Malltowin商业与地产周报

2025.8.11-2025.8.17

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每周趋势导读

趋势一：

商业地产分化加剧，头部企业逆势扩张与尾部出清并存

一边是华润置地前7月租金收入185.6亿元增长12.2%，龙湖集团运营收入81.9亿元稳健增长；另一边是华南城被清盘、中国恒大即将退市、新世界发展寻求资产出售。这种分化不仅体现在企业层面，也反映在区域市场上——凯德中国信托基金零售物业平均租金下降2.7%，但出租率仍维持96.9%的高位，说明优质物业依然稀缺。这种"强者恒强"的马太效应，预示着行业将进入存量博弈的新阶段，资产质量和运营能力将成为决定企业生死的关键因素。

趋势二：

奥特莱斯业态迎来建设热潮，但竞争格局将重新洗牌

从成都30亿元熊猫主题奥特莱斯、东莞40亿元"奥莱+乐园"综合体，到西南最大奥特莱斯项目在青白江开建，奥特莱斯正成为商业地产投资的新宠。更值得关注的是，唯品会奥特莱斯同店销售实现双位数增长，并启动34.8亿元REIT募资，显示出资本市场对这一业态的强烈看好。但这波建设热潮也暴露出行业的集中度提升趋势——项目投资规模动辄数十亿，主题化、体验化成为标配，这意味着小体量、同质化的传统奥特莱斯将面临淘汰压力。

趋势三：

传统零售业态分化加剧，"胖东来模式"成为转型范本

步步高上半年净利润超2亿元实现大幅扭亏，关键在于"深入学习胖东来"——通过关闭低效门店、调改潜力门店，19家完成调改的门店销售额同比激增3-6倍。麦德龙北京海淀四季青店作为全国首家"学习胖东来自主调改"门店重装亮相，进一步印证了这一模式的可复制性。与此形成对比的是，GU中国首店即将闭店、成都茑屋书店8月底停业，显示出在消费者日益挑剔的市场环境下，缺乏差异化和用户体验的业态正在被淘汰。传统零售正在经历一场以用户体验为核心的深度变革。

趋势四：

免税经济迎来政策红利期，市内免税店成为消费升级新引擎

深圳和广州两大一线城市的首家市内免税店几乎同步开业，标志着《关于完善市内免税店政策的通知》落地后全国首批8家门店正式启动。与此同时，韩国宣布对中国团体游客实施免签政策（9月29日至明年6月30日），乐天免税店已开始加强与中国旅行社合作。这一系列动作表明，免税经济正在成为拉动高端消费的重要抓手。市内免税店不仅能承接境外消费回流，更能通过"免税+消费+体验"模式创造新的消费场景，预计将成为一二线城市商业地产的新宠。

趋势五：

消费复苏呈现结构性特征，线上增速明显快于线下

7月社会消费品零售总额增长3.7%，其中网上零售额1-7月累计增长9.2%，实物商品网上零售额占比达24.9%。从企业表现看，361度电商业务增长45%，占总收益31.8%；毛戈平净利润增长35%-37%，茅台净利润增长8.89%，显示出高端消费品牌韧性较强。值得注意的是，餐饮收入7月仅增长1.1%，远低于商品零售的4.0%，反映出消费者在服务性消费上更加谨慎。这种结构性复苏特征要求商业地产运营商重新审视业态配比，加强线上线下融合能力。

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商业地产新闻要点

消费政策

• 个人消费贷款财政贴息政策：财政部推出政策直接惠及消费者个人，降低个人消费贷款成本，贴息资金由贷款经办机构直接扣减，提高消费者幸福感。

• 浙江首店经济三年行动方案：浙江省商务厅等7部门印发，力争到2027年新增城市品牌首店2000家以上，其中华东区域以上高能级首店200家，打造首店集聚区50个以上。

• 韩国免签政策：韩国政府宣布从2025年9月29日至明年6月30日暂免中国团体游客签证要求，政策赶在十一黄金周前发布，乐天免税店预计游客增加。

• 海南以旧换新活动规则调整：海南省商务厅8月9日起调整家电、手机等数码产品、家装家居以旧换新活动规则，按周配置补贴资金，"先到先得"原则。

宏观数据

• 7月社会消费品零售总额：38780亿元，同比增长3.7%，除汽车以外消费品零售额34931亿元，增长4.3%，城镇消费品零售额33620亿元，乡村5160亿元。

