出品 | 搜狐财经

作者 | 王泽红

“新政出了之后，（看房）人还挺多的，我们每个人一天接待6至7组客户。”北京石景山某楼盘销售说道。

8月17日，北京楼市新政满一周之际，搜狐财经实地走访了石景山区多个在售楼盘，处在不同销售阶段的楼盘，人流量各有不同，但整体未出现如往期般“看房客涌入售楼处”的情形。

8月17日上午11时30分，北京石景山首钢园区域某项目售楼处

“一般下午人比较多。”有置业顾问告诉搜狐财经；“前两个月的周末，我带客3至4组，现在差不多翻了一倍。”另一位置业顾问指出，“新政对（成交）影响还没体现，一般会有滞后性”。

8月8日，北京放松五环外楼市限购：京籍家庭、社保“满二”的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数；五环内政策不变，京籍限购2套、非京籍1套。

五环外是北京新房市场的成交主力区域。根据中指监测，今年1-7月，北京房销售套数中，五环外占比超80%；二手房成交套数五环外占比也超50%。新政出台后，市场普遍认为有望带动部分需求释放。

但从首周成交观察，并未呈现出明显变化。搜狐财经从中指院处了解到，8月11日至17日，北京新房成交套数为443套，二手房成交套数为3082套。

此前一周（8月4日至10日），北京新房成交402套，二手房成交2704套；再往前推一周（7月28日至8月3日），新房成交679套，二手房3052套。

从目前来看，新政对北京楼市的影响，更对体现在看房热情的提升，以及咨询量的提升层面。

房价“阴跌”，二手房均价降至4.3万

“新政对五环外限购政策的大幅松绑，对符合条件改善型需求拉动明显。截止到8月14日，从安居客线上数据来看，北京地区整体7日活跃用户增长了15%，其中新房增长3%。” 58安居客研究院院长张波告诉搜狐财经。

安居客线上用户通过电话咨询数量近一周环比增长31%，新房咨询量日均水平与本月前10天相比提高24.4%，与上月相比提高33.1%，与去年8月相比提高7.2%；线上经纪人活跃数，相比政策前也相应提升了1.1%。

“从线上咨询和线下带看量的同步提升，都预示着8月成交量有望出现较高比例提升。” 张波分析道。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也认为，北京此次优化住房限购政策，未对外地需求放开，仍以挖掘“内需”为主，预计将推动部分“向内”置换的改善性住房需求释放。

但从实际成交效果来看，北京市住建委数据显示，8月9日至8月15日，北京二手住宅网签3123套，与去年同期持平，环比增长10.8%。

在实地走访过程中，有置业顾问告诉搜狐财经：“北京的限购，现在已经名存实亡，外地人来购房，做一个租房证明进行复核就可以。”

“需要找一家中介，开一年的租房证明，然后就可以去买房，但这种操作不确定是否能通过。只是我们领导提过一嘴，遇到外地客户可以试一试，但我现在还没碰到过。”上述置业顾问补充道。

“我们楼盘现在均价5.7万左右，5月至6月降了一波，降幅差不多5000元，一套100平房子能省约50万；隔壁新入住的小区当初7.5万，现在已经很划算了。”石景山首钢园区域一楼盘销售如此说道。在他看来，北京的房价已探至底部。

石景山首钢园区域某在建楼盘

但从数据来看，北京楼市还处于整体“阴跌”状态，房价层面的探底还在持续。安居客线上挂牌房价显示，北京房价从3月高点44386元/平方米，下跌至8月上半月43026元/平方米。

“继续下降的幅度已经较为有限。” 张波强调道，但市场的分化较为明显，8月西城、朝阳二手房挂牌价分别上涨了4.64%、1.18%，但外围的平谷、顺义等区域都下降了1%以上。

止跌回稳关键，减缓二手房恐慌式挂牌

从统计局70城房价指数看，北京7月新房价格环比持平，二手房环比下降1.1%。

根据克而瑞统计，7月主要城市重点监测项目来访量环比普跌2成，北京、武汉、郑州等盘均来访量环比跌幅接近30%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，进入5月份以后，由于前期需求释放充分，且存在部分需求超前释放的情况，加上政策空间收窄，甚至应出尽出，再叠加学位、返城、婚房等需求减退，市场进入到下行态势中。

“一线城市高品质新房去化较好，带动新房价格跌幅收窄，但二手房挂牌量攀升的同时，成交周期达拉长至103天（同比+9.18%），其中卖一买一的案例有所减少，部分业主降价卖房，以求尽快出货，特别是较早买房，目前还有盈利的。”

“减缓二手房恐慌式的挂牌，这是中短期内房价止跌回稳的关键。” 李宇嘉强调道。

曹晶晶则认为，8月上旬北京率先出台楼市新政，信号意义明显，上海、深圳有望跟进。当前，推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期政策预计将继续聚焦城中村和危旧房改造，专项债收储等已出台政策的有效落实，同时下半年降息仍有一定空间。

“另外，城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，也是近期高层会议强调的重点，预计下半年各项配套政策有望加速落地。”

在她看来，北京楼市新政信号意义明显，接下来上海、深圳政策优化存在较强预期。从市场趋势来看，8月楼市或延续淡季行情，核心城市在政策带动及“以价换量”下，二手房成交量有望保持平稳。