凛冬将至:中国楼市寒潮来袭
2023年,中国房地产市场正经历着前所未有的寒冬。曾经被视为“只涨不跌”的信条已轰然倒塌,取而代之的是新房库存暴增、二手房挂牌量创下历史新高,以及市场整体下行压力骤增的严峻现实。 这与过去十年房价的持续飙涨形成鲜明对比:国内平均房价从2000元/平方米飙升至2021年上半年的1.1万元/平方米,一线城市房价更是从3000元/平方米暴涨至6.5万-7万元/平方米,致使居民购房压力空前加大。
然而,从2021年下半年开始,这波房价上涨的狂潮便戛然而止。开发商业绩大幅下滑,全国房价由涨转跌。2023年3、4月份以来,楼市调整趋势愈发明显。权威机构数据显示,5月份百城新房、二手房环比下跌的城市数量分别高达54个和83个,环比上月分别增加10个和7个,跌势持续蔓延。
市场低迷的迹象比比皆是。截至2023年4月末,新建商品房库存达到6.4亿平方米,较去年同期激增8000万平方米,增幅高达15%。为了应对销售困境,开发商纷纷祭出大幅降价、买房送车位、送装修费等促销手段,仍难以阻止库存的持续攀升。
二手房市场更是陷入冰点。5月份前三周,二手房交易量持续下滑,挂牌量却不断攀升,呈现出“越卖越多”的尴尬局面。南京、成都、杭州等城市二手房挂牌量均超过10万套,甚至一线城市如北京(11万套)、上海(16万套)也未能幸免。这不仅反映出炒房者对后市缺乏信心,更预示着二手房市场下行压力日益剧增。
那么,未来楼市将何去何从?我们认为,过去推动房价上涨的三个主要因素正逐渐消退:
首先,城镇化进程接近尾声。我国城镇化率已达64%,与发达国家70?0%的水平差距不大,未来农村人口向城市的迁移规模将大幅减少,由此带来的购房需求也将显著萎缩。
其次,年轻人结婚意愿下降,生育率持续走低。2017年新生儿出生数量为1765万,到2022年已锐减至956万,许多家庭选择少生或不生,导致刚需和改善型购房需求双双下降。
最后,三年疫情的冲击导致许多家庭收入减少甚至失业。面对经济不确定性,人们更倾向于储蓄以应对风险,购房需求自然随之萎缩。居民购房观念也日趋理性,盲目购房的现象已大幅减少。
总而言之,中国楼市正经历一场深刻的调整,曾经的“黄金时代”已成过往。未来,市场将面临长期调整的严峻挑战,而这挑战,不仅体现在数字的下降,更在于人们观念的转变。 曾经“房价只涨不跌”的迷思已破灭,一个更加理性、更加稳健的房地产市场,正在缓缓到来。
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