• 7月居民消费价格：全国同比持平，城市持平，农村下降0.3%，食品价格下降1.6%，非食品价格上涨0.3%，环比上涨0.4%。

• 1-7月网上零售额：86835亿元，同比增长9.2%，实物商品网上零售额70790亿元增长6.3%，占社会消费品零售总额比重24.9%。

企业动态

• 九龙仓集团扭亏：上半年股东应占集团盈利5.35亿港元，基础净盈利增加3%至20.35亿港元，集团收入减少19%至56.69亿港元，投资物业收入减少4%。

• 华润置地前7月租金收入：经营性不动产业务租金收入约185.6亿元，按年增长12.2%，7月经常性收入约41.7亿元，按年增长7.0%。

• 越秀房产基金：上半年收入总额9.66亿元，对比上年同期下降6.6%，物业收入净额6.79亿元下滑8.6%，整体出租率约82.2%，租约单价187.5元/平方米/月。

• 中国恒大退市：2025年8月25日上午九时起取消香港联交所上市地位，因未满足复牌指引要求且股份暂停买卖，股份上市最后一天为8月22日。

• 华南城被清盘：香港高等法院作出清盘裁决，继恒大后成为被清盘资产规模最大房企，富事高咨询接管包括深圳、南昌、西安等地物流园区，总建筑面积逾1500万平方米。

• 新世界发展洽谈出售：与Blackstone Inc.和凯德集团等潜在投资者洽谈处置资产，Ares Management Corp.也在关注，资金短缺的香港开发商寻求提高流动性。

• 龙湖集团7月经营性收入：154.5亿元（含税164.7亿元），运营收入约81.9亿元，服务收入约72.6亿元。

• 凯德中国信托基金：上半年总收入8.68亿元同比下降6.3%，9个零售物业出租率96.9%，较2024年末低1.3个百分点，平均租金下降约2.7%。

项目开发及开业动态

• 拉萨新世界购物广场：8月23日开业，总投资3.6亿元，总建筑面积12.1万平方米，引入150家品牌涵盖零售餐饮，填补区域大型商业综合体空白，部分品牌首度进藏。

• 株洲神农城万达广场南栋：预计年底开业，依托炎帝文化和神农城景区，打造"文化体验+城市休闲+品质消费"三位一体商业空间，已确定觅书店、鹿岛生活美学馆等城市级首店。

• 上海百联成都熊猫主题奥莱：总投资30亿元，占地142.6亩，规划建筑面积14万平方米，2025年9月开工，2027年投入运营，引入超300家国际品牌，打造全国首个熊猫主题景区式3.0版奥莱。

• 东莞名冠绿洲主题乐园：总投资40亿元，占地480亩，总建筑面积约27万平方米，2029年开业，包含奥特莱斯购物乐园、游戏IP主题乐园等四大板块，引入600余家国际名品。

• 武汉华中科态城万象汇：总建面24.6万平米，包括两栋办公楼（T1约100.7米，T2约177.10米）及5层裙房商业，成为武汉第二座万象汇，2025年5月已动工。

• SM福州仓山城市广场：预计2027年建成，总建筑面积超15.5万平方米，地上4层地下2层，配套800多个停车位，衔接"山、水、城、林"特色，融合多功能体验空间。

• 上海金山方圆荟：预计年底开业，地上四层建筑总高24米，商业建筑面积8万平方米，配备1000余个停车位，打造结合枫泾历史文化的"微度假"特色商业。

• 长沙碧湘楚巷：首个"非标商业"项目，总建筑面积4.75万平方米，经营面积3.17万平方米，规划400个停车位，2025年底竣工，2026年第二季度开业。

• 西南最大奥特莱斯：青白江开建，占地323亩，总建设35万平米，引入300+国际品牌折扣店，融合"国家馆+演艺中心"双IP，一期6.9万平米，2026年第四季度开业。

• 深圳前海华发冰雪世界：10万平方米空间，包含5条赛事级雪道、4人吊椅索道、魔毯等设施，14项冰雪游乐项目娱雪区，33米深室内深潜池。

• 济南万象里：首个"万象里"社区商业综合体，占地约14万平方米，商业面积约5.5万平方米，租赁型公寓1.0万平方米，提供1066套公寓及959个停车位。

• 广州聚龙湾太古里一期：计划年底开业，位于白鹅潭核心区，全国首个国际高端滨水"双太古"项目，由珠江实业集团与太古地产合作开发，引入顶级品牌快闪店。

• 合肥高新区室内滑雪场：与热雪奇迹合作打造全天候项目，选址北雁湖片区，庐江县闸山滑雪场预计2026年1月投运，将成安徽规模最大冬季文旅综合体。

存量更新

• 北京世纪金源购物中心：全面接管原燕莎运营区域后改造焕新，4月1日至今已开业新店逾100家，包括始祖鸟、Helly Hansen等高量级户外品牌，满陇山房等餐饮排队王。

