7月11日，滁州城区将有6宗共467亩经营性用地走上拍卖台。这并非普通的土地出让——当我们将镜头拉远，会发现这场土拍背后，正浮现出一座城市向“长三角中心区现代化城市”进军的空间战略蓝图。

NO.1|壹

核心板块集中放量，奥体明湖成焦点

根据2025年滁州推介会，2025年滁州拟26宗优质地块的分布已透露城市发展方向。主要位于当前滁州重点发展的奥体-明湖板块。

这些地块的共性十分鲜明：

交通动脉环绕：紧邻滁州大道、敬梓路等城市主干道

奥体经济辐射：距滁州奥体中心直线距离均不超过2公里

生态资源加持：明湖公园、城南湿地公园环伺

全维配套成熟：吾悦广场、市一院南区等均在1公里生活圈内

尤其值得关注的是容积率指标（1.2-1.8），明确指向高品质住区开发。这与规划中“提升中心城区居住品质”的要求深度契合。

NO.2|贰

从“一主四副”到“一心七片”的战略跃迁

在《滁州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，一场空间革命正在发生：

“一主四副”城镇格局：

以滁州中心城区为核心，联动来安、全椒、天长、明光四城，构建多中心网络化格局

“一心七片”功能布局：

中心城区划分为塘坝新城、老城、城南、高铁新城、明湖、经开区、苏滁园七大功能片区

2025年重点推介的地块大部分在城南明湖片区，正是规划确定的“城市新中心”。这里将承载行政文化、商业商务、生态居住等核心功能，成为展示现代化滁州的窗口。

更精妙的是土地开发与交通动脉的咬合：滁宁城际铁路（全国首条跨省城际）在板块内设站；规划中的地铁2号线连接琅琊新区与全椒站；“两环十八射”快速路网中的中都大道、滁州大道纵横贯通 。

当长三角进入“轨道上的城市群”时代，这些地块实质上是滁州嵌入区域交通网的战略支点。

NO. 3｜叁

双圈互动下的“桥头堡经济学”

滁州的野心远不止于安徽。规划文本中35次提及“南京”，28次强调“合肥”，揭示其双圈互动的战略定位：

地理现实：到南京禄口机场1小时车程 ；乘京沪高铁到南京仅18分钟 ；

空间策略：建设浦口—南谯、顶山—汊河两大省际毗邻功能区，打造合滁宁产业走廊。

本次土拍虽未涉及毗邻区地块，但开发模式已显现区域思维：南京儿童医院滁州分院入驻明湖板块 ；滁宁城际花博园站带动TOD开发 ；低容积率地块要求匹配南京外溢改善需求 。

滁州正在实践一种“桥头堡经济学”：通过土地精准供应，将地理邻近转化为功能协同。

NO. 4｜肆

超级底盘，万亿工业走廊的土地保障

制造业，才是滁州最大的底牌。2024年GDP突破4000亿的背后，是光伏储能、动力电池、新能源汽车“新三样”产业的爆发。规划对此给出空间回应：

工业用地提效：新建工业用地容积率不低于1.2 ，高标准厂房容积率不低于2.0

产业空间重组： 10个省级以上开发区集约扩容，苏滁高新区土地指标单列

值得注意的是，住宅地块1.2-1.8的容积率，与工业用地下限基本持平。这种居住与产业开发强度的趋同，暗示着产城融合的深层逻辑——让产业人才“住进产业链”。

第一房研究院观点：土地供应背后的城市进化论

从本次土拍我们洞察到三大趋势：

空间锚定效应强化

467亩土地全部锚定城南核心区，彻底打破“摊大饼”模式。当合肥滨湖、南京河西用20年验证了单核突进的成功，滁州正以更精准的供地复制这条路径。

轨交土地红利释放

滁宁城际2023年滁州段通车后，南京段建设正在加速。本次出让地块距规划站点均在800米范围内，堪称“准地铁盘”。参照苏州11号线开通带动昆山房价跃升的案例，轨交红利兑现窗口正在打开。

竞品替代效应显现

南京江北新区住宅均价已突破3万，而一河之隔的汊河地块楼面价仅3000元左右。当滁州将医疗、教育等配套提升至近宁水平，对南京刚需客的“替代效应”将几何级放大。

更值得关注的是规划中的伏笔：

2035年中心城区人口目标从当前120万增至180万。这意味着未来十年需新增约600万㎡住宅。按平均容积率1.5计算，至少还需供应6000亩住宅用地——本次出让仅占未来需求的7.8%。

当南京人在河西抢房时，滁州正在下一盘更大的棋。那些标注着“城镇住宅用地”的方块，实则是撬动长三角格局的杠杆支点。

随着滁宁城际列车呼啸驶过明湖，轨道两侧的地块价值曲线正在陡峭化。这不是普通的土地拍卖，而是一座城市向千万级人口都市圈递交的入场券。