在西安，占据一线河景的地块，已经成为豪宅重点分布区域。

已经交付的自然界河山、源邸壹号，今年热销盘招商西安玺，在售的源邸滨湖，待亮相的河山锦绣府……都是如此。

今年2月底，华润置地拿下灞河西岸82.363亩地块，成为2025年西安土地市场首宗“万元地”。

随后，该地块的项目案名定为华润玺宸上院。

如今，距离华润置地摘地6个多月，这一全新的项目迎来了规划公示，打造出了西安主城稀缺的叠拼产品！

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占据一线河景的叠拼来了

我们先来关注一下华润玺宸上院这块地的基本信息。

这块地是华润置地在今年2月28日以底价摘得的，地块的位置在招商西安序东侧，土地面积82.363亩（住宅80.386亩、商服1.977亩），容积率不大于1.8，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，地上计容建面98835平方米，成交楼面地价11911.27元/㎡。

从这块地的位置来看，最大的优势就是占据一线河景，仅凭这一点直接奠定了这块土地的价值。

而从地块本身的各项指标来看，容积率1.8，是主城区稀缺的低容地块，远远低于市场上大多数在售项目。

当然，这类容积率比较低的地块，建筑密度一般要高于常规项目（常规项目建筑密度为20%），绿地率则要小于常规项目（常规项目绿地率为35%）。

这块地约1.2万元/㎡的楼面地价，要比一路之隔的招商西安序约1.9万元/㎡的楼面地价低很多。

如今，距离华润置地摘地4个多月，2025年7月18日，浐灞国际港官网发布《关于浐灞CB2-2-280项目规划方案批前公示》，华润玺宸上院的规划方案迎来曝光。

从整个项目的规划来看，华润置地在这块约82亩的土地之上规划了4栋大平层、14栋叠拼，总建面14.68万平方米。

其中，4栋大平层沿着兴泰北路分布，2栋楼为15层高、2栋楼为23层高，首层全部采用架空层设计，标准层高做到了3.3米。

效果图上显示，这几栋楼与小区西侧的招商西安序楼栋错位分布，这实现了招商西安序观景效果影响最小化。

同时，这几栋楼自身有一个特点，那就是非正南正北，而是进行了一定的转角，由此可以实现自身景观视野最大化的同时，也提高了隐私性，这种设计也是豪宅项目普遍采用的设计方式，源邸滨湖、紫薇云上、高科云天都是如此。

叠拼部分则沿河分布，可能除了一层之外，2层以上均可以拥有河景景观视野。这类产品目前在西安主城区具有一定的稀缺性，主城区有住宅性质叠拼产品在售的仅有九曲松间、世园润府等个别项目，而能够占据一线河景的则仅有此次迎来规划公示的华润玺宸上院。

另据此前的公开信息，华润置地在这个项目的打造中，也是邀请到了GAD集团总裁杨明、JTL加特林景观联合创始人兼设计总监刘展、无间设计创始人吴滨、CCD香港郑中设计事务所创始人郑忠、矩阵纵横创始人刘建辉等五大国际大师团队联袂执笔。

后续随着项目正式亮相，届时将有更多的信息揭晓。

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还有哪些河景盘、低容盘？

除了华润玺宸上院之外，西安接下来还有哪些值得关注与期待的河景盘、低容盘？

首先来看河景盘。

我们对于河景盘的界定是真正能够站在窗前或者阳台、露台上看见河景的，而不是距离河景近。

从目前来讲，西安沿河待开发的住宅地块已经越来越少了，可能最快能够入市销售的就是文昌临江阅了。

这个项目虽然不占据一线河景，但因为其西侧是别墅区，西北侧是长安乐低层建筑，再加上文昌临江阅与九溪观澜高层楼栋的错位设计，因此文昌临江阅部分楼栋的高层住户是可以看见河景的。

河山锦绣府、溪樾里玖号院是占据一线河景的，但何时入市，目前未知。

另外，在华润玺院北侧有3宗占据一线河景的地块，共计约116亩，容积率2.0，今年6月份地块已经公示，接下来会进入到供地环节。这几块地，应该是接下来西安最好的地块之一。有消息称，某央企或摘得这几块地。

其次，我们来关注一下低容积率的地块。

我们给低容积率的界定是容积率在2.0以下，这类地块大部分是分布在非主城区，毕竟主城区建设用地比较稀缺。

目前西安已经摘地、容积率2.0以下的地块是中铁置业在曲江二期金地世家风华西侧今年5月份摘得的65亩地块，容积率仅有1.7，并且建筑限高20米、25米，楼面地价13935.49元/㎡。

这个项目的备案名是中铁云岫，已经开始相关招标工作，从地块各项指标来看，只能做纯洋房或叠拼类项目了。

在曲江的计划供地信息中，曲江第一学校北侧有一种70亩的地块计划供应，容积率仅有1-1.2，并且建筑限高13.5米，如此低容积率的地块在主城区更是稀缺。

接下来，西安的低容积率地块还是得看三大板块：曲江雁翔路以东杜陵片区，沣东的昆明池板块，秦汉的渭北板块。

这几大板块都是由于文保、生态等限制，在容积率、建筑高度等方面有着严格的限制，只能进行低强度开发建设。

对于向往更纯粹低密生活的置业者来讲，可以紧盯这三大板块。