• "胖改"麦德龙四季青店：8月15日重装亮相，全国首家"学习胖东来自主调改"门店，位于北京海淀区。

• 悦容匯资管云南镇雄：与昭通信和地产镇雄分公司合作，对原镇雄观澜湖购物公园实施全方位焕新升级，打造「观澜湖悦容匯购物公园」，商业总建筑面积约5万平方米。

• 杭州亚运村媒体村商业：龙湖智创生活负责约3.8万平方米商业综合体整体规划、招商及运营管理，定位"当代城市生活的理想之地"，为高知青年客群打造生态友好社交体验空间。

轻资产

• 苏州中心商场与无锡机场合作：签署战略合作框架协议，苏州、无锡双城联动共建综合服务枢纽，结合240小时过境免签政策优势，深度挖掘"机场-商圈"国际旅客消费服务。

投资融资

• 深圳皇庭广场拍卖：深圳中院9月9日京东法拍，位于CBD福田区核心位置，占地4.23万平方米，建筑面积约13.8万平方米，评估价43.61亿元，起拍价30.53亿元。

• 华润第六次挂牌转让：厦门唐润商管50%股权，转让底价1.2亿元，唐润商管注册资本5592.7万美元，是厦门五缘湾乐都汇购物中心运营方。

• 百联股份21.06亿元ABS：上海证券-百联股份第二期资产支持专项计划再次更新为"已受理"，由上海证券承销。

• 广州安居集团16亿元ABS：平安证券-广州安居集团商业物业资产支持专项计划状态更新为"已受理"，受理日期2025年8月8日。

• 石家庄长安兴安7.75亿元ABS：城市更新资产支持专项计划更新为"已受理"，由粤开证券承销，受理日期7月28日。

• 太古地产出售迈阿密地块：4500万美元出售Brickell City Centre综合开发项目内开发用地给迪拜酒店管理公司Kerzner International，2025年退出第三项迈阿密资产。

• 传长实集团收购：拟收购中环中国建设银行大厦50%股权，已委任建设银行担任财务顾问，该物业现由丽新发展持有，半年租金收入1.144亿元。

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商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

• 太平鸟收购Jason Wu：8月6日宣布全资收购国际知名华裔设计师品牌Jason Wu在中国大陆、日本、韩国及东南亚市场运营权，涵盖设计、生产、渠道完整链条。

• 361度上半年营收：57.05亿元同比增长11%，净利润8.58亿元增长8.6%，儿童业务12.608亿元占比22.1%，电商业务18.169亿元占比31.8%，共有5669间门店。

• 利郎集团上半年营收：17.272亿元同比增长7.9%，权益股东应占利润2.43亿元减少13.4%，主系列门店2443家，轻商务系列收入5.366亿元增长31.8%。

• GU中国首店闭店：优衣库姐妹品牌GU上海淮海中路中国首家门店8月24日关闭，目前已全面启动闭店清仓活动，被称为"低配版优衣库"。

• Forever 21重返中国：美国快时尚品牌所有者ABG 6月宣布与上海橙迪贸易达成合作，接手中国全品类运营，橙迪负责从产品生产、销售到线上线下渠道营销。

• 毛戈平净利润增长：预计2025年上半年净利润约6.65-6.75亿元，同比增长35.0%-37.0%

零售生活

• 茅台上半年净利润：454.03亿元同比增长8.89%，营业收入893.89亿元增长9.1%，茅台酒基酒产量约4.37万吨，系列酒基酒产量约2.96万吨。

• 步步高扭亏：上半年净利润2.01亿元同比大幅扭亏，营业收入21.29亿元增加24.45%，继续深入学习胖东来，19家完成调改门店销售额激增3-6倍。

• 京东完成收购佳宝：完成对香港佳宝食品超级市场收购，进军香港实体零售，成立创新零售-佳宝业务部，委任香港佳宝创始人林晓毅担任负责人。

• AW高端有机超市开中国首店：北京仓储会员超市fudi旗下高端有机子品牌AW超市（Albert Wang Market）于北京开出中国首店，选址于北京凯德MALL·太阳宫，为周边家庭及年轻客群提供有机消费新体验。

• 家乐福中国更名：微信公众号"家乐福中国"正式更名为"客优仕CACIOUS"，Logo同步更新，"客优仕"作为家乐福会员店自有品牌呈现。

• 唯品会奥特莱斯：目前运营20个杉杉奥特莱斯业务表现不错，同店销售有双位数增长，未来有机会继续拓展，关注国内还有不少拓展机会的城市。

餐饮

• 必胜客PIZZERIA华南首店：8月13日落户深圳南山太子湾花园城，继2024年上海首店后第二家门店，定位"城市美学餐饮空间"，上海首店开业首月日均客流量突破1200人次。

