目前楼市中，对内的限购在逐步放松，对外的限购可能也会解除。

6月18日，国家外汇管理局起草了一份征求意见稿。

2025年6月18日，国家外汇管理局发布了《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》。

此通知中最为瞩目的条款之一是提议取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这意味着外资企业和跨国公司持有的外汇将可以直接兑换为人民币，并用于投资国内住宅市场。

过去，在房地产市场异常火爆时期，“上面”曾明确禁止外资参与国内住宅和公寓的炒房活动，对外国投资者实施了严格的购房限制，并禁止使用外汇购买非自住用途的住宅。然而，随着新政策的提出，我们可以预见三大趋势：

国际资本进入中国市场后，将可以直接投资于住宅市场，不再局限于自用住宅，鼓励国际资本投资于住宅市场。对外资企业在各大城市的购房限制将会逐步取消，包括北京、上海、深圳等一线城市。“上面”正通过放宽对外资在房地产市场的限制来吸引国际资本，将房地产视为重要的金融工具和经济增长点。

然而，即使放开了外资进入房地产市场的限制，是否会有大量“国际热钱”涌入中国楼市还取决于多个因素，特别是美联储的货币政策动向。如果美国继续降息，可能会促使全球资本寻找新的投资机会，而中国的优质房产则可能成为这些资本的目标之一。

其中最引人关注的一句话是“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。

说简单一点，可能以后外资企业、跨国公司的外汇，可以直接用来投资购买住宅。

这在以前是命令禁止的，并且对外资有严格管控：一是实施限购政策，二是禁止外资外汇用于购买非自住住宅。

而现在提出放开外资投资住宅的限制，也反映出市场现在还有点冷，还需要资金和热钱的进入。

市场冷热从最近的挂牌量和绿中介实时成交也能直观地感受出来。

需要注意的是，欢迎外资的进入不是为了涨房价，而是为了稳房价，逐步提升楼市的信心。

另外，外资的进场可能导致市场分化更加严重。外资也是聪明的，他们大概率会瞄准公认的核心优质资产。

所以目前受欢迎的房子未来可能会更受欢迎，价格甚至微涨，而不受欢迎的未来还是不受欢迎。

从最近的成交来看，房价仍然有下行的趋势，但跌幅在收窄，次新小区的大户型有明显的体现。

△风林绿洲181㎡3居室：

2025年6月，成交一套，成交价1392万

相比于2024年11月，同户型成交价1570万，↓178万，-11%

相比于2023年9月，同户型成交价1720万，↓328万，-19%

相比于2018年5月，同户型成交价1630万，↓238万，-15%

△太阳公元北区127㎡3居室：

2025年6月，成交一套，成交价1469万

相比于2025年1月，同户型成交价1660万，↓191万，-12%

相比于2024年4月，同户型成交价1560万，↓91万，-6%

相比于2023年2月，同户型成交价1762万，↓293万，-17%

△丽水莲花㎡居室：

2025年6月，成交一套，成交价835万

相比于2024年12月，同户型成交价970万，↓135万，-14%

相比于2023年1月，同户型成交价1100万，↓265万，-24%

相比于2020年8月，同户型成交价854万，↓19万，-2%

北京楼市：学区房价格体系正在崩塌

根据北京卫健委的数据，可以大概预测后面每年适龄入学的人数，而今年可以说是入学高峰的最后一年。

2025年：入学人数约13.5万人2026年：入学人数约11.1万人2027年：入学人数约9.3万人

也就是说，再过两年的入学人数，将是2023年最高点时的57%左右，减少了大约一半。

根据最近市场上的成交情况和价格走势，可以看出很多学区房的跌幅较大。学区溢价已经开始“退潮”了。

△知春东里57㎡2居室：

2025年6月，成交一套，成交价490万

相比于2021年7月，同户型成交价808万，↓318万，-40%

相比于2019年3月，同户型成交价620万，↓130万，-21%

相比于2017年3月，同户型成交价696万，↓206万，-30%

相比于2016年4月，同户型成交价500万，基本持平

△碧水云天66㎡2居室：

2025年6月，成交一套，成交价793万

相比于2023年4月，同户型成交价1166万，↓373万，-32%

相比于2022年8月，同户型成交价955万，↓162万，-17%

相比于2021年4月，同户型成交价1245万，↓452万，-36%

相比于2016年5月，同户型成交价808万，↓15万，-2%

△上地东里65㎡2居室：

2025年6月，成交一套，成交价735万

相比于2024年10月，同户型成交价850万，↓115万，-14%

相比于2023年1月，同户型成交价980万，↓245万，-25%

相比于2016年12月，同户型成交价780万，↓45万，-6%

相比于2013年12月，同户型成交价465万，↑270万，+58%

△翠微3号院45㎡2居室：

2025年6月，成交一套，成交价383万

相比于2024年11月，同户型成交价417万，↓34万，-8%

相比于2022年7月，同户型成交价536万，↓153万，-29%

相比于2017年2月，同户型成交价470万，↓87万，-19%

相比于2013年11月，同户型成交价254万，↑129万，+51%

6月1号-22号北京二手房成交9604套，22号137套

北京二手房住宅网签9604套，6月22号网签137套；

绿中介：6月21号384套，截止21号5236套；

北京新房住宅网签2483套，6月22号网签143套。

当前全球经济环境下，除了股市和楼市之外，似乎没有其他更具有吸引力的投资渠道。因此，放松外资进入房地产市场的限制可能是为了吸引更多国际资本流入，同时也显示出“上面”提振房地产市场的决心。若地方债发行规模扩大以支持拆迁等措施重启，这将进一步增强国际资本流入的可能性。

对于这一举措的看法不一，有人认为这是开启新一轮经济周期的机会，也有人担心会引发新的市场波动。

你认为外资是否会借此机会抄底中国楼市？