文/上海进深 严明会

地王项目，容不得半点懈怠。

5月的四批次土拍，保利置业经过72轮竞价、以26.3%的溢价拿下杨浦滨江一宗地块，刷新杨浦内中环地价纪录。半个月后，地块规划方案就公示。

不久前，项目规划进行了调整。从首份规划公示到此次调整，间隔36天。

整体来看，楼盘的布局没有变动，仍规划建设8幢住宅，包含高层、洋房、叠拼，同时配建社区配套与公租房。

此次重点对叠拼楼栋的高度和层数做了调整，甚至连造型也变了。毕竟，这将是杨浦滨江第一个带有叠拼别墅的项目。

今年以来，杨浦滨江的地价逐渐走高，竞争日趋激烈。保利置业这块地的先天条件并不十分优秀，南偏东近50度。

不过，保利置业在现行楼市规则下，把能想到的优势都做足了，市面上流行的配置一样不落：

会所、架空层、风雨连廊、一梯一户、多阳台、多飘窗，还有270度转角飘窗，在产品力上做到了极致。

经济技术指标有变化：总建筑面积减少

总建筑面积由92800㎡减少至89997.98㎡。

地上建筑面积由59300㎡减少至57421.9㎡。

计容建筑面积不变，仍然是52876.15㎡。

地下建筑面积由33500㎡减少至32576.08㎡。

新建围墙长度由650米减少至520米，高度不变，仍是2.2米。

具体到内部细节：

1、出入口变化：

北侧定海港路上的车行出入口兼非机动车出入口变为人行/车行出入口，在西侧的定海路一侧，明示了主要人行出入口的位置。

2、下沉庭院绿化与景观架构造型：

主要人行出入口处的下次庭院及周边的绿化，位置和形状有调整，与之相连的景观架构2和3造型也有优化，西南角景观架构4的高度由6.5米变为5.5米。

调整前：

调整后：

2、物业位置变动：

11#楼8米高的物业楼、紧靠5#楼一栋8米高的物业和业委会用楼，合并到了北侧的2#住宅楼中，因此，原来的2#楼左侧多了两个出入口，5#楼的干扰更小。

同时，2#楼的首层增加局部架空，连廊也做了优化，东侧单元基本没有连廊了。

4、叠墅高度和屋顶造型调整：

之前的设计方案中，三栋叠拼的屋顶都是有造型的，中间是平顶，周边是四个坡屋面，这样的设计大概率会有阁楼赠送，调整之后统一变成了平屋顶。

每个下叠户型，在原有南侧采光天窗的基础上，增加了北侧的采光天窗。

6#楼西边两个单元层数不变，高度由19.75米增加至25.1米，东边单元楼层由5F调整为4F，高度由16.65米变为15.5米。另外，6#楼的归家动线做了优化。

9#楼层数不变，西侧单元高度由16.65米增加至16.85米，东边两个单元高度由19.75米增加至20米。

10#楼层数不变，西侧单元高度由19.75米增加至20米，东侧单元高度由16.65米增加至16.85米。

层数不变的情况下，楼高增加，意味着每户的室内高度增加。变化最明显的是6#楼，粗略估算下来，西侧两个单元的室内高度由原来的3.2米增加至4.1米，东单元每户层高由原来的3.3米增加3.8，室内大概率会有挑高空间。

5、楼间距示意调整：

变化主要体现在2#、3#、6#楼，原来的规划图中，2#和6#楼之间的最远距离为28.6米，变更之后为30米；2#和6#楼之间距离由17.5米减少至16.1米。

地块规划设计变更之前，项目的建设单位“上海盛真置业有限公司”在6月10日发布中标公告，上海德森建筑设计有限公司中标，中标价1985万元。

德森设计在上海与华润置地、中国铁建、越秀地产等规模房企均有合作，今年亮相的有越秀苏河和樾府，还有即将入市的青浦重固（开发商是上海保利发展）项目。

7月9日，该地块已经取得建筑用地规划许可证。