• 深圳首家麦当劳麦麦岛旗舰店：采用沉浸式海岛主题设计，落地玻璃幕墙结合热带植被元素，推出经典奶昔限时回归，独家发售麦麦岛定制款摇摇薯条。

休闲娱乐及其他

• 别样泡泡融资：气泡茶品牌完成千万元天使轮融资，由恺元资本投资，融资资金主要用于团队搭建、产品打磨。

• 成都茑屋停业：TSUTAYA BOOKSTORE茑屋成都仁恒置地广场店8月31日22:00终止营业，系CCC集团在国内特许加盟商业模式门店。

• 西太后珠宝展：英国设计品牌Vivienne Westwood《她和她的珠宝展》在前滩太古里开幕，新西兰国家博物馆展出后首次登陆亚洲，展示近四十年珠宝创作珍藏。

新开首店

• Apple深圳前海壹方城店：8月16日开业，深圳第三家Apple Store，广东第五家、大中华地区第58家，完成深圳东西轴线布局，因保温杯伴手礼吸引大批果粉排队。

• 深圳首家市内免税店：8月26日深业上城一楼开业，由中免集团、深圳免税集团、深业集团联合打造，近3000平米汇聚近200家国际知名品牌，构筑多元化商品矩阵。

• 广州首家市内免税店：8月26日广州友谊国金店一楼开业，由中免集团、广百股份、岭南控股和白云机场联合打造，全国首批新设8家市内免税店之一。

• 蓝瓶咖啡北京首店：计划或连开三家门店，选址三里屯、国贸、九龙山等核心商圈，品牌方称"进入北京市场还没那么快"，但确实在与多个商业项目洽谈。

• Orveda奥薇达上海商城：法国高奢护肤品牌全球首家精品店9月5日启幕，专注肌肤抗衰研究，以细胞级抗衰科技赋活肌肤年轻活力。

• 始祖鸟全球首家"出发地门店"：北京王府半岛酒店ARC'LOUNGE，占地300平方米，融合零售区域、ReBIRD™重生工坊和"会客厅"，与香格里拉和吉林北大湖"目的地门店"闭环呼应。

• Pip Studio中国首店：荷兰时尚家居品牌登陆上海久光百货，2007年创立，以"Happy products for happy people"为理念，全球40多个国家2000多个销售点。

• LEMANISM全国首店：青年潮流服饰品牌入驻南昌万寿宫历史文化街区，以"暖阳下的软趣狗窝"为概念，精准定位18-28岁青年群体。

• BornTooth源齿第四家店：8月8日全时段宠物生活品牌亮相上海苏河湾万象天地，以"自然养宠"为理念，提供近百个SKU产品，深圳已有3家自营门店。

• 京东奥莱南京首店：8月16日浦口区白马生活广场开业，营业面积超4000平方米，引入70余品牌七成为浦口首店，首创"场景化购物"模式。

• 罗森便利店青岛首店：8月8日市北区国际航运中心开业，首批7店同步开业，五年计划山东全省开设1000家门店，目前青岛、济南等城市已开设近40家。

• 盒马鲜生淄博、丽水首店：8月15日同日开启，淄博店4000平方米，丽水店引入超6000款商品，开业前半个月已开启线上运营。

• Glacierboy全国首店：顶男潮牌落地成都成华区仙韵一路188号。

• 迪卡侬北京中海大吉巷店：双层近2000平方米空间，"产品+服务+社群"三位一体创新运营模式，构建城市运动生活新地标。

• 太原首家京东MALL：长风街核心商圈开业，总面积超4万平方米，引入全球超200个品牌，超30个主题体验区，可售商品超20万种。

• AW高端有机超市：北京仓储会员超市fudi旗下高端有机子品牌AW超市（Albert Wang Market）于北京开出中国首店，选址于北京凯德MALL·太阳宫，为周边家庭及年轻客群提供有机消费新体验。

品牌投资及出海

• 利郎与迪桑特合资：成立万星威（中国）有限责任公司，注册资本2.78亿元，利郎出资1.5亿元占54%，经营日本迪桑特旗下美国高尔夫品牌Munsingwear，预计2025年正式推出产品。

• 别样泡泡融资：气泡茶品牌完成千万元天使轮融资，由恺元资本投资，融资资金主要用于团队搭建、产品打磨。

深圳第三家Apple Store明日开业