压力总体缓解
百城房价收入比降至11.9，居民购房压力进一步减轻。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量一个地区房价高低和房屋居民购买力的重要指标。按照国际惯例，通常认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据诸葛找房数据研究中心监测100个重点城市来看，2023上半年房价收入比为11.9，相比2022年的12.4下滑4.45%，降幅扩大0.69个百分点，但房价收入比水平仍远超合理区间。2023上半年房价收入比下降主要系房价下行、居民收入稳步增长的共同作用，数据显示，2023上半年百城居民人均可支配收入为53718元，较2022年增长3.86%；2023上半年百城房价均价为15553元/㎡，较2022年下跌0.76%。
其实，今年房价收入比持续下降是在预判之内的。随着疫情防控全面放开，各地加快推进各行各业经济活动的恢复，居民收入水平保持稳步上升态势。但房地产市场复苏之路却较显坎坷，一季度在前期积压的住房需求加速释放下短暂复苏，二季度复苏持续性减弱，市场再次降温，观望情绪加重，同时面对市场复苏遇阻以及对后市不确定性增加，业主选择继续持有房产的意愿不高，二手房挂牌量走高，供需矛盾凸显，影响房价预期，全国多地面临房价下行的压力，进而致使房价收入比再度下降，居民购房压力总体缓解。
注：房价收入比=城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入；2023年人均可支配收入以2023年一季度数据估算得出，具体为2023人均可支配收入=2023一季度人均可支配收入*（2022人均可支配收入/2022一季度人均可支配收入）
二、一线城市房价收入比仍居高位，三四线城市降幅最大
一线城市房价收入比稳居高位，但购房压力相较去年轻微缓解，二线、三四线下降更为明显。从各等级城市房价收入比及其变化来看，各等级城市房价收入比全线下降，且一线城市降幅最小，三四线城市降幅依旧最大。其中，一线城市2023上半年房价收入比为30.3，较2022年小幅下降0.3%。2023上半年一线城市房价及城镇人均可支配收入均保持上涨态势，但房价增速不及收入水平，致使一线城市整体房价收入比小幅下降，但仍超30的房价收入比水平依旧可见一线城市购房压力之大。
二线城市房价收入比为12.7，较去年下降4.8%，已连续四年下降。在长三角、珠三角部分二线城市经济快速复苏的带动下，2023上半年二线城市居民收入水平持续走高，城镇人均可支配收入涨幅达3.52%，与此同时，房地产市场复苏缓慢，房价面临一定的下行压力，进而导致房价收入比下降且降幅呈扩大之势，数据显示，2023上半年二线城市房价为18776元/㎡，较2022年下跌1.41%，降幅扩大近1个百分点。
三四线城市房价收入比为8.6，较去年下降5.7%，已连续四年下降。随着疫情防控全面放开，部分以旅游业为主的三四线城市经济加速恢复，带动居民收入增速略有加快，城镇人均可支配收入涨幅由2022年4.15%增加至4.19%，但三四线城市房地产市场表现却相对失力，数据显示，2023上半年三四线城市房价均价为9689元/㎡，较2022年下跌1.71%，房价下行压力仍然较大，以致房价收入比降幅持续领先。
三、海峡经济圈房价收入比继续领先，长珠三角经济圈降幅加速扩大
各大经济圈房价收入比再现全员下降态势，长珠三角经济圈降幅加速扩大。从区域房价收入比数据来看，海峡经济圈以18.2的房价收入比继续领先，在厦门、福州等城市高房价的拉动下，海峡经济圈整体房价收入比水平稳居高位。珠三角及长三角经济圈紧随其后，2023上半年房价收入比分别为15.7、13.5，在较高的房价水平以及城市不俗的经济发展力背景下，长珠三角城市的购房压力也不小。另外，东北、西北、西南、中部城市4个区域的房价收入比均低于10，购房压力相对较小。
从房价收入比的变化来看，八个区域的房价收入比均较2022年呈现不同幅度的下滑态势，而且截至目前，八大经济圈房价收入比已连续3年呈现全员下滑态势。其中，东北城市房价收入比的回落幅度居首，降幅为5.8%，主要系房价下行压力加剧的影响，其实这也在预料之内，今年全国房地产市场情绪较为低落，又因东北城市人口流出严重，住房需求支撑力度明显不足，导致房价下滑显著。中部城市以5.54%位居房价收入比降幅第二，2023上半年房价收入比为8.2，位居各经济圈房价收入比末位，该区域经济发展稳健，人均收入水平稳步上升，但区域内多数三四线城市房地产市场修复缓慢，房价上涨动力仍然不足，导致房价收入比下滑相对明显。另外，长珠三角经济圈购房压力减轻态势有所加快，房价收入比降幅较2022年明显扩大，其中，珠三角经济圈房价收入比下降显著与东莞等重点城市人口流出、房价上涨动力不足有关；长三角经济圈则城市发展分化较为严重，房价收入比加速下降主要是受一些低能级城市房价表现失力的拖累。
四、超半数城市房价收入比低于10，成都涨幅领先，泰州、昆明、盐城降超10%
城市间房价收入比分布不均衡，超半数城市房价收入比低于10。根据诸葛数据研究中心监测的2023上半年百城房价收入比分布情况来看，处于20以下区间的城市仍然占据绝对份额，共有94个城市，较2022年增加1城。其中，分布于0-10区间有55个城市，较2022年增加8城，创近5年以来数量新高；10-20区间有39个城市，连续四年下降，与2022年相比减少7城，20-30区间与30-50区间各有3个城市。整体来看，在大多数城市房价下行的背景下，2023上半年房价收入低于10的城市数明显增加，但城市间房价收入比仍存在分布不均衡的特征，高房价收入比城市仍集中于一线及强二线城市。
北上广深等核心城市长期占据房价收入比塔尖位置，株洲、遵义等三四线城市为低房价收入比的常驻军。从2023上半年高房价收入比TOP15城市来看，北上广深4个一线城市全员上榜，稳健的购房需求以及强劲的经济发展力，推高房价水平，一线城市购房压力居高，其中深圳、上海再居前二之位，房价收入比分别为36.5、35，与此同时，北京以29.5位居房价收入比第四，且较2022年上涨0.1%，购房压力略微增加。三亚稳居第三，2023上半年房价收入比为30.6。与此同时，厦门、杭州、福州等热点二线城市的购房压力也不小，房价收入比均在15以上。
从2023上半年低房价收入比TOP15城市来看，均为三四线城市。其中，株洲仍然是全国房价收入比最低的城市，2023上半年房价收入比为4.5，其次为遵义，房价收入比为5.3。潍坊、鄂尔多斯分别以5.8、5.9的房价收入比位居第三、四。整体来看，低房价收入比TOP10城市的房价平均低于9000元/㎡，且房价以降为主，主要是由于这些城市人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，在房价上涨动力不足以及收入趋稳的共同影响下，购房压力相对较小。
2023上半年重点100城房价收入比近乎全员下降，有96城房价收入比低于2022年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年仅有4城房价收入比上升，其余96城均下降。主要原因是由于市场观望情绪较重，大多数城市住房需求释放放缓，房价缺乏较为稳定的上涨动力。在房价收入比上升城市中，成都领先，房价收入比较2022年上升15.7%，今年成都房地产市场表现可观，持续保持较高活跃度，稳健的住房需求支撑起房价走势，房价上涨速度明显赶超收入。而从房价收入下降城市来看，西南城市昆明、贵阳，长三角城市泰州、盐城、徐州等，购房压力均有较为明显的减